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我同意，当中国房地产快速增长了10年之后，当中央决定实施经济发展战略转型时，与房地产有关的制度改革已经到了非改不可的关键时刻。但这些问题过于重大，似乎也很遥远。忙碌的人们更关心眼前的现实。
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让我们回到即将讨论的焦点问题：调控。而当我们回顾过去并瞩目当前的调控时，哪怕只是遏制房价这项单一的任务，将会发现，原来我们其实也是可以有所作为的。
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第1节 调控：不能说失败，但很难说成功
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❶ 沧桑调控史
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我不是房地产史的研究者，无意对过往数年的房地产调控历史进行史料的陈列和大事堆积。本书后面的附录2可以承担部分功能。而翻阅2003年以来的房地产调控史，“沧桑”二字不期然地爬上心头，这些年来，我们的调控部门是多么举轻若重，我们的政策结果有时甚至适得其反。
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18号文件打败了121号文件
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曾经，我们有机会既可以稳定甚至遏制房价过快上涨，也能让房地产获得发展的空间。
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2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121”文件，我在第四章第一节已经提到），开启了用信贷手段调控房地产的先河。我相信，如果121号文件能够得到真正的贯彻执行，那么，此后所有的房地产调控政策几乎都不必出台。
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据说，央行在制定121号文件的过程中从未与建设部商量过，而建设部虽然也认同央行的指导精神，但对某些具体条款也有自己的看法，其中主要是对央行文件“一刀切”和限制住房消费信贷的做法有不同看法，“我们会通过适当途径反映自己的意见”，一位官员当时说。
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前面已经讲到，刚登上历史舞台的地产商阶层，代表着一个强大的利益集团，成功地将121号文件扑倒，令文件效力消散在空气里，虽然实施这个文件绝不会阻碍房地产的发展。与此同时，他们很快就找到了新的替代物：18号文件。
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2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），明确喊出了一个令地产商们欢呼雀跃的口号：房地产业已经成为国民经济的支柱产业。我当时采访的任志强、张宝全、潘石屹等都表示，他们对18号文件“非常满意”，并称之为市场化的胜利。
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即使在地产商们看来，121号文件与18号文件在不少地方也是矛盾的，但因为18号文件来头比121号文件大，所以，当然是121号文件被18号文件打败了。虽然121号文件对于信贷的规定不可谓不严厉，但18号文件提出“对符合条件的房地产开发企业和开发项目，要继续加大支持力度”，无异于“四两拨千斤”，只用几行字就把央行121号文件严苛的28条给击溃了。
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我必须重申我的观点，假如忠实地执行121号文件，遏制房价过快上涨是完全可能的，但有关决策部门却选择了另外一个更加曲折而陡峭的路径。于是，房地产调控不得不从头开始，否定一次，摸索一次，做着一场辛苦而无效的曲线运动。
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匪夷所思的调控：停止供地
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2004年一季度，全国出现投资过热。
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根据国家统计数据，2004年一季度全国固定资产投资同比增长43％，比上年同期加快15.2个百分点，房地产开发投资增长41％；新开工项目过多，全国新开工50万元以上的项目近两万个，比上年同期增长31％，其中新开工计划总投资增长67％。
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4月，针对钢铁、水泥、电解铝等行业的宏观调控开始了，随后发起了对开发区的清理工作，进而是对整个土地市场的治理整顿。
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2004年4月29日，国务院办公厅以国办发明电〔2004〕20号下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求在治理整顿的半年期间“三个暂停”，其中之一是：半年内全国暂停审批农用地转非农建设用地。很显然，这是一个用行政命令调控市场的行为。
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农用地转非农建设用地，在全国房地产开发项目中，也许并不占主要比例。但是，这个“暂停”，必然带来土地供应的缩紧。事实上，当年对开发区的清理整顿，其主要结果也是土地供应的收紧。虽然我对当时以雷厉风行的紧急行政措施抑制投资过热表示理解，但是否有人想到，紧缩土地供应将对未来的房地产市场产生怎样的影响？
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市场的报复很快就来到了。2003年媒体还在为1.3亿平方米空置商品房而惊讶，到2005年却发现我们突然与紧张的商品房供求现状不期而遇。
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一记臭招：营业税
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在整理历年调控文件的资料时，我发现2005年的调控通知发得最早。难道，2004年抑制土地供应导致的供求关系矛盾，在一季度这种传统的销售淡季就表现出来了？
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2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号，业内称之为“国八条”），明确提出，“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任”。这被视为行政调控房价的体现。2011年1月26日以又一个新国八条，重申了这种“问责制”，但5年多来，从未听说哪个市长因为其所在城市房价上涨过快而受到处分。
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“国八条”之后紧接是“新国八条”。5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发〔2005〕26号），提出了稳定房价的八条措施。这个调控我印象最深的，是祭出了征收营业税这把钝刀。
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