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过去10年，是房地产投资的黄金时期，尤其是2004～2009年这5年回报最为惊人。大城市房价普遍上涨了4～5倍，胜过了任何投资品的回报率。近5年来中国富豪人数及其资产总额，增长速度令世界瞩目，就是托了房价暴涨的福。
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如果此前10年是房地产的黄金时期，那么2010年以后的10年，只能称得上是房地产的白银时代。如果限购令只持续到2011年底，那么，经过2011年的短暂下跌，2012～2015年，总体上还处于房价的平稳上升期，即2015年年底的商品房均价仍将高于2010年；如果限购令无限期持续，那就建议地产商赶紧转型，或者趁早关门，另寻出路。从趋势上看，2015年以后，房地产市场将步入逐步下滑的通道，即2020年年底的商品房均价将低于2015年，甚至不排除低于限购令（假没）取消后的第二年，那时房地产将迎来一个黑铁时代。
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2004年以来，大批投资者进入房地产市场，并获得暴利。其中部分投资者已经兑现出场，相当一部分投资者卖了又买，坚守在楼市里，并期望有更高的回报。这些投资性商品房，现在大量是空关或闲置。
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谢国忠说：“现在城市里的商品房大约有6000万套，空置率是25％～30％。”这是他到各个城市观察样本后得出的数据。从统计学的角度看，这个数据很难称得上准确，但就我个人观察的现象，全国各主要城市存在大量的闲置商品房，恐怕也是不争的事实。
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中国社会科学院金融研究所研究员易宪容曾经以“黑灯指数”来描述各个商品房小区的空置现象，而被严谨的专家们嘲笑。但实际生活中，我们都会发现，新建住宅小区存在大比例的闲置现象，主要的外在观察指标就是易宪容所说的黑灯，而且是长期黑灯。我们无法用“黑灯指数”来推导空置率，但可以印证许多小区普遍存在高比例的住房闲置现象。顺便说一下，真正能调查清楚小区住房空置数量的，电表无疑是最准确的一个。
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大量商品房闲置、空关，即是改善性需求或投资性需求的物质化体现。投资者愿意将所购房子闲置，当然是希望房价继续上涨。我上文已经分析，2011年以后的5年，房地产虽然总体上仍处于上升通道，但上升幅度极为有限，且原有的泡沫正受到挤压。尤其是2011年，部分房价泡沫将会被消除。假如2011年房价再不下跌，将招致中央政府更加愤怒的调控，直到隐性目标得以实现。
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有人借口2011年通货膨胀，会拉动房价继续上涨，因此鼓动大家继续投资房地产以抵御通胀。这个理由似是而非。
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2010年年底，老百姓都普遍感受到，物价上涨得越来越厉害。因为经济学界正在讨论货币超发现象，所以，有人就将正在加速的通胀归之为货币超发的结果，并认为消费者物价指数上涨，必然推动房价上涨。
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前面已经提到，我国存在明显的货币超发现象。但是，我们的货币超发绝不是有4万亿投资以后才产生的，而是至少实行了20年；通胀不是2010年才出现，也不是2011年才成为央行须首要考虑的问题。
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消费者物价指数与房价之间，并不构成直接的逻辑关系。举个例子，2008年一季度消费者物价指数涨幅达8％，根据上述观点的传导效应，二三季度房价应该比一季度大涨，但实际情况是二三季度房价环比是在下降的。2008年消费者物价指数涨幅5.9％，比2007年增长1.1个百分点，但当年房价并没有比上一年涨得更快。
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同样，2009年CPI涨幅低于2008年，房价涨幅却远高于2008年。我个人预测，经过2010年10月以后的4～5次加息后，2011年下半年CPI涨幅将在4％～5％区间运行。唯一不确定的是国际大宗商品尤其是油价对于我国CPI的输入性传导影响。但总体而言，除非中东和北非形势恶化，否则我国暂不具备发生恶性通胀的可能性。
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在这种趋势下，2011年的资产价格，尤其是房价和通胀的关系，与2010年并无本质上的不同。声称通胀加剧，将推动房价加快上涨的观点，没有充足的依据。温和的通胀不足以支撑房价上涨。
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鉴于此，以通胀为依据而加大对房地产的投资，理由是不充分的。它更像是某些机构的一种炒作。2011～2015年，房地产投资的回报率要远远低于此前5年，或者不及它的五分之一，而投资成本却大增；此后5年，收益率更会在此基础上继续下降。如果非让我说出何种投资更为可取，那就是：未来10年，投资A股的回报率将远高于投资房地产。
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❹ 5年后是二手房市场的时代
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正在沪渝试点中的房产税，若在全国推开，也将逐渐对未来整个房地产市场产生重大影响。
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为地方政府创造新的税源，并非房产税的唯一功能。假如2015年之前对住宅全面开征房产税，房地产市场格局将发生结构性的剧烈变化，一批投资者将不得不把手里的住宅逐步抛向市场。抛售的住房数量，与此前的投资性购房比例有关。
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德邦证券在这方面进行了研究。他们获得的资料是，从1998年房产商品化改革以来，我国共出售商品房面积约55亿平方米。假设其中的投资性比例为1％，抛售所增加的市场供应上限为0.55亿平方米房源，占过去5年全国年均销售面积的7.8％；若该比例为5％时，增加的供应量达2.55亿平方米，占比达到36.4％；若该比例为10％时，新增5.5亿平方米，占比跃升为78％；当该比例为30％时，新增抛售量的上线将达到16.5亿平方米，占比达235％。
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不过，根据住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮2009年11月1日在第67次中国改革国际论坛上透露的数据，1999～2008年的10年间，中国建了80多亿平方米的商品住房。而根据国家统计局数据，2009年又销售了5.77亿平方米商品住房，2010年竣工了6.12亿平方米（假设全部售出）。那么，到2010年年底，全国商品住房总量约为92亿平方米。
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以此为基数，援引上述德邦证券的研究，再以钟伟教授所说的投资性购房比例为10％来计算，则可能抛售的投资性住房高达9.2亿平方米。当然，这些住房只是理论上存在被“抛售”的可能，因为有些购房者即使征收房产税也不会抛售，而选择抛售的住房也是逐步释放，而非集中赛跑。
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我们刚才说，征收房产税后，一批住宅将抛向市场，指的是二手房市场。深圳、上海二手住宅成交量早已超过新房，北京也在2009年完成了这个转换。若2015年之前对住宅普遍征收房产税，势必使更多城市加入到二手住宅成交量超过新房的队伍。这样的市场态势维持5年后，二手房交易将成为整个房地产市场的主体。
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房产税普遍开征5年后，二手房经纪机构就将取代以建设商品房为主的地产商，拥有市场的主要话语权。也就是说，像21世纪不动产、链家地产、中原地产、我爱我家等房地产经纪机构（房地产中介），将至少拥有与万科、招商、保利、金地、龙湖、绿城等同等话语权。而房地产市场上的风云人物将不再只是任志强、潘石屹、冯仑等一干地产商，一批房地产经纪机构的老板，像21世纪不动产的张东纯和卢航，链家地产的左晖，还有若顺驰不动产上市成功后的孙宏斌等，影响力将举足轻重。
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包括商品住宅在内，截至2010年年底，我们城镇住宅保有面积约140亿平方米。如果其中的10％进入二手房市场流通交易，就是14亿平方米，相当于近年的年商品住宅销售面积的两倍。周转率若加快，二手房交易量也随之增加。对住宅征收房产税，将极大地加快二手房的周转率，大幅增加市场供应量。住房供应量的持续大量增加，将促使房价转为下跌。
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2009年，主要在北京开展业务的链家地产，交易额达600亿元，佣金收入17亿元。不要小看600亿这个数字，当年，最大的房地产开发商万科集团，销售收入是634.2亿元。2010年，万科销售收入突破1000亿元，而21世纪不动产集团的交易额2009年就已超过1000亿元。二手房市场是一个巨大的蛋糕，相信还会有人发现它惊人的潜在价值。
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未来10年，新建商品房市场仍将保持较大规模，但二手房交易市场的规模将逐渐取代新房市场，成为整个房地产市场的主体。这正是成熟市场经济体的普遍现象。不过，仅仅是沪渝等极少数城市开征房产税，并不足以推动这一趋势的加快到来，而必须是全国普遍开征房产税。
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另一方面，即使未来5年全国未能普遍开征房产税，城市家庭人口结构变化对房地产市场的影响，也将导致二手房交易规模的扩大，令其逐渐成为房地产市场的主体。其确立时间也是在2020年左右。
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