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法律法规不能没有，但法律法规颁布之后，还得有相应的文件。法院的判决当然是引用法律条文，但很多地方政府的工作却是靠文件来运转的。地方政府的文件往往是援引更高一级政府或职能部门的文件作为指引，有时甚至是以领导的讲话为工作指导。倘若哪位办公厅副秘书长起草的某个通知，是引用《政府信息公开条例》作为主要参考，那真是咄咄怪事。
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文件治理的思路决定了，产业政策和地方政府的政策，波动大、周期短、调整密，是正常的。如你所知，中国房地产市场虽然已畅行市场化12年，但在本质上仍是一个“政策市”。政策的每次调整，都会带来市场的波动。而正像我们上面梳理的，至少从2004年以来，房地产市场每一年都会迎来新的调控政策，因而不可避免地随着政策而摇动、舞蹈。
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所以，任志强说：房地产市场的波动，是政策引发的波动。
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在我看来，多年调控失效的一个重要原因，还在于我们实行的是文件治理。它的后面是制度建设的匮乏和法律意识的不彰。我不期待房地产市场的管理能被依法治理替代，只是期望新的文件能够更切合实际，更符合市场取向，更人性更良善。我承认，这与人治的思路是一脉相承的。
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2011年1月底，新的房地产调控开始。这会是本轮调控的最后一个文件吗？不是的。有的地产商还期望能颁布新的文件来修正现在的文件，譬如取消限购令。
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❸ 调控必须成功，2011年房价必须下跌
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媒体在评论2010年房地产调控政策时，用了一个夸张的形容词：“史上最严厉”。但从不喜欢人云亦云的经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授说，2010年的调控，肯定不能算是“史上最严厉”的，1956年没收私营产业，是连同企业主的房产一起没收的，还有比这个更严厉的政策吗？
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我们不这么较真，因为号称“史上最严厉”，虽然不够严谨，但暗含的意思是与最近10年的房地产调控政策相比较而言。2010年4月开启的此轮调控，发展到2011年2月中旬，已经可以这么说：它是集历年调控政策之大成，种种手段无所不用之极。
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宏观方面，货币政策从适度宽松回归稳健，并已进入加息通道，2011年3月以后再加息两次是完全可能的。货币供应收紧，房地产信贷首当其冲。
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信贷融资方面，除了像1994年那样，完全停止给开发商发放开发贷款（实际上已大幅减少），其他的都在执行。资本市场再融资已暂停，信托也管住了，对个人住房贷款的限制已快到极限，家有两套房的不准再买了，连首套房的优惠利率也取消了。
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房地产税收方面，5年内转让房产已要求全额征收营业税、个人所得税，契税的优惠没有了，土地增值税的预征率大幅提高，并要求全面清算。房产税试点已经开始在上海、重庆实行，全面推开恐怕是时间问题。
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行政调控登峰造极，限购令畅行天下。虽然我认为限购令与“法无禁止即自由”、“法无授权即禁止”的法律原则相悖，但现阶段也只有表示理解。前面说了，不要总是用法律来要求习惯以文件治理产业的调控部门和地方政府。监察部都盖章了，要是不出台限购令，哪位市长没准真会被找去喝茶约谈呢。
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保障房建设规模庞大而且持续，土地做到了“应供尽供”。如上一章所述，保障房对整个商品房市场的影响，将于2011年以后初步体现。
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这些政策集中涌来，哪个年头有此遭遇？专家告诉我们，有一种叫政策叠加效应的经济现象。我的理解是，针对某个领域、某个经济现象，先后出台了一系列政策，一段时期后，这些政策会产生“1＋1＞2”的效果。
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2010年4月以来的房地产调控，6个月没看出效果，不等于一年也没有效果。到2011年下半年，系列调控政策的叠加效应必将出现，房地产市场的严峻程度将超过多数人的想象。2010年7月我就提醒那些抱有幻想的地产商，不要低估了本届中央政府此次调控房地产的决心，要顺势而为，“给领导一点面子”，至少在2012年年底以前，不要激怒领导出台更可怕的政策。对地产商来说，最可怕的莫过于资金的匮乏。2011年下半年，所有的资金渠道基本已被堵塞，而销售市场则是一片观望，在这种情况下，一批中小地产商将不得不率先毅然降价，随后，品牌地产商也将加入打折队伍。但令人担心的是，那时降价也可能应者寥寥。
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我可以肯定，这一轮调控必须成功，2011年统计数据里的平均房价必须下跌。但我无法肯定，房价是否将从此转入全面下行，房地产市场是否就此迈入全新的世界。因为，房地产制度以及与房地产相关的制度，没有根本变化；更重要的是，决定房价上涨的几个关键因素尚未发生根本变化。
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经济学家赵晓说，在房地产供求格局、流动性过剩（货币超发）格局基本未变的情况下，房价下跌是小概率事件。而海尔地产董事长卢铿则明确表示，第三轮房地产调控是完全可能的，但再来一轮调控可能也是无效的。
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聪明如你，已经发现了我上述观点的矛盾之处：决定房价上涨的几个关键因素尚未发生根本变化，意味着房价仍有上涨的动力；但我却声称2011年房价必须下跌。因为，一只强大的有形之手介入了，此时它将大过市场的力量。
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2011年一季度，二三线、三四线城市房价开始超越被限购城市进行补涨，如果它们继续大涨下去，中央政府部门就有可能被迫要求这些城市将限购令引入。行政限购之后，是行政限价。典型的例子是深圳和广州增城，设定区域最高售价。其实，上海至少在2009年、北京至少在2010年就借助预售证的发放，实施了商品房售价的控制。延伸开来的具体做法是：主管部门在发放商品房销售（预售）许可证时，可要求开发商定价必须低于同地段其他商品房平均售价；同一楼盘的二期必须低于一期平均售价；每次涨价必须提前备案；所有房源一次公开。
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2011年3月全国绝大多数城市公布的房价控制目标，被舆论讥为“房价上涨目标”，既是自身没有信心的体现，也是没有学会如何用行政手段干预房价。倘若像上文所说那样对房价实行直接的行政干预，即使没学过统计学的人也能看得出来，当地平均房价非降不可。
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值得提出讨论的是，现有的行政调控思路，如果只是为保障房体系的建立廓清空间，那么其期限终究是有限的；假如是要最大限度地消弭商品房的投资属性，则是对商品房属性在认识上的一个重大分野。其结果将是整个房地产格局和发展方向的重建。
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遏制房价上涨，理应抑制投资需求。但是，抑制商品房的投资需求与抹去商品房的投资属性，是两回事。首付和利率提高，这是前者；限购、限价，这是后者。当后者成为调控的主导思路时，商品房的投资属性就岌岌可危了。
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要消除商品房的投资属性，顺理成章的做法就是高额征税。查阅日韩资料得知，日本在城市化加速时期（1950-1975年），对非家庭自住房（一般指第二套以上住宅），最高边际税率达75％，另有10％住民税；韩国在1970～1980年代，转让1世代1住宅（一户一屋）之外的住宅，税率为70.5％～76.5％。买卖一套商品房，收益的70％以上被政府拿走，全部风险却要自己承担，恐怕没几个人愿意做这样的投资生意。
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假如仍处于城市化加速时期的我国确立同样的住房政策取向，即对转让家庭第二套以上住宅征收70％以上的累进税，就意味着商品房将宣告与其投资属性诀别。这样的政策取向，没有任何法理问题，关键是决策层要下得了决心。问题是，直到我校订此段文字时的2011年5月中旬，我们仍没有看到决策层在这方面的定调。在这种背景下，行政调控的趋势也是不确定的，姑且可视为权宜之计、过渡政策。乐观者或认为它只能行走到2011年底，悲观者则可能认为会延长到保障房体系初步建立所需的5年时间——那是够久的。
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重申一句，我所说的2011年平均房价下跌，是指统计局公布的商品房平均价格，但它甚至不表示你所在城市的绝大多数楼盘房价都会下跌。
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