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邹锡昌留下了自己倾尽10年心血打造的中华广场。2009年6月，昌盛集团以6.4亿元的价格将中山广场项目转让给奥园中国，邹锡昌在该项目上亏损超过2亿元。8月，邹锡昌将中华广场商场部分14年经营权租给海印股份。所有欠款还清。
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为什么许家印向投行借款10亿美元，反而熬过来了，并成功上市，而借款额仅及许家印十分之一的邹锡昌反要割地大出血？邹锡昌后来谈到这件事时说：“我没有许家印的那个狠劲。许家印可以去跟美林、德银那些投行拍桌子，我不行。我没有他的魄力。”
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当时的背景是，高盛威胁要拍卖中华广场，拿回它的那份投资。而邹锡昌心疼自己辛苦养大的孩子，不愿意被嗜血的投行抱走，只有忍痛卖地。邹锡昌在回顾这段历程时一再劝诫同行，国际投行都是利益至上的动物，不要把他们当成救世主，否则难免被咬。
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在我看来，邹锡昌没有任何必要去上市。他既没有香港投资者所需要的商业模式，也没有庞大的土地储备，即使2007年10月勉强上市，也卖不出好价钱。昌盛集团一个项目接一个项目地做，资金需求并不迫切，实在周转不开，收益稳定的中华广场随时都可以抵押贷款数十亿元。
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有时，一个小小的偶然因素会将企业引向另一个完全陌生的轨道。仅仅是因为潮汕人讲面子，被别人友善地开了几句玩笑，邹锡昌就决定也要上市，未免过于仓促草率，代价也过于沉重。这或许也从另一方面说明，昌盛集团更多的是凭老板的悟性、直觉在运作，企业战略不够清晰，即使有战略，执行不够坚决。
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幸运的是，2007年昌盛集团没有为上市而疯狂借贷大举圈地，否则，昌盛集团后来的命运就很难说了。
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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 ｜第七章｜ 人民呼唤铁腕
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❶ 房地产利益链上的魅影
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放眼望去，没有比房地产更能创造财富的行业了。不仅为政府创造财富，同时也为个人创造财富。房地产的产业链漫长，利益根系四处疯长。在房地产这个比地球还要大的利益磁铁面前，所有的防护性堤坝都岌岌可危。
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房地产是中国社会近20年尤其是近10年最大的破坏性力量，用我一位领导的话说，是破坏性的破坏力量，而不是建设性的破坏力量。它挑战了一切财富观、道德观、价值观，以及一切法律规范。当听说有人买一套价值2000多万元的商品房只是为了送人时，我唯有报以沉默。
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虽然那位地产商几年前已携家移居澳洲，但他说的一段话却留了下来。
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“在我做房地产10多年的时间里，几乎还没有遇到不贪不要的官员。一个开发项目做下来，要盖100多个章。每一个办事的部门，每一个办事的官员，多少都得上供。有的处长，还非得要我这个总经理出面才给盖章。有的官员，可能当时不会跟你要什么，但一定要你记住，你欠他的，积累起来，是连本带利都要还的。房地产没有免费的午餐。”
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我没有做过地产商，也没有对房地产开发环节进行详细调查，所以对这位前地产商的话无法证实或证伪。但就我混迹于地产江湖10多年的观察，仅与房地产审批有关的政府部门来说，基本是与利益交换密切联系的。近两年尤其有演化成赤裸裸的交易的倾向。
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在权力之手无所不在的今天，在权力与资本隐秘联姻的今天，围绕房地产形成了一个利益链或者说利益集团，已是无须争辩的事实。我无意列举整个链条（上至土地、下至建材和物业管理）的分食者，因为每个链条都遍布灰色影子，几乎无法捕捉，更无以穷尽。以下的评述只能是碎片式的：
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土地。即使是在调控的年份，也不乏地王跃出，但你是否想到，推行土地公开招拍挂制度六七年后的今天，很多城市仍有一批经营性用地被以协议方式出让？有的地产商甚至能够堂而皇之地通过市长办公会议特批土地。有的招标土地，其中条款似乎就是专为某个地产商定制的。谁能帮地产商瞒天过海，冠冕堂皇地获得土地？当然不会是普通百姓。
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规划。前重庆市规划局局长及其情妇，通过帮地产商修改已批准的项目规划，尤其是容积率而大肆牟利，即是业内惯有的做法。譬如，规划是公共绿地，却蚕食为住宅楼；先以工业用地过办公会，日后再申请修改规划变更为住宅；某几栋楼增加两层面积，地产商轻易获利数千万。谁能让地产商获得审批？还得是公务员。
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办证。房地产开发最重要的是“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售（预售）证。每个证都得审批多次，审批意味着权力的赐予。随便去问问任何一家地产商，办齐这些证，哪个不得脱一层皮？哪怕是办个销售撤销，也和烧香。而开头那位地产商说过，做完一个项目要盖100多个章。譬如商品房预售证，什么时间颁给你，太有讲究了。即使是不起眼的消防许可证，也不是随便能拿到手的。即使是小小的变更登记，也不是随便就给你办的。
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施工。这个环节的地产商最强势，因为他从政府部门的乙方，变为施工企业的甲方。项目施工一般是总承包再分包，这都是施工企业的事。所以该环节转为施工企业同时与政府部门、地产商打交道。施工企业虽然利润微薄，但项目完工后，想要如期拿到施工款，提成才是绿色通行证。项目施工层层转包，是业内公开的秘密。层层转包的结果是偷工减料。每次工革大检查，都要“上员”。最近10年，尤其是近5年，我们的建筑产品基本没有进步、没有创新。这是一位知名地产商说的。
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拆迁。现在的土地大多是净地出让，即拆迁是政府的事，给地产商的地块应具备“三通一平”，甚至“七通一平”条件。但是，政府部门可能借口遇到钉子户，久拖不拆，如北京南城一个项目的拆迁，拖了3年；北京通州某项目的拆迁，拖了2年多。地产商拖不起，只有恳请政府部门或村委会帮忙。而这些往往意味着利益的简单交换。强制拆迁，不是为了政绩，就是为了利益。“你以为他们会无偿帮你？”一位地产商说。
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测绘。北京某小区业主组织维权，发现不同户型的住房，面积补差居然完全一致：连小数点后面的两位数都一样。原来，这是测绘机构的杰作。他们并没有根据设计图纸进行复测，而是傻傻地填了几个数字：既要让业主乖乖补交差价，又不会突破合同规定的3％的误差。一位地产商朋友告诉我，这几乎是房地产界公开的秘密。业主自己测量？地产商不认可。诉至法院？为了几千元钱，成本太高。测绘机构也是一个垄断部门（公司）。
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验收。如水、电、气、质量监督。前期，水、电、气的管道铺到小区，当然要交费。“最后一米”，进入各栋各户，还得再交一笔，否则别想通水、通电、通气——这些费用并不在公开收费之列。曾经有媒体报道说，自来水公司的抄表员，月收入达8000元。你相不相信？我是相信的。还有，交房时，业主都能看到竣工验收表盖着当地质量监督站的大红印章。这个章可不是白盖的。他若是拖着不给盖章，地产商就急得像热锅上的蚂蚁，过了交房日期就得给业主赔钱。
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一位在房地产公司工作的朋友，发现公司有少数几人基本不干活，甚至经年不露面。收入却不低，而公司每次优化调整（也就是裁员）都不会动到他们一根指头。后来才知道，很多公司都养着这样的闲人——主管部门或垄断部门官员的亲属。
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曾经有段时间，舆论闹得沸沸扬扬的，要求地产商公布开发成本。某地产企业老总说：我们的项目拆迁时，村长代表村委会要去1个亿，这个费用能公开吗？多年前，潘石屹洽购CBD核心区某地块，要准备签约了，公司审计人员突然发现，这幅转手多次的地块，一笔高达数亿元的费用无法对账。我想，老潘肯定被吓出一身汗。这种费用能公开吗？
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