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政府不会听任房地产市场自行调节，即使失败10次，它也要再调控第11次。
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回顾历年的房地产调控，沧桑感慨之余，仍不禁为某些调控政策的举轻若重而叹息，错误的措施早已铸定了后来的结果，房价越调越上涨。
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我们是以文件治理的思路来管理和调控包括房地产在内的所有产业。房地产市场的波动，很大程度上就是文件的波动带来的。
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也许2010年启动的这一轮调控，会有所不同。而如果调控再次失效，那么，我们就只有静待市场的报复了。
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早在2004年，谢国忠就预言中国房地产泡沫将破灭。这个按照西方经济学逻辑来预测中国房地产的经济学家，此次于2010年9月30日发出的预言——2012年房地产泡沫破灭，且让我们静候。
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贫富差距日益扩大的收入分配制度，招拍挂为主的土地出让制度，连续10年以上货币超发的货币政策，是推动房价上涨的决定性因素。刚性需求是稳定房价的基础因素。除了货币政策，其他因素未发生大的变化。
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有一个正在进行之中的重大变量——大规模的保障房建设，还有一个正在发生的重大变量——对住宅征收房产税试点，这两个因素将对房地产格局产生重要影响。
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2011年房价必须下跌。不过，中国房地产市场真正转入下行轨道，最快或许是从2015年开始。房地产最好的投资时期已经过去。如果此前10年是房地产的黄金时期，那么2011年以后的10年，只能称得上是房地产的白银时代。
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顺驰、中新地产和昌盛中国，这三个在调控中受过伤或倒下的案例，从三个不同的视角，或许可以提供不同的启示。
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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 2010年10月15日，在中央人民广播电台召集的一次内部座谈会上，我和《中国新闻周刊》的编委刘彦有过一次小小的争论。
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自我介绍是经济学专业出身的刘彦，声称是自由市场经济的信奉者。她认为：实践表明，持续多年的房地产调控是完全失败的，“房地产根本就不应该调控，而应该交给市场自由调节”。
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我表达的观点是：房地产调控是必要的，但过去的调控手段基本是错误的。但我忘了告诉她，从根本原则出发，在反对行政管制、倡导自由市场这一点上我们可以达成共识。而关于调控成果，我只能取中庸之道：调控不能说完全失败，但也很难说成功。
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另外一个共识是，多年的调控，没有真正遏制房价。所有人看到的现实是，2010年的房价比2000年高出数倍甚至10倍（取决于你所在的城市）。人们据此得出结论说：政府越调控，房价越上涨。但问题是，房价上涨，果真是调控本身带来的结果吗？
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中国房地产研究会副会长顾云昌曾经跟我说起过去房地产调控成效的问题。在顾云昌看来，政府必然要对房地产进行调控，虽然越调控越上涨，但如果政府不调控，对房地产放任不管，房价会上涨得更快，“比现在高得多”。经济学家赵晓也表达过类似观点。
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历史是没法假设的，但历史的逻辑也并非遵循事先张扬的客观规律。“政府不调控、房价就会涨得更高”的观点，恰如“政府不调控、房价会更稳定”的观点一样，都行走在我们可认知的历史逻辑之外。在我们这样处于漫长的市场经济转型时期的国度，连商品房成本都要求被公示，怎么可能要求政府放弃对房地产市场的调控？
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我写这一段的前两天（2010年11月4日），我的朋友、《经济观察报》地产主编吕尚春居然想跟我讨论2008年以来凯恩斯主义潮流的对与错。在我看来，今天对凯恩斯主义的反攻更像是犬儒主义的事后清算，正如试图让80多岁的格林斯潘为2008年的美国金融危机负责一样。
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不过，吕尚春提起的话题，让我想起来，2008年10月公布中央政府4万亿投资计划的当天晚上，我失眠了。我清楚地记得，1998年为应对亚洲金融危机，以巨额国债紧急追加的很多投资项目，几年后依然是半截子工程。我没有理由相信，在投资决策程序和建设模式本质上没有任何改变的2009～2010年，政府投资效率会有多大的改善。尤其是，这些投资的绝大部分将被低效的国企、垄断的央企瓜分。而这些资金，说到底都是你和我的纳税钱，因为政府自己是不挣钱的。并且我相信，4万亿投资将极大地恶化而不是改善经济结构，加剧流动性的非均衡性泛滥。
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但是，在当时的背景下，中央政府有什么更好的选择？当各主要经济体纷纷以实际行动向伟大的凯恩斯爵士致意时，当“中国模式”被有意无意地抬举到高台之上而赢得欢呼时，我只能将忧虑深深藏起。
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同样的逻辑适用于房地产调控。既然不可能期望政府对房地产采取自由放任的态度，那么，可以期望的则是管理和调控房地产的手段和方式。但遗憾的是，正如我们管理房地产市场是以一个文件代替另一个文件一样，我们对房地产调控工具的选择，则是一个失误掩盖另一个失误。
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结局其实早已注定。因为房地产的制度内核和治理体系，自1998年房改以来（或前溯至1994年《城市房地产管理法》），就未曾有实质性的改变。2010年11月6日，传来住房和城乡建设部着手修改《城市房地产管理法》有关商品房预售制度等内容的消息，但我可以肯定，他们绝对不可能听从2005年8月央行金融市场司取消商品房预售制度的建议，而可能只是将预售资金监管纳入法律框架等方面的修修补补而已。
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我的一位领导说，地产的问题，在地产之外。譬如作为房地产制度核心之一的土地制度，它的改革，就不仅是房地产业的问题，不仅是土地本身的问题，它至少与财政税收制度、地方政府绩效考核制度、城乡二元结构的分野等重大问题密切联系在一起，其中任何一项制度的改革、改良，均非朝夕之间可以完成。
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我同意，当中国房地产快速增长了10年之后，当中央决定实施经济发展战略转型时，与房地产有关的制度改革已经到了非改不可的关键时刻。但这些问题过于重大，似乎也很遥远。忙碌的人们更关心眼前的现实。
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让我们回到即将讨论的焦点问题：调控。而当我们回顾过去并瞩目当前的调控时，哪怕只是遏制房价这项单一的任务，将会发现，原来我们其实也是可以有所作为的。
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