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他们共同的一点，都是在国外接受经济学训练。左小蕾是美国伊利诺依大学国际金融与经济计量学博士，并曾在法国多所大学读书。谢国忠是美国麻省理工学院的经济学博士。谢国忠认为未来5年中国房地产进入熊市持续下跌的逻辑论据是，房地产市场本已存在巨量的商品房过剩（空置），而中国将进入货币紧缩时期，美国也可能在2011年加息。
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谢国忠的逻辑没有问题，但是，在认为中国永远有特殊之处的经济学家们看来，他对中国房地产泡沫破灭的预言，在经历6年多的淘洗之后，这一次终于会实现吗？好在2012年并不遥远。
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❷ 5年后房价真正步入下跌通道
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当我将谢国忠“未来五年大城市房价平均跌一半”的预言，转述给一位还未买房的朋友时，他又惊又喜地问：“是真的吗？是真的吗？”如果谢国忠的预言能够应验，我相信一半以上准备购房的消费者宁愿等待5年后再去抄底。
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按照谢国忠的预测，房价最低时相当于当地两个月的平均工资。据北京市统计局数据，2010年北京市职工年平均工资为50415元。如果北京房价能下跌到平均每平方米1万元，正相当于2010年两个月的平均工资。
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上一章我在分析未来5年决定房价上涨的几个关键因素时发现，只有货币政策最有可能变化。也就是说，未来5年将进入货币紧缩时期。但货币紧缩是个渐进过程，它尚不足以立即推动房地产发生趋势性逆转。
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限购令将迫使2011年房价下跌，但它只是种临时因素，持续性无法明确。因此，行政调控手段也不足以立即将房地产带入趋势性下行轨道。除货币政策之外，上一节我提到了保障房和房产税这两个重大变量，但故意将另一个重大变量放在这里单独来写，那就是人口结构的变化。
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过去10年，人口红利是房地产市场的一个驱动力。中国房地产市场进入居民个人购房时代，是经历1998年房改过渡期以后的事情。也就是说，1998年后，城市居民购买商品房才成为一种潮流和趋势。而2004年以后，各主要城市的改善性需求和投资性购房比例逐步上升，拥有一套以上住房的家庭数量持续增加。
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我要说的是，城市里1998年前后出生的孩子，其所在家庭绝大部分拥有一套住房，相当一部分拥有一套以上住房。北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授对我说，他抽样调查的数据是，全国投资性购房比例为10％左右。但就我对身边有限的观察，拥有一套以上住房的城市家庭，远远超过10％。
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2011年2月，天则经济研究所所长、经济学家茅于轼接受媒体采访时说，20年后，中国的房子会大量地剩余。现在我们计划生育的结构，造成“421”的家庭结构，底下一个小孩，上头两个父母，两个父母上头又是两个父母。祖父辈有4套房，到父亲这一辈还有两套房，祖父死了之后这4套房都得留下来，结果房子就供过于求了，想卖都卖不掉了。20年后，房子就大量地剩余，大量地掉价，都不值钱。
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茅于轼所说的20年后，也许还有点遥远，而现有家庭结构对城市房地产市场的类似影响可能提前，在10年后就会显现。1998年出生的孩子，城市以独生子女为主，他们大学毕业时正好是2020年左右。当孩子只有一方家庭拥有两套以上住房，结婚后的年轻家庭会拥有至少一套房（双方父母仍自住一套）；若孩子双方均各拥有两套以上住房，则结婚后的年轻家庭将拥有两套以上住房（双方父母仍自住一套）。
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必须说明，以上只是一种基于经验认知的推导，而非建立于科学统计数据上的数理推论。独生子女建立的年轻家庭，拥有住房数量的多寡，与目前改善性需求和投资性购房的比例有关。但有一点可以明确，当这一代年轻人在本地走上工作岗位时，他们中的多数人无须像今天的80后那样，急匆匆地购房，因为他们有房可住。
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如此，2020年后，像北京、上海这种大城市，新增住房需求，可能主要来自于新增常住人口（包括流动人口和外埠人口），而非原有常住人口的改善性需求。也就是说，住房需求将大为减少，而住房过剩的压力充分体现。届时，房价不得不转向下跌。
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保障房和房产税这两个重大变量有可能将该时间表提前。未来5年，如果全国保障房能保持年均650万套的建设水平，那么，2012年后，以保障房为主体、包括中小套型普通商品房在内，将占据市场50％以上的供应量。1998年房改梦寐以求的房地产市场格局将会实现：中高收入家庭购买商品房，中低收入购买限价房和经济适用房，或租住公租房，最低收入租住廉租房。
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未来5年，房产税如果在全国普遍征收，它将有力地抑制投资性需求，并驱赶投资者将手里原有的投资性住房逐步抛向市场，极大地影响市场供求关系，从而拉动房价下滑。仅在沪渝征收房产税还看不出它的影响，如果在全国范围征收，其效力则要大得多，货币政策的变化，人口结构和家庭结构的变化，将令房地产市场于2018～2020年发生趋势性变化；但保障房和房产税这两个重大变量，有可能使房价下行的压力，在2015～2018年提前爆发。也就是说，2011年平均房价下跌是一个行政手段导致的突发性事件且走向不明，但房地产市场的趋势性逆转必将到来，最早2015年，最晚2018年。
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基于此，我不同意谢国忠所说的“未来五年大城市房价平均跌一半”的观点。房价真正步入下跌通道，最早将在5年后（2015年以后），而不是未来的5年（2010年年底～2015年年底）。但是，还有一点可以明确，在房地产市场获得超额收益的时代正渐行渐远。
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❸ 房地产最好的投资时期已经过去
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5年以后买房，是对于自住型购房者来说；而对投资者来说，房地产最好的投资时期已经过去：未来5年，投资收益比前5年更差，越往后越差。
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过去10年，是房地产投资的黄金时期，尤其是2004～2009年这5年回报最为惊人。大城市房价普遍上涨了4～5倍，胜过了任何投资品的回报率。近5年来中国富豪人数及其资产总额，增长速度令世界瞩目，就是托了房价暴涨的福。
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如果此前10年是房地产的黄金时期，那么2010年以后的10年，只能称得上是房地产的白银时代。如果限购令只持续到2011年底，那么，经过2011年的短暂下跌，2012～2015年，总体上还处于房价的平稳上升期，即2015年年底的商品房均价仍将高于2010年；如果限购令无限期持续，那就建议地产商赶紧转型，或者趁早关门，另寻出路。从趋势上看，2015年以后，房地产市场将步入逐步下滑的通道，即2020年年底的商品房均价将低于2015年，甚至不排除低于限购令（假没）取消后的第二年，那时房地产将迎来一个黑铁时代。
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2004年以来，大批投资者进入房地产市场，并获得暴利。其中部分投资者已经兑现出场，相当一部分投资者卖了又买，坚守在楼市里，并期望有更高的回报。这些投资性商品房，现在大量是空关或闲置。
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谢国忠说：“现在城市里的商品房大约有6000万套，空置率是25％～30％。”这是他到各个城市观察样本后得出的数据。从统计学的角度看，这个数据很难称得上准确，但就我个人观察的现象，全国各主要城市存在大量的闲置商品房，恐怕也是不争的事实。
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中国社会科学院金融研究所研究员易宪容曾经以“黑灯指数”来描述各个商品房小区的空置现象，而被严谨的专家们嘲笑。但实际生活中，我们都会发现，新建住宅小区存在大比例的闲置现象，主要的外在观察指标就是易宪容所说的黑灯，而且是长期黑灯。我们无法用“黑灯指数”来推导空置率，但可以印证许多小区普遍存在高比例的住房闲置现象。顺便说一下，真正能调查清楚小区住房空置数量的，电表无疑是最准确的一个。
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大量商品房闲置、空关，即是改善性需求或投资性需求的物质化体现。投资者愿意将所购房子闲置，当然是希望房价继续上涨。我上文已经分析，2011年以后的5年，房地产虽然总体上仍处于上升通道，但上升幅度极为有限，且原有的泡沫正受到挤压。尤其是2011年，部分房价泡沫将会被消除。假如2011年房价再不下跌，将招致中央政府更加愤怒的调控，直到隐性目标得以实现。
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有人借口2011年通货膨胀，会拉动房价继续上涨，因此鼓动大家继续投资房地产以抵御通胀。这个理由似是而非。
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