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1704053200 兴业银行的压力测试显示,若房价下跌30%,其房地产贷款不良率上升0.99%,个人住房贷款不良率上升不超过0.3%。
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1704053202 房贷下跌容忍度最高的是民生银行,行长洪琦称,即使房价下降四成,也不会对该行资产质量造成什么影响。招行的房贷压力测试,将房产税等潜在的政策风险也进行了评估。若房产保有税每年按贷款1%的比例来分摊,同时三套以上房屋占余额30%的比例来测算,影响约0.8%。
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1704053204 银监会仍不放心,2010年8月再次部署了一次房贷压力测试。没想到,调控之中的楼市风声鹤唳,这一次测试被个别媒体误解为“银监会担心房价将下跌50%~60%”。其实是以房价下跌50%~60%为假设条件进行测试。
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1704053206 测试结果表明,若房价下跌50%,民生银行个人住房贷款、房地产开发贷款不良率将分别上升1.2%、2.1%;招行个人住房贷款和开发贷款不良分别上升1%~2%;交行个人住房贷款和开发贷款不良率将分别上升1.2%和1.6%。
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1704053208 国有大行的表现要优于中小股份制银行。只有当房价跌幅超过63%,建设银行的贷款不良率才会明显上升。
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1704053210 但中行北京分行上升幅度明显。若房价下跌50%,其个人住房不良贷款率至少上升7%。这是因为,2009年下半年,传统二手房贷的老大建设银行北京分行,由于拒绝再向房地产中介“返点”,而基本退出二手房市场,中行趁机取而代之。业务量暴增,风险也紧随而至。
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1704053212 个人住房贷款是优质产品,开发贷款风险如何?相比个人住房贷款,房地产开发贷款在各商业银行所占比重较低。根据央行统计报告,2010年年末,房地产开发贷款余额为3.13万亿元,个人住房贷款则达6.2万亿元,是前者的一倍。据一位国有银行内部人士介绍,以土地和在建工程做抵押物的房地产开发贷款,放贷额最多为抵押值的50%。即使项目烂尾,银行贷款的抵押物也有还款的优先权,所以开发贷款的风险也不大。
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1704053214 2010年8月压力测试之后,银监会又对相关指标进行了专题调研。银监会对60家大型房地产企业集团进行分析后发现,大型房企存在多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。其中,18家平均资产负债率超过70%;60家大型房企集团的4266个成员企业中,有64个成员企业的资产负债率超过90%。
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1704053216 根据调研结果,10月26日,银监会主席刘明康发出了防范房地产开发企业贷款风险的警示。但我个人认为,由于2010年有三个月(3月中旬~4月中旬、8~9月)销售情况特别好,多数地产商完成或超额完成了当年的销售计划,它们的资金流支撑到2011年6月基本没问题。关键在于2011年下半年,如果销售持续惨淡,地产商的资金压力会加大,但给银行带来的风险仍属于可控范围。
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1704053218 银行的测试并非无的放矢。2010年8月月底,潘石屹发布预测称,一年内房价将跌回2009年年初(后来他改口说考虑到通胀,房价会上涨)水平。10月和11月,中国社科院和人民大学分别发表报告称,2011年平均房价将下跌20%。
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1704053220 如果按潘石屹所说要房价跌回2009年年初水平,以北京城区在售楼盘价格为参考,则意味着必须下跌30%;平均房价下跌20%,房价可能跌回2009年年中水平。即使潘石屹预测成真,根据各商业银行2010年的第一轮压力测试,银行房贷不良率最多增加不超过1%。
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1704053222 假如出现极端情况,房价下跌50%,即使是影响最大的中小股份制商业银行,个人房贷不良率也最多上升2%,几大国有商业银行影响更小。这是指个人贷款情况。开发贷款的风险要大得多,但也不至于失控。
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1704053224 房价下跌50%,可能意味着房价要跌回2007年年初水平,银行不会出现大问题,一些地产商却有可能要先倒下。这是一个很奇妙的现象。银行从房地产贷款业务中获得大量收益,当风险来临时,它们居然大多可以置身事外。
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1704053226 我个人分析,主要有两个原因:第一,中国人民不仅勤劳勇敢,而且不喜欢欠银行的钱,贷了款总要尽量先还完才安稳。第二,监管层对房地产金融风险把控较为严格,技术指导和窗口指导齐头并进。从2001年的“165号文件”,到2003年的“121号文件”,再到2007年10月提高首付,而2010年年底,不仅首套房的首付已从两成提高到三成,二套房的首付提高到六成,有些商业银行甚至将首套房的优惠利率也取消了,金融部门对风险的警惕性由此可见一斑。
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1704053228 2011年4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上,银监会主席刘明康表示,商业银行将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况。我校正这段文字的5月初就基本可以肯定,此次压力测试的结果仍将比较乐观,个人房贷不良率与2010年8月的压力测试相差不会太大。
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1704053230 然而,必须提出的是,压力测试并不能代替现实的演进本身。压力测试要设定一些定量数据,但正如哈耶克所说,决定经济现象得以发生的因素是无法穷尽的。譬如房价下跌50%,可能同时意味着投资下降、消费下滑、经济增长放缓、失业增加、收入减少等,它们的负面影响又会传导到银行,那时,银行的不良率就会大幅度增加,金融风险迅速加剧。
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1704053232 但是,任志强“要死也是银行先死”的断言是要破产了。可资为注解的是,1992~1993年的房地产热,银行损失惨重,留下了以百亿计的不良资产,但即便如此,我们也只听说过大批地产商此后消失不见,何曾听说哪家银行因此倒闭?
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1704053234 但是我们不能说商业银行与高涨的房价无关,因为,它是泛滥的货币的载体。如果央行现行货币政策转向,商业银行就得紧缩信贷投放。不过,在2010年所谓“9·29”第二波调控中,央行、银监会将90平方米以上首套房的首付也提高到三成(11月3日公积金贷款政策相应调整),各主要商业银行从11月1日起将首套房优惠利率从七折提高到八五折,部分商业银行进而在2011年初取消优惠利率甚至还要上浮。到2011年5月中旬,我还听到浙江等地传来将首套房的首付提至四成的消息。我个人认为这种做法非常不妥。
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1704053236 二套以上商品房怎么调控我都可以理解,但打首套房的主意,实在是太过分了。无论银行是想防范金融风险,还是想配合政府调控房价,或者是回收货币、紧缩信贷,都应放过首套房。首套房关乎基本住房权,也应是住房保障框架的一部分,即使是在货币政策转为紧缩的背景下,利率七折优惠、首付两成的做法都应该固定化。希望有关监管部门能够主动修改和调整这个错误的做法。
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1704053238 从沸腾到癫狂:泡沫背后的中国房地产真相 [:1704051278]
1704053239 第3节 货币!货币!货币!
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1704053241 ❶ 全球第一的中国货币超发
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1704053243 我写这一节的2010年11月初,舆论突然关注起我国货币超发的现象。
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1704053245 11月初出版的《中国经济周刊》称,根据央行公布的数据,到2010年9月月末,广义货币M2(指广义货币=流通中现金+银行活定期存款+准货币)余额达到69.64万亿元,而按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算,超发货币将近42.774万亿元。正是这“货币超发43万亿元”的数字结论引发了争论。
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1704053247 像我这种没有学过货币学的人,看到“按照货币学基本原理,一个国家或地区经济每增长出1元价值,作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元”这句话,以为货币学教科书真是这么说的。看了经济学家的解释才知道,原来不是这么回事。
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1704053249 不仅“GDP增长1元,央行供币1元”不是货币学的基本原理,没有理论根据;而且,亚洲开发银行高级经济学家庄健说,用广义货币总量减去同期GDP总量,得出超发的货币量,“这种算法有点别扭”。
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