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截至2009年12月31日，中新地产总负债高达193亿港元。而1～8月，中新地产销售额仅为5.13亿港元；幸好四季度业绩大幅增长，全年预售款共得87.6亿港元。但即使如此，将其资产和债务冲抵后，净资产却所剩无多，基本相当于郦松校从上海城开借的那18亿元欠债。也就是说，上实控股以18亿元债权换来了中新地产45％的股权。
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第一轮的房地产调控，顺驰倒下，创始人孙宏斌只剩5.26％股权，但保留了一个完整的融创中国，并于2010年10月7日在香港成功上市；第二轮的房地产调控，中新地产中招，创始人郦松校毅然割臂求存，留下21.1％的股权和一个2009年12月31日评估价为人民币22.5亿元的淇澳岛项目。
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中新地产虽是香港上市公司，在内地知名度并不高，它的倒下未引起太大反响。在我看来，中新地产的案例提供的启示是：第一，不可贪大，否则有可能食而不化。第二，不可盲目轻信投行，到境外高息借债。这种债券也差点绊倒绿城、恒大。第三，管理要本地化，销售要市场化。中新地产的营销管理乏善可陈。第四，危机来临，果断断臂。这一点郦松校做得比孙宏斌好。
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在普通人看来，顺驰和中新地产都是资金链断裂后拱手易主，而路劲基建主席单伟豹却说：顺驰的问题，从根本上说还是管理的问题。单主席评论孙宏斌是一个“极端聪明的人”，而有些远不如孙宏斌聪明的地产商，正在为自己很好地活到现在而自大自恋，但这些只是撞了大运的人，终有一天会为自己的狭隘短浅付出代价。
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❸ 邹锡昌：上市不成反赔钱
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广州的昌盛集团也被2008年的房地产调控击中。但与顺驰和中新地产不同，邹锡昌的昌盛集团虽然上市失败，但公司控股权还在他手里，只是交了一笔不菲的学费。
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2007年12月，当听说邹锡昌确实已在路演时，说实话，我是吃惊的。因为一年前的2006年9月，在北京东四十条的南新仓大厦，他还对我们说只满足于现状，不会跟风去上市。但当年年底，他还是被投行的利嘴说动了心。
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按照邹锡昌自己的解释，昌盛集团并不是非上市不可，但那时广东不少地产商都已经或正在准备上市，谈起来，邹锡昌觉得自己并不比别人差，怎么就不可以上市。而昌盛集团是邹锡昌百分百控股，上市以后可以完善治理结构。于是，他说服公司高管，决定引进战略投资者。
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2006年年底，昌盛集团与高盛旗下创投基金GSSIA签署协议，向后者发行2500万美元可赎回可转换债券，利率7％。双方约定，如果上市成功，GS-SIA可占12.5％的股份，如果上市失败，则罚息，利息增至每年28％。这实际上就是一个人们常说的投行与待上市公司的对赌协议，美林与恒大地产就签了类似协议。
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邹锡昌原计划在2007年10月上市，那会是个绝佳的时间窗，SOHO中国就是在当年的这个顶峰卖出了一个好价钱。但2007年的香港资本市场，一如既往地讲求土地储备数量，如果没有成规模的土地储备，就得有潘石屹那样的商业故事讲。昌盛中国土地储备只有区区80万平方米，商业模式也未成型，中华广场是商业加写字楼，其他都是住宅。所以，必须加大土地储备。
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2007年3月，邹锡昌经人介绍，看中了广州花都一块建筑面积40多万平方米的土地，可以很快办好手续，不会耽误当年10月的上市。但遭到高盛派往昌盛集团的执行董事的反对。这位勤勉的董事四处看地，发现了中山一幅体量巨大的地块。
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2007年9月18日下午，昌盛集团举牌308次，以7.9亿元的价格竞得中山市西区沙朗一幅占地35.17万平方米（合527.5358亩）的地块，合楼面地价2261元／平方米，而当时周边房价只有约3000元／平方米。这意味着该项目日后的售价须达5000元／平方米以上。
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邹锡昌对这块地的心理价位是5亿元，却以近8亿元成交。这种行为对行事谨慎的邹锡昌来说，无疑是个巨大的冒险。力促邹锡昌拍地的高盛集团，以自己是公司股东为名，不肯借钱给昌盛集团。无奈，邹锡昌于当年11月以年息13％的高昂成本，向皇家苏格兰银行借款6.48亿元，支付土地款。这块地和这笔借款，是埋在邹锡昌身边的另一个地雷。
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到2007年年底，昌盛集团已拥有包括山西太原规划建筑面积约50万平方米的商住项目，广东中山规划建筑面积120万平方米的低密度住宅和购物中心项目，山西侯马6000亩土地，武汉郊区145亩的项目，总计约300万平方米。后来，昌盛集团还在天津获得一个规划建筑面积30万平方米的项目。
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2008年1月8日，邹锡昌在电话里向我确认，昌盛中国将于1月31日在香港挂牌，预计1月23日确定全球挂牌价格，融资23亿～31亿港元。但随后鉴于表现不佳的市场环境，将集资总额大幅削减至8.3亿～11.28亿港元。
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2008年1月22日，“黑色星期二”降临香港和A股市场。当日，港股暴跌2000多点，下跌8.7％，创下2001年9月11日后的最大跌幅。次日，昌盛中国宣布暂停首次公开募股计划。3月20日，1年聆讯有效期闪过。后来，邹锡昌表示暂不考虑上市事宜。
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上市失败，邹锡昌却要面对投行的罚息和高息还款。2008年，广州地产界几度盛传昌盛集团正在寻找中华广场买家的消息。事实上，邹锡昌不得不在已建成的广州中华广场和仅是一幅净地的“中山广场”之间作出选择。
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邹锡昌留下了自己倾尽10年心血打造的中华广场。2009年6月，昌盛集团以6.4亿元的价格将中山广场项目转让给奥园中国，邹锡昌在该项目上亏损超过2亿元。8月，邹锡昌将中华广场商场部分14年经营权租给海印股份。所有欠款还清。
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为什么许家印向投行借款10亿美元，反而熬过来了，并成功上市，而借款额仅及许家印十分之一的邹锡昌反要割地大出血？邹锡昌后来谈到这件事时说：“我没有许家印的那个狠劲。许家印可以去跟美林、德银那些投行拍桌子，我不行。我没有他的魄力。”
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当时的背景是，高盛威胁要拍卖中华广场，拿回它的那份投资。而邹锡昌心疼自己辛苦养大的孩子，不愿意被嗜血的投行抱走，只有忍痛卖地。邹锡昌在回顾这段历程时一再劝诫同行，国际投行都是利益至上的动物，不要把他们当成救世主，否则难免被咬。
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在我看来，邹锡昌没有任何必要去上市。他既没有香港投资者所需要的商业模式，也没有庞大的土地储备，即使2007年10月勉强上市，也卖不出好价钱。昌盛集团一个项目接一个项目地做，资金需求并不迫切，实在周转不开，收益稳定的中华广场随时都可以抵押贷款数十亿元。
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有时，一个小小的偶然因素会将企业引向另一个完全陌生的轨道。仅仅是因为潮汕人讲面子，被别人友善地开了几句玩笑，邹锡昌就决定也要上市，未免过于仓促草率，代价也过于沉重。这或许也从另一方面说明，昌盛集团更多的是凭老板的悟性、直觉在运作，企业战略不够清晰，即使有战略，执行不够坚决。
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幸运的是，2007年昌盛集团没有为上市而疯狂借贷大举圈地，否则，昌盛集团后来的命运就很难说了。
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