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同样的逻辑适用于房地产调控。既然不可能期望政府对房地产采取自由放任的态度，那么，可以期望的则是管理和调控房地产的手段和方式。但遗憾的是，正如我们管理房地产市场是以一个文件代替另一个文件一样，我们对房地产调控工具的选择，则是一个失误掩盖另一个失误。
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结局其实早已注定。因为房地产的制度内核和治理体系，自1998年房改以来（或前溯至1994年《城市房地产管理法》），就未曾有实质性的改变。2010年11月6日，传来住房和城乡建设部着手修改《城市房地产管理法》有关商品房预售制度等内容的消息，但我可以肯定，他们绝对不可能听从2005年8月央行金融市场司取消商品房预售制度的建议，而可能只是将预售资金监管纳入法律框架等方面的修修补补而已。
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我的一位领导说，地产的问题，在地产之外。譬如作为房地产制度核心之一的土地制度，它的改革，就不仅是房地产业的问题，不仅是土地本身的问题，它至少与财政税收制度、地方政府绩效考核制度、城乡二元结构的分野等重大问题密切联系在一起，其中任何一项制度的改革、改良，均非朝夕之间可以完成。
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我同意，当中国房地产快速增长了10年之后，当中央决定实施经济发展战略转型时，与房地产有关的制度改革已经到了非改不可的关键时刻。但这些问题过于重大，似乎也很遥远。忙碌的人们更关心眼前的现实。
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让我们回到即将讨论的焦点问题：调控。而当我们回顾过去并瞩目当前的调控时，哪怕只是遏制房价这项单一的任务，将会发现，原来我们其实也是可以有所作为的。
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第1节 调控：不能说失败，但很难说成功
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❶ 沧桑调控史
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我不是房地产史的研究者，无意对过往数年的房地产调控历史进行史料的陈列和大事堆积。本书后面的附录2可以承担部分功能。而翻阅2003年以来的房地产调控史，“沧桑”二字不期然地爬上心头，这些年来，我们的调控部门是多么举轻若重，我们的政策结果有时甚至适得其反。
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18号文件打败了121号文件
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曾经，我们有机会既可以稳定甚至遏制房价过快上涨，也能让房地产获得发展的空间。
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2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121”文件，我在第四章第一节已经提到），开启了用信贷手段调控房地产的先河。我相信，如果121号文件能够得到真正的贯彻执行，那么，此后所有的房地产调控政策几乎都不必出台。
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据说，央行在制定121号文件的过程中从未与建设部商量过，而建设部虽然也认同央行的指导精神，但对某些具体条款也有自己的看法，其中主要是对央行文件“一刀切”和限制住房消费信贷的做法有不同看法，“我们会通过适当途径反映自己的意见”，一位官员当时说。
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前面已经讲到，刚登上历史舞台的地产商阶层，代表着一个强大的利益集团，成功地将121号文件扑倒，令文件效力消散在空气里，虽然实施这个文件绝不会阻碍房地产的发展。与此同时，他们很快就找到了新的替代物：18号文件。
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2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），明确喊出了一个令地产商们欢呼雀跃的口号：房地产业已经成为国民经济的支柱产业。我当时采访的任志强、张宝全、潘石屹等都表示，他们对18号文件“非常满意”，并称之为市场化的胜利。
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即使在地产商们看来，121号文件与18号文件在不少地方也是矛盾的，但因为18号文件来头比121号文件大，所以，当然是121号文件被18号文件打败了。虽然121号文件对于信贷的规定不可谓不严厉，但18号文件提出“对符合条件的房地产开发企业和开发项目，要继续加大支持力度”，无异于“四两拨千斤”，只用几行字就把央行121号文件严苛的28条给击溃了。
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我必须重申我的观点，假如忠实地执行121号文件，遏制房价过快上涨是完全可能的，但有关决策部门却选择了另外一个更加曲折而陡峭的路径。于是，房地产调控不得不从头开始，否定一次，摸索一次，做着一场辛苦而无效的曲线运动。
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匪夷所思的调控：停止供地
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2004年一季度，全国出现投资过热。
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根据国家统计数据，2004年一季度全国固定资产投资同比增长43％，比上年同期加快15.2个百分点，房地产开发投资增长41％；新开工项目过多，全国新开工50万元以上的项目近两万个，比上年同期增长31％，其中新开工计划总投资增长67％。
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4月，针对钢铁、水泥、电解铝等行业的宏观调控开始了，随后发起了对开发区的清理工作，进而是对整个土地市场的治理整顿。
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2004年4月29日，国务院办公厅以国办发明电〔2004〕20号下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求在治理整顿的半年期间“三个暂停”，其中之一是：半年内全国暂停审批农用地转非农建设用地。很显然，这是一个用行政命令调控市场的行为。
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农用地转非农建设用地，在全国房地产开发项目中，也许并不占主要比例。但是，这个“暂停”，必然带来土地供应的缩紧。事实上，当年对开发区的清理整顿，其主要结果也是土地供应的收紧。虽然我对当时以雷厉风行的紧急行政措施抑制投资过热表示理解，但是否有人想到，紧缩土地供应将对未来的房地产市场产生怎样的影响？
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市场的报复很快就来到了。2003年媒体还在为1.3亿平方米空置商品房而惊讶，到2005年却发现我们突然与紧张的商品房供求现状不期而遇。
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一记臭招：营业税
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在整理历年调控文件的资料时，我发现2005年的调控通知发得最早。难道，2004年抑制土地供应导致的供求关系矛盾，在一季度这种传统的销售淡季就表现出来了？
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