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地产霸权 序
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长久以来，大多数经济学家和政治学家都认为香港的成功，有赖其采用自由经济体系。这一体系主要是依赖市场的“无形之手”去分配资源，政府极少干预。即使政府“出手”干预，都是为了修正市场失灵及令市场运作得更顺畅。
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笔者过去也有这样的迷思，以为香港经济以市场为主导，经济自由度极高。过去十多年，美国传统基金会一直将香港评选为全球最自由的经济体系，这更令这个迷思延续下去。很少有人愿意花时间，或者有勇气去深究这个迷思的真实性。
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正如本书作者潘慧娴所说，我们若仔细分析，便发现过去数十年，香港经济被地产商操控，与教科书所说的自由经济相距甚远。地产商在地产业发迹，累积丰厚财富，再将他们的影响力伸展至各行各业。特别是公共事业，不论是电讯、能源，抑或交通服务，市民都很容易找到地产商的身影。
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笔者过去20年一直从事公用事业方面的研究，清楚明白到地产商和大财团在市场上的操控能力。香港回归前后十多年，笔者亲眼目睹了香港楼市的大起大跌，小市民损失惨重，生活质素倒退，但大地产商却依然能够赚个盘满钵满，不能不惊叹他们巧取豪夺，将土地及财富转移的伎俩。就连《信报》创办人林行止，亦曾撰文指出地产商如何透过将土地“发水”、大卖“缩水楼”而取得巨利。
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地产商剥削小市民利益，成为香港经济体系的“恶霸”，阻碍香港经济和政制发展。更可悲的是，地产商的势力已伸展至各行各业，包括学术界、法律、会计、工程等行业，令不少专业人士放下尊严，投向地产商的怀抱。各既得利益者为了维护自身利益，自然不愿意指出这些存在于香港经济和政治制度中的的不公平现象。
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过去数月，笔者搜集资料，准备为《壹周刊》撰写评论文章，回顾并分析各英资及华资财团在香港的兴衰。较早前得朋友推介周博（Joe Studwell）撰写的《亚洲教父：透视香港与东南亚的金权游戏》（Asian God Fathers: Money and Power in Ho ng Kong ＆ South-East Asia）一书，现在又得到天窗出版介绍潘慧娴撰写的《地产霸权》。这两本书都详细论述了地产商如何操控香港经济，实在令笔者获益良多，亦庆幸在如此的政经环境下，还有作者够胆和大地产商“对着干”。
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笔者只是一介书生，在大学授课及从事研究，对商界的真实情况认识有限。潘慧娴从事地产业多年，难得她有这股勇气，撰书论述地产市场及公用事业市场的种种不公平现象。书中所述，正是她多年来从事地产业的亲身经验和体会，绝非纸上谈兵，可读性极高。笔者在此诚意向读者推荐此书。
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林本利
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香港理工大学会计及金融学院副教授
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2010年6月15日
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地产霸权 导读
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最近十多年来，香港社会对富豪的看法有很大变化。十几年前坐出租车和司机讲起李嘉诚，十个有九个会竖起大拇指，称他为“李超人”；今天要是坐出租车和司机讨论“诚哥”近日的事迹，我保证十个里头有十个会一听到他的名字就会立刻大骂“官商勾结”，甚至叫他为“奸商”。
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为什么会有这样的变化？《地产霸权》这本书给出了一些解释。本书曾在2007年以Land and the Ruling Class in Hong Kong （《土地以及香港的统治阶级》）之书名出版过英文版，并获得加拿大书评年鉴的年度学术书籍评选奖。2010年7月以中文繁体版在香港书展期间推出，非常轰动。而作者潘慧娴的身份，正是这本书得以轰动的原因之一。
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潘慧娴曾经担任香港最大的地产公司——新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助手长达八年时间，其后加入了另一个大发展商嘉里建设，负责土地和物业的估价与收购，并参与规划和契约修订的工作。移居加拿大后，她在加拿大卡加利市任职于石油土地收购代理公司。香港和加拿大两地丰富的从业经验，再加上曾经最贴近地产超级富豪、了解整个集团日常业务和运作，使潘慧娴掌握了大量的地产行业第一手资料。
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