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2010年4月以来的房地产调控，6个月没看出效果，不等于一年也没有效果。到2011年下半年，系列调控政策的叠加效应必将出现，房地产市场的严峻程度将超过多数人的想象。2010年7月我就提醒那些抱有幻想的地产商，不要低估了本届中央政府此次调控房地产的决心，要顺势而为，“给领导一点面子”，至少在2012年年底以前，不要激怒领导出台更可怕的政策。对地产商来说，最可怕的莫过于资金的匮乏。2011年下半年，所有的资金渠道基本已被堵塞，而销售市场则是一片观望，在这种情况下，一批中小地产商将不得不率先毅然降价，随后，品牌地产商也将加入打折队伍。但令人担心的是，那时降价也可能应者寥寥。
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我可以肯定，这一轮调控必须成功，2011年统计数据里的平均房价必须下跌。但我无法肯定，房价是否将从此转入全面下行，房地产市场是否就此迈入全新的世界。因为，房地产制度以及与房地产相关的制度，没有根本变化；更重要的是，决定房价上涨的几个关键因素尚未发生根本变化。
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经济学家赵晓说，在房地产供求格局、流动性过剩（货币超发）格局基本未变的情况下，房价下跌是小概率事件。而海尔地产董事长卢铿则明确表示，第三轮房地产调控是完全可能的，但再来一轮调控可能也是无效的。
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聪明如你，已经发现了我上述观点的矛盾之处：决定房价上涨的几个关键因素尚未发生根本变化，意味着房价仍有上涨的动力；但我却声称2011年房价必须下跌。因为，一只强大的有形之手介入了，此时它将大过市场的力量。
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2011年一季度，二三线、三四线城市房价开始超越被限购城市进行补涨，如果它们继续大涨下去，中央政府部门就有可能被迫要求这些城市将限购令引入。行政限购之后，是行政限价。典型的例子是深圳和广州增城，设定区域最高售价。其实，上海至少在2009年、北京至少在2010年就借助预售证的发放，实施了商品房售价的控制。延伸开来的具体做法是：主管部门在发放商品房销售（预售）许可证时，可要求开发商定价必须低于同地段其他商品房平均售价；同一楼盘的二期必须低于一期平均售价；每次涨价必须提前备案；所有房源一次公开。
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2011年3月全国绝大多数城市公布的房价控制目标，被舆论讥为“房价上涨目标”，既是自身没有信心的体现，也是没有学会如何用行政手段干预房价。倘若像上文所说那样对房价实行直接的行政干预，即使没学过统计学的人也能看得出来，当地平均房价非降不可。
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值得提出讨论的是，现有的行政调控思路，如果只是为保障房体系的建立廓清空间，那么其期限终究是有限的；假如是要最大限度地消弭商品房的投资属性，则是对商品房属性在认识上的一个重大分野。其结果将是整个房地产格局和发展方向的重建。
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遏制房价上涨，理应抑制投资需求。但是，抑制商品房的投资需求与抹去商品房的投资属性，是两回事。首付和利率提高，这是前者；限购、限价，这是后者。当后者成为调控的主导思路时，商品房的投资属性就岌岌可危了。
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要消除商品房的投资属性，顺理成章的做法就是高额征税。查阅日韩资料得知，日本在城市化加速时期（1950-1975年），对非家庭自住房（一般指第二套以上住宅），最高边际税率达75％，另有10％住民税；韩国在1970～1980年代，转让1世代1住宅（一户一屋）之外的住宅，税率为70.5％～76.5％。买卖一套商品房，收益的70％以上被政府拿走，全部风险却要自己承担，恐怕没几个人愿意做这样的投资生意。
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假如仍处于城市化加速时期的我国确立同样的住房政策取向，即对转让家庭第二套以上住宅征收70％以上的累进税，就意味着商品房将宣告与其投资属性诀别。这样的政策取向，没有任何法理问题，关键是决策层要下得了决心。问题是，直到我校订此段文字时的2011年5月中旬，我们仍没有看到决策层在这方面的定调。在这种背景下，行政调控的趋势也是不确定的，姑且可视为权宜之计、过渡政策。乐观者或认为它只能行走到2011年底，悲观者则可能认为会延长到保障房体系初步建立所需的5年时间——那是够久的。
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重申一句，我所说的2011年平均房价下跌，是指统计局公布的商品房平均价格，但它甚至不表示你所在城市的绝大多数楼盘房价都会下跌。
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第2节 决定房价上涨的四个关键因素
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从第一章读过来的朋友，已经意识到了，我在前面几章分别谈到了几个与房价有关的重要因素。即，贫富差距日益扩大的收入分配制度，招拍挂为主的土地出让制度，连续10年以上货币超发的货币政策，这些都是推动房价上涨的决定性因素。
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但有一个因素，我没有着重谈及，那就是所谓的刚性需求。它至少包括以下几方面的内容：
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城市化带来的住房需求。近10年是我国城市化加速的10年，每年城市化率约增加1个百分点。
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据住房和城乡建设部有关负责人介绍，2009年年底我国城镇化发展水平达到46.6％，保守估计到2020年我国城市化率将达到55％。也就是说，未来10年，城市化水平仍将以每年约1个百分点的速度递增。
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根据学者的研究，每年城市化率提高1～1.5个百分点，新增城市人口每年对住宅的新增需求量为4.1亿～5.9亿平方米。这就意味着，未来10年，每年仅城市化带来的新增住房需求就有约4亿平方米。
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刚性需求的另一个重要组成部分就是常住人口的改善性需求。
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根据住建部政策研究中心主任陈淮的介绍，到2008年年末，我国城镇实有住房总量124亿平方米。而2009年全国竣工商品住宅5.77亿平方米，2010年竣工商品住宅6.12亿平方米，即至2010年年底城镇实有住房总量约136亿平方米。而陈淮说，2030年以前，全国一半以上住宅须拆除。这意味着有超过60亿平方米的住宅要在20年内拆除，平均每年拆除3.75亿平方米。拆迁导致的需求，如果不是首次置业需求，也将构成改善性需求的一部分。
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钟伟教授预测，未来10年，城市化和人口红利带来的新增需求和改善性需求，对住宅的年需求量约为800万～1000万套，约合建筑面积8亿～10亿平方米。而根据国家统计局数据，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，其中商品住宅约8亿平方米。这意味着，未来10年，年新增住宅需求均相当于疯狂的2009年的商品房销售面积，不可谓不庞大。
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当然，预测只是理论上的，真正实现的需求存在一定变数。譬如，各地实行的限购令，以及2010年11月以后对首套房首付和贷款利率的调整，对刚性需求和改善性需求都会产生一定的抑制作用。但从长远来看，这部分需求不会消失，只会暂时性隐藏，一旦条件适合（如限购令取消），就会得到释放。
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刚性需求和改善性需求，尤其是刚性需求，是房地产市场发展的基础，它构成了房价稳定的条件，但不足以推动房价上涨。真正推动房价上涨的另有他手，那就是上文提到的贫富差距、土地制度和超发货币这三大因素。这些因素在2010年年底尚未看到大的变化，那么，未来5～10年，它们是否会发生重大变化？
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贫富差距与现行收入分配制度有关。几年前，就有学者提出，中国基尼系数已达到0.47，早已越过国际公认的警戒线。但我可以断定，2005年以来房价的大幅上涨，恶化了这一系数，资产价格上涨使得贫富之间的差距悬如鸿沟。王小鲁博士课题组在《灰色收入和国民收入分配》报告里提到，2008年，我国有9.3万亿元的“隐性收入”，5.4万亿元的“灰色收入”。这两组数据即是贫富差距的数字化体现。房地产市场是这些灰色收入的最好去处，而房价的上涨又再次膨胀了高收入者的财富数量。
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众所所知，中央政府最近多次提出，要推进收入分配制度的改革。但是，这种改革只能是渐进式的，表现形式多为提高最低保障线，或发放相应的补贴，但不可能根本上缩小收入差距。现有的贫富差距是过去30年积累的成果，并在最近10年得以强化，期望在未来10年内大幅度缩小贫富差距，是不现实的。能够让现有差距不再恶化就不错了。
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