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兴业银行的压力测试显示，若房价下跌30％，其房地产贷款不良率上升0.99％，个人住房贷款不良率上升不超过0.3％。
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房贷下跌容忍度最高的是民生银行，行长洪琦称，即使房价下降四成，也不会对该行资产质量造成什么影响。招行的房贷压力测试，将房产税等潜在的政策风险也进行了评估。若房产保有税每年按贷款1％的比例来分摊，同时三套以上房屋占余额30％的比例来测算，影响约0.8％。
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银监会仍不放心，2010年8月再次部署了一次房贷压力测试。没想到，调控之中的楼市风声鹤唳，这一次测试被个别媒体误解为“银监会担心房价将下跌50％～60％”。其实是以房价下跌50％～60％为假设条件进行测试。
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测试结果表明，若房价下跌50％，民生银行个人住房贷款、房地产开发贷款不良率将分别上升1.2％、2.1％；招行个人住房贷款和开发贷款不良分别上升1％～2％；交行个人住房贷款和开发贷款不良率将分别上升1.2％和1.6％。
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国有大行的表现要优于中小股份制银行。只有当房价跌幅超过63％，建设银行的贷款不良率才会明显上升。
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但中行北京分行上升幅度明显。若房价下跌50％，其个人住房不良贷款率至少上升7％。这是因为，2009年下半年，传统二手房贷的老大建设银行北京分行，由于拒绝再向房地产中介“返点”，而基本退出二手房市场，中行趁机取而代之。业务量暴增，风险也紧随而至。
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个人住房贷款是优质产品，开发贷款风险如何？相比个人住房贷款，房地产开发贷款在各商业银行所占比重较低。根据央行统计报告，2010年年末，房地产开发贷款余额为3.13万亿元，个人住房贷款则达6.2万亿元，是前者的一倍。据一位国有银行内部人士介绍，以土地和在建工程做抵押物的房地产开发贷款，放贷额最多为抵押值的50％。即使项目烂尾，银行贷款的抵押物也有还款的优先权，所以开发贷款的风险也不大。
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2010年8月压力测试之后，银监会又对相关指标进行了专题调研。银监会对60家大型房地产企业集团进行分析后发现，大型房企存在多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。其中，18家平均资产负债率超过70％；60家大型房企集团的4266个成员企业中，有64个成员企业的资产负债率超过90％。
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根据调研结果，10月26日，银监会主席刘明康发出了防范房地产开发企业贷款风险的警示。但我个人认为，由于2010年有三个月（3月中旬～4月中旬、8～9月）销售情况特别好，多数地产商完成或超额完成了当年的销售计划，它们的资金流支撑到2011年6月基本没问题。关键在于2011年下半年，如果销售持续惨淡，地产商的资金压力会加大，但给银行带来的风险仍属于可控范围。
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银行的测试并非无的放矢。2010年8月月底，潘石屹发布预测称，一年内房价将跌回2009年年初（后来他改口说考虑到通胀，房价会上涨）水平。10月和11月，中国社科院和人民大学分别发表报告称，2011年平均房价将下跌20％。
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如果按潘石屹所说要房价跌回2009年年初水平，以北京城区在售楼盘价格为参考，则意味着必须下跌30％；平均房价下跌20％，房价可能跌回2009年年中水平。即使潘石屹预测成真，根据各商业银行2010年的第一轮压力测试，银行房贷不良率最多增加不超过1％。
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假如出现极端情况，房价下跌50％，即使是影响最大的中小股份制商业银行，个人房贷不良率也最多上升2％，几大国有商业银行影响更小。这是指个人贷款情况。开发贷款的风险要大得多，但也不至于失控。
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房价下跌50％，可能意味着房价要跌回2007年年初水平，银行不会出现大问题，一些地产商却有可能要先倒下。这是一个很奇妙的现象。银行从房地产贷款业务中获得大量收益，当风险来临时，它们居然大多可以置身事外。
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我个人分析，主要有两个原因：第一，中国人民不仅勤劳勇敢，而且不喜欢欠银行的钱，贷了款总要尽量先还完才安稳。第二，监管层对房地产金融风险把控较为严格，技术指导和窗口指导齐头并进。从2001年的“165号文件”，到2003年的“121号文件”，再到2007年10月提高首付，而2010年年底，不仅首套房的首付已从两成提高到三成，二套房的首付提高到六成，有些商业银行甚至将首套房的优惠利率也取消了，金融部门对风险的警惕性由此可见一斑。
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2011年4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，商业银行将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50％作为假设情况。我校正这段文字的5月初就基本可以肯定，此次压力测试的结果仍将比较乐观，个人房贷不良率与2010年8月的压力测试相差不会太大。
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然而，必须提出的是，压力测试并不能代替现实的演进本身。压力测试要设定一些定量数据，但正如哈耶克所说，决定经济现象得以发生的因素是无法穷尽的。譬如房价下跌50％，可能同时意味着投资下降、消费下滑、经济增长放缓、失业增加、收入减少等，它们的负面影响又会传导到银行，那时，银行的不良率就会大幅度增加，金融风险迅速加剧。
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但是，任志强“要死也是银行先死”的断言是要破产了。可资为注解的是，1992～1993年的房地产热，银行损失惨重，留下了以百亿计的不良资产，但即便如此，我们也只听说过大批地产商此后消失不见，何曾听说哪家银行因此倒闭？
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但是我们不能说商业银行与高涨的房价无关，因为，它是泛滥的货币的载体。如果央行现行货币政策转向，商业银行就得紧缩信贷投放。不过，在2010年所谓“9·29”第二波调控中，央行、银监会将90平方米以上首套房的首付也提高到三成（11月3日公积金贷款政策相应调整），各主要商业银行从11月1日起将首套房优惠利率从七折提高到八五折，部分商业银行进而在2011年初取消优惠利率甚至还要上浮。到2011年5月中旬，我还听到浙江等地传来将首套房的首付提至四成的消息。我个人认为这种做法非常不妥。
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二套以上商品房怎么调控我都可以理解，但打首套房的主意，实在是太过分了。无论银行是想防范金融风险，还是想配合政府调控房价，或者是回收货币、紧缩信贷，都应放过首套房。首套房关乎基本住房权，也应是住房保障框架的一部分，即使是在货币政策转为紧缩的背景下，利率七折优惠、首付两成的做法都应该固定化。希望有关监管部门能够主动修改和调整这个错误的做法。
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第3节 货币！货币！货币！
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❶ 全球第一的中国货币超发
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我写这一节的2010年11月初，舆论突然关注起我国货币超发的现象。
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11月初出版的《中国经济周刊》称，根据央行公布的数据，到2010年9月月末，广义货币M2（指广义货币＝流通中现金＋银行活定期存款＋准货币）余额达到69.64万亿元，而按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。正是这“货币超发43万亿元”的数字结论引发了争论。
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像我这种没有学过货币学的人，看到“按照货币学基本原理，一个国家或地区经济每增长出1元价值，作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元”这句话，以为货币学教科书真是这么说的。看了经济学家的解释才知道，原来不是这么回事。
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不仅“GDP增长1元，央行供币1元”不是货币学的基本原理，没有理论根据；而且，亚洲开发银行高级经济学家庄健说，用广义货币总量减去同期GDP总量，得出超发的货币量，“这种算法有点别扭”。
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