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2010年4月23日，吴亚军在成都中国企业绿色年会后的那天晚上，跟我们谈起了早年的创业经历。其中就包括如何为龙湖花园选择便宜而好看的树种。为了省钱，吴亚军带着曹筱玲等几个女将，多次爬很远的山去寻找合适的树种，摆在小区来回“找感觉”。
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说起曹筱玲，有件轶事可堪一乐。吴亚军公司初创时，学财会的曹筱玲去应聘。父母不知房地产公司是做什么的，怕女儿被拐骗，就在曹筱玲衣服里缝了一枚金戒指，以备逃跑时兑现使用。曹筱玲现为龙湖北京公司副总经理。
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被称为龙湖“美女老总”的成都公司总经理樊琦说，当年包括吴总在内，对园林设计并没有经验，幸好女性的审美直觉起了作用。乔木和灌木的种类及比例，什么样的花草能吸引鸟儿飞来，花、草、树如何搭配出层次来，“大家争论得很厉害”，但老板并不独断，只是意见的一部分。
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这种文化也融入了龙湖地产的基因。龙湖或许是全国最早的信息技术地产商，他们自己开发并全员使用了一套合同管理模式（CM）系统，大约是2000年。这是个开放的平台。公司的大小事情，都可以在上面讨论。我找到吴亚军写于2003年5月17日的一个帖子，是谈如何在员工中培养经理，后面跟了7个帖子：庆幸自己找到了一个乐土，遇到了一个好老板。顺便提一下，说起对“好老板”的评价，龙湖西安公司总经理魏健甚至用了“士为知己者死”这样极端的词句。我有时候想，这龙湖不知给员工灌了什么迷魂药。
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龙湖的管理文化，简单而直接，有层级但无森严感。吴亚军说，普通员工可以直接和老总对话。任何时候，下级找上级沟通，上级不能说没有时间。吴亚军没有专门的秘书，她的办公室总是敞开着。吴亚军说，她既警惕自己成为一言堂的家长，又害怕自己被蒙蔽。
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那个合同管理模式（CM）系统的功能当然不止于员工交流，它早已可以实时报送全国各项目的客户认购量、成交额。所有的材料采购，所有的财务信息，也都能在系统得到及时呈现。“譬如，某个项目的铺路砖价格超过了预算设定的浮动范围，系统就会报警，自己熔断。”龙湖地产执行董事秦力洪说，“我们审定的销售价格假如是每平方米12000元，置业顾问能卖到13000元，可不可以？不可以，你越线了。”
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在龙湖，吴亚军是个工作狂，她说自己唯一的爱好就是工作，虽然她并不鼓励员工加班。不过，她也有这样一段话：兄弟，只要做人，不管你干什么，都不容易，多一份钱就多一份代价，所谓的“条条蛇都咬人”，不信你试试。我私下问过龙湖地产80后的许桐珲、85后的邵玉群，他们说，有点辛苦，但快乐，踏实。
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龙湖有个士官生计划，培养年轻职业经理人。北京公司的邹墨远曾经觉得这个计划糊弄人，秦力洪说，“这小子被狠狠摔打过，但现在成熟多了”，如今，这个二十几岁的年轻人，已升任集团营销总监。
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吴亚军也有过重大危机。2008年10月，决定中止首次公开募股（首次公开募股）的龙湖地产，陷入债务逾期和资金链即将断裂的传闻之中。我的理解是，由于销售受阻，那时龙湖的资金确实紧张，但并未到资金链断裂的程度。吴亚军决定公开说明真相。2008年11月10日，吴亚军召开全体员工通报沟通会（视频电话），并邀请银行和合作伙伴参加。她告诉人们，龙湖全年可望完成100亿元的销售额，而此前的8月已获得建行的数十亿授信，并刚刚提前偿还了2009年9月才到期的国际投行的3亿美元借款。
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2009年年中，在全面回暖的楼市高潮里，吴亚军却突然涌起一种莫名的不安全感。这种并非源自楼市的不安全感，驱使她毅然决定加快上市进程。我承认，那个时候，我是龙湖地产赴香港上市的坚决支持者。由于所有材料都是现成的，所以龙湖迅速成功挂牌。
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吴亚军也有困惑。有一天，她闷闷不乐地回家，女儿问为什么。吴亚军说，跟首席人力资源官房晟陶有点小意见。女儿问：你是不是很需要改善跟房叔叔的关系？吴亚军说，是。女儿说：你明天就去跟房叔叔拥抱一下，对他说，我很在乎你。吴亚军说完，一阵大笑，“90后跟我们的思维就是不一样啊。”
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2010年福布斯富豪榜，前1000名没有找到吴亚军家族的名字，不知为何。但若你要问吴亚军对财富的感受，她会告诉你：那只是纸上数字。
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八、王健林：后来居上的“老大”
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如果顺利上市的话，万达集团将替代万科，成为中国最大的房地产集团，而1988年以50元注册资金起家的万达集团董事长王健林，也将如期成为中国内地首富。
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万达于2008年年初成功引进了建银国际（控股）有限公司作为战略投资者，并着手集团股份制改革。此前，万达与麦格理合作，准备发行1.45亿美元CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）在香港上市，后搁浅，而转投A股。王健林后来谈到与麦格理的这段合作时，有一种庆幸之感：幸好没在香港上市。如今，万达上市只是时机问题。
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我们不能不承认，王健林抓住了市场出现的每一次机会。虽然2008年王健林给万达制定的目标因为楼市调控未能完成，但这并未妨碍他对形势的判断。房地产市场处于调整最低潮的2008年第四季度至2009年一季度，王健林果断出击土地市场：那是真正的抄底。
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其中2008年10～11月的1个月内，王健林连续出手，50亿元捡了3个便宜货。最令人称羡的是11月19日，万达作为唯一的投标者，以9.9亿元将上海市2008年度最大的一块综合性经营用地收入囊中，折合楼板价为2400元／平方米，低到不可思议。离该项目不远的长风7C地块，2007年成交的楼板价达14000元／平方米。
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此前的2004年，国家对包括钢铁、水泥和土地市场进行宏观调控，而万达却逆势而为，在全国连拿12块地，形成了今天的第一代和第二代万达广场。2004～2006年，万达曾因扩张过速而陷入资金周转和运营管理困境，12个万达广场有8个出了问题，其中的沈阳万达广场卖了6亿元，王健林后来用8.9亿元回购，打掉重做。由于万达每个商业项目都是实行订单地产模式，封闭运行，这样做的好处是一个项目出了问题，不会连累其他项目。
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万达的资金链问题，似乎一直是个谜。即使万达商业地产全部都是独立封闭运行，但扩张过快，资金安全仍让人担心。2005年，有专家对万达资金简单算了个账后说，银行绝不可能向万达提供那么高成数的贷款，尤其是商业地产项目。难道万达可以少付或逾期支付土地款？
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答案是：也许。据原北京市建委一位处长透露，总投资30亿元的万达石景山广场，2008年12月基本竣工之时，项目的土地出让款却仍未交齐。不能不承认王健林在这方面就是有超越其他人的非凡能力。
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就战略时机的把握来说，王健林常常棋高一招。“必须早看一步，别人疯狂拿地的时候我们不去拿地，市场低迷的时刻更是拿地的好机会。”王健林对《21世纪经济报道》的记者荆宝洁说。这当然需要企业家的前瞻性眼光和魄力。
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2009年，万达住宅和商业地产进入全面收获期。当年实现销售额约280亿～290亿元（未对外正式公布）。令人震惊的是2010年上半年，万达集团突然宣布，其销售额达362亿元。全国房地产企业上半年超过300亿的，只有万达和排在它前面的万科（367亿元）。其内部人士透露，按照这种势头，2010年万达全年销售额有望达到700亿元。若如此，万达将排在全国第二名。不过，至校稿时的2011年2月中旬，我未找到万达2010年全年销售数字。
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新的扩张已经开始。2009年11月10日，王健林宣布了万达未来三年的拓展计划：2010年将新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。80个万达广场，这样的数字足以令中国所有的商业地产竞争对手敬畏。截至2010年年底，这个巨型商业帝国在全国拥有42个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货以及30家量贩KTV。
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“2011年集团的目标是资产1700亿元，总销售收入1000亿元。”王健林在集团2010年工作总结报告中明确提出，其中，纯地产销售收入的目标为800亿元。而万达2012年的目标是销售额达到1200亿元。
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