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2005年靠征收营业税来抑制房价上涨的做法，反而助推房价加速上涨，除了制定该项政策的官员，其他人应该并不会感到意外。
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于是，2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。这个调控通知的最大亮点，当然是“90/70”政策。
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通知规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，相应地，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
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这个“90/70”政策，同样是拍脑袋的产物。9个调控部门，没有一个站出来告诉我们，为什么把套型建筑面积设定在90平方米，而不是95或88平方米？为什么这种户型要占70％以上，而不是68％或75％？对于关系到每户家庭的住房问题来说，这样的数字未免有些不严肃。而行政决策的随意性，也导致这项政策在实际执行过程中被大打折扣。
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我理解调控部门是想通过增加中小套型住房，来改善住房供应结构，从而缓解住房供求关系，抑制房价上涨。但是，他们没有想到，真正能改善商品房供应结构的，不是增加中小套型住房，而是较大规模保障房的加入。
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直到一年后的2007年8月7日，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（007年24号文件），才标志着保障房建设的全面提速。但真正付诸实施，却是过了一年多以后的2009年，拜金融危机之赐。
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调控政策的边际效应在递减
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2007年，连小学生都看得出来，房地产市场已经进入歇斯底里的状态，房价已经发疯。
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当年，央行6次加息。
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房地产调控最有效的手段还是信贷。2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）规定，对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；严格控制房地产开发贷款。
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2007年10月，房价到顶后，掉头向下。2008年进入全面调整，深圳部分楼盘最高降幅达50％。这是1998年以来房地产业第一个真正的冬天。但另一个深度和广度更为强悍的世界性冬天——金融危机，拯救了房地产。
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2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。2009年4月以后，各地房地产市场先后出现报复性反弹，当年10月后进入几近癫狂的状态。
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2010年4月17日的调控和9月29日的第二波调控以及2011年1月26日的第三波调控，均未出人意料。同样未出人意料的是，调控政策令人同情地出现了边际效应递减。此前，基本是一年一个调控政策，而2010年从4月到9月月底再到2011年1月底，相隔期限没有超过半年。这就是为什么连有些房地产经纪机构的经纪人都在期待新一轮反弹的原因。
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不过，历史真的不会简单地重复。我们肯定，2011年，他们期待的反弹不会出现。
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❷ “文件治理”带来市场波动
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人们总是在等待“另一个”文件的出台。过去10年、20年，都是这样过来的。很多产业和行业的管理，以文件而非法律法规为指导。哪个部委每年发出的文件要是少于10件，该部部长的“年终总结”想必不知如何落笔。
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多年来我们正是以发布文件的方式来治理房地产市场的。我将这种现象称为“文件治理”。房地产就是一个文件治理的典型领域。
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曾经有很多善良的专家呼吁，房地产市场要加强立法，譬如《住宅法》或《住宅保障法》。然而，法律法规颁布了，如果不认真执行，也不过是纸上成文法，它的效用甚至还不如一项文件通知。
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譬如，2010年11月月初，又有媒体称，房地产开发企业雪藏了近12亿平方米土地（本人对该数字存疑）。而对闲置土地的处理，法律早有明文规定。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第二十五条规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”斯年以降，全国有多少幅闲置的土地已是荒草萋萋，但有几幅土地被征收了土地闲置费，又有几幅土地被政府部门收回？
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类似的情况还有《物业管理条例》有关成立业主委员会的规定。全国每年数以千百个住宅小区建成，但成立业主委员会的有几个？
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有时候，一纸文件却可以达到法律条文无法起到的作用。假如哪个城市的市委、市政府下一道文件，规定某年某月某日起征收土地闲置费甚至收回闲置土地，我相信，它的效果一定要比前述房地产法第二十五条好得多。
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法律法规不能没有，但法律法规颁布之后，还得有相应的文件。法院的判决当然是引用法律条文，但很多地方政府的工作却是靠文件来运转的。地方政府的文件往往是援引更高一级政府或职能部门的文件作为指引，有时甚至是以领导的讲话为工作指导。倘若哪位办公厅副秘书长起草的某个通知，是引用《政府信息公开条例》作为主要参考，那真是咄咄怪事。
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文件治理的思路决定了，产业政策和地方政府的政策，波动大、周期短、调整密，是正常的。如你所知，中国房地产市场虽然已畅行市场化12年，但在本质上仍是一个“政策市”。政策的每次调整，都会带来市场的波动。而正像我们上面梳理的，至少从2004年以来，房地产市场每一年都会迎来新的调控政策，因而不可避免地随着政策而摇动、舞蹈。
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所以，任志强说：房地产市场的波动，是政策引发的波动。
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在我看来，多年调控失效的一个重要原因，还在于我们实行的是文件治理。它的后面是制度建设的匮乏和法律意识的不彰。我不期待房地产市场的管理能被依法治理替代，只是期望新的文件能够更切合实际，更符合市场取向，更人性更良善。我承认，这与人治的思路是一脉相承的。
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