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第3节 2011～2012年：地方政府需花血本建保障房
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虽然是补课，而且进展神速，但仅仅靠2009～2010年这两年，就能把此前多年的保障房欠账全部还上，谁也不会相信。简单测算可知，仅2011年一年各地加总的保障房资金缺口就超过过去两年。
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房地产投资，与地产GDP主义是一枚硬币的两面，有较浓的任期色彩。包括保障房建设在内，与政府任期密切相关，太长远的事情不敢说，但至少2011～2012年这两年应该会继续保持相当规模的保障房建设。
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2009年12月14日召开的国务院常务会议提出，争取到2012年年末，要基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这几乎与本届政府的任期相吻合。国务院还决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。
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据了解，一些城市和国有工矿及林区、垦区仍有近1000万户家庭居住在棚户区。我查阅到的信息显示，云南、山东、广西、宁夏、福建、河南、甘肃、黑龙江、江西、新疆、河北、湖北等尚有棚户区的省份，都表示要在3年内基本完成棚户区改造。吉林、四川等棚户区改造面积较大的省份则提出在3～5年内完成。
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2009年，全国有380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。而2010年580万套保障房建设任务的完成，意味着可以解决580万户低收入家庭的住房困难问题。按静态数字，大约还有960万户低收入家庭的住房问题，需要在2011～2012年予以解决。
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2010年11月中旬传来消息，拟议中的房地产业“十二五”规划提出，2011～2012年，全国将继续建设1300万套保障房，平均每年650万套，这个任务是继2009年、2010年基础上的又一次大幅增长。
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随后，该数字再次被修改。2010年11月24日，各省级住建厅（建委）、财政厅、发改委收到了住房和城乡建设部住房保障司、国家发改委固定资产投资司、财政部综合司《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》（建保规函〔2010〕30号），要求各地方政府调整之前上报的“2009～2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划，并上报新的计划。
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通知明确提出，2011年，全国保障性安居工程的建设任务是1000万套。新增的保障房，重点是公共租赁房。国家发改委负责人3月6日在全国两会上宣布，2012年将继续建设1000万套保障房，后3年再建1600万套。保障房包括公租房、廉租房和棚户区改造，没有提及经济适用房和限价房。据住建部副部长齐骥说，1000万套保障房所需资金为1.3万亿～1.4万亿元，其中2011年中央财政下拨补助款1030亿元，其余为地方筹集。未来5年，3600万套保障房至少需要投入资金5万亿元，无论从哪个角度说这都是一个沉重的数字。事实上，很多地方并没有想到5年那么远，如何把2011年高达8000亿元的保障房资金缺口补上，才是当务之急。
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为了完成这个艰巨的任务，除了省级及以下地方财政加大投入外，恐怕还需要各级地方政府将土地收入的一大块回拿出来，用于保障房建设。
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如果上述保障房资金缺口测算大致不差的话，除了各级地方财政投入，未来两年，我个人估计各地每年需要从土地净收益里拿出约30％～40％，用于保障房建设。很多地方政府的政绩工程就指望土地收入这一块，如今仅保障房就要划走超过30％，无疑是一种花“血本”的投入。虽然2010年全国土地合同价款收入增幅达70％，但在极端严厉的调控压力下，我个人估计2011年土地收入将呈现负增长。对急需输血的地方政府来说，备感资金煎熬的日子还在后面。
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不过，从部分城市的表态来看，确已今非昔比。上海市政府2010年10月7日转发的《上海市住房保障和房屋管理局等部门关于进一步加强本市房地产市场调控，加快推进住房保障工作的若干意见》第九条提出，“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平”。
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上海市提出了保障房建设的5年计划，平均每年20万套。这是什么概念？根据有关机构统计，2009年上海商品住宅成交24万套（包含动迁以及配套商品房项目），如果剔除动迁和配套商品房，则商品住宅不足20万套。假如今后5年每年新增20万套保障房，就意味着保障房供应套数有可能超过商品住宅套数。这应该是一个令市场震惊的保障房供应量。
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20万套保障房需要多少资金？根据上文提到的建筑成本，20万套保障房，每套平均按55平方米、每平方米建筑成本2000元计算，意味着上海市每年需要在保障房建设至少投入220亿元，5年是1100亿元。
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请记住，220亿元只是20万套保障房的建筑成本，加上基础设施和配套设施建设，投资至少翻番（不含土地成本）。我丝毫不怀疑上海市坚持加大保障房建设的决心，我也知道上海市是全国财力最雄厚的城市，但如此舍得投入，仍令人敬佩。
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不单是上海，据我所知，在北京、上海、深圳、杭州等几个一线城市中，自1998年以来，坚持建设经济适用房未曾中断的，北京市是唯一的城市。北京市在保障房建设方面持续时间之长、投入资金之巨，其他城市无可企及。
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据北京市市长郭金龙2010年1月25日在北京市第十三届人民代表大会第三次会议上所作的《北京市人民政府工作报告》，2009年该市新开工和收购政策性住房937.9万平方米，竣工229.5万平方米。同样仅以每平方米建筑成本2000元计算（而不计算土地成本和基础设施、配套设施建设成本），2009年北京市在保障房方面的投入，仅建筑成本就达187亿元。
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2009年北京市土地实际收益为477亿元。那么，当年该市在保障房方面的投入仅建筑成本就相当于土地实际收益的40％。
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北京市市长郭金龙2011年1月16日在北京市十三届人大四次会议上作政府工作报告时说，2010年北京政策性住房实际供地1332公顷，同比增长1倍，占全市住宅用地供应量的52.8％。新建和收购政策性住房22.5万套，占全市住宅新开工套数的61.5％。竣工各类政策性住房5万套，完成年度计划的108.7％。公共租赁住房落实房源2.6万套，廉租住房基本实现了实物配租应保尽保。由于北京市的政策性住房（与“保障房”含义相近）包括了大量的限价房，其单套面积一般都超过60平方米，故很难将22.5万套新开建的保障房折算成建筑面积，但2010年北京市在保障房建设方面的投入只会高于2009年。
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郭金龙宣布，2011年，北京将确保新建和收购20万套，力争竣工10万套保障房。计划竣工套数比2010年增长1倍。像北京这样，将当地土地实际收益的30％以上投入到保障房建设，这种带有政治表态式的投入，在令人振奋的同时，我仍不由得担心：它是否可持续？一些城市会不会仍然从土地市场找出路，卖更多的土地，卖得越贵越好？
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2010年北京、上海的土地出让收入均超过1500亿元，其他多个城市土地收入再创纪录，在心存忧虑的人们看来，也许并非偶然。
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然而，房地产调控令2011年的土地市场失去了2010年那样的火热，而是接近冷清。看不清形势的地产商不再举牌了。2011年土地收入呈现较大幅度的下降已是必然。如此，地方政府投入于保障房建设的资金就更其窘迫了。
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观察家发现，虽然保障房建设已成为一种政治任务，各地争先表态如数或超额完成，而且我也相信，再远不敢说，至少在2011年，在上报的统计数据里各地均能如期完成，但是保障房的内涵仍被媒体挖掘出一些“水分”。譬如，上海将重大工程配套用房纳入保障房范畴，北京将拆迁补偿房计入保障房范畴，河南、江苏等地方政府将之前在建的教师宿舍、企业员工宿舍等，纳入保障房进行统计等。
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还有一个值得注意的现象。地方政府普遍要求地产商竞标土地时承诺，在建设商品房时配建一定数量的保障房，尤其是公租房，这实际上是地方政府将建设保障房的资金压力转移给了地产商。而地产商必然会将这种压力转嫁到消费者头上。其结果是，推动商品房价格上涨。这是保障房建设与遏制房价上涨之间又一个巨大的矛盾。
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