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政府还有另外一种处置土地的方法，就是以“旧区重建”的名义，把老百姓的旧房子收购回来，然后将土地转卖给地产商。很多旧街区的住户，他们不愿意离开早已生活习惯的地区，不愿意离开熟悉的街坊，但是政府要收他们的地，还是想出了一些“解决方案”。比如现在政府把50年以上楼龄楼宇的强制拍卖门槛，从过去的九成业权降低为八成。也就是说过去一个发展商要收购一栋旧楼，必须要征得九成业主的同意，但是如今在政府的帮助下，发展商只要取得八成业主同意，即便有两成反对，他们也可以强制收购。
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同时，这种旧区重建，还有港铁地皮的招标，还不是完全公开进行的。它采用一种半公开的方式，虽然竞投是公开的，大家都可以参与投标，但是否入选则由一些政府机构闭门考虑。而他们考虑的因素就包括财政实力、过往的开发业绩等。在这种情况下，自然是大地产商中标机会更大。于是大地产商往往能够拿到黄金地段的地皮，更加做大，强者愈强，而政府又没有公平竞争法去处置他们。所以说香港虽然号称自由港，但其实在很多方面，它并不符合资本主义所追求的完全自由市场的理念。
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除了这种半公开的招标，就算是完全公开的土地拍卖，其实也有利于大地产商。在楼市高峰期的时候，公开的土地拍卖会常有一些有趣的现象。当拍卖面积狭促、并不起眼的小块地皮时，小发展商以为自己终于有了机会，可以有口饭吃了，但这个时候一些大地产集团，比如长江实业，他们也会派人参与竞投。虽然大地产商并非真的想取得那块地皮，但他们在竞投的时候“适时”地举一举手，就可以轻易将拍卖价格提高一两亿，甚至三亿。这样做的目的是抬高地价，给市场传递出交投旺盛的讯息：既然未来地皮会越来越贵，那盖的楼房自然也会越来越贵。于是这些大地产商手中囤积的地皮和楼盘，只经过这简单的举手动作，其价值就得到了提升。
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不仅如此，讲到垄断，真正的垄断已经从香港的地产业渗透到了整个社会的方方面面：整个香港岛的电力供应是由李嘉诚家族旗下的“香港电灯”控制的；而所谓的开放电网，也只不过是另一个家族分去了对岸的九龙与新界这两大区域；至于煤气，更是只由一家地产公司独占；公交车好一点，起码分别是几家不同地产商的附设产业。香港最出名的垄断案例，莫过于香港两个最大的连锁超级市场也属于两大地产商。在这种横向的垄断网络中，不只很多小本经营的商户举步维艰，难以进入市场，就连实力不差的老手也很难斗得过那些超级财团。潘慧娴举了一个著名的案例，那就是香港富商黎智英所创办的“苹果速销”，当时他试图用网上购物的方式去对抗两大超级市场，但这两大超级市场反过来威胁供货商，要求他们不要“苹果速销”供货，否则这两大超市就不会采购这些供货商的产品。于是黎智英不得不从海外采购商品回香港，日子一久，当然无法支撑下去。还有国际知名的连锁超市——家乐福，现在内地遍地都是，但在香港却无法生存，原因同样是香港的两大超市对供货商施加压力。
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外地人谈起香港，总是喜欢袭用弗里德曼（Milton Friedman）的说法，称之为理想的自由经济体，于是对香港近年来民间要求政府介入市场的呼声和工人运动的兴起等“左翼”倾向感到十分不解，觉得这是走回头路。其实个中实况，颇有不足为外人道的地方。潘慧娴这本书也许可以帮助大家了解更多的背景；更重要的，是它让我们发现，除了政府，原来资本也有可能形成垄断的力量。以潘慧娴的背景和思路，这部书恐怕不能简单地归入“左翼”对市场经济的批判甚至否定，更不能非此即彼地藉此肯定国家资本垄断的正当。事实上，今日中国内地人人苦于房价之高，“蜗居”成了一代人的集体梦魇，难道这也是市场太过自由、地产商太过强大之祸？过去的香港年轻人以置业为终身奋斗的目标，现在的内地年轻人同样以买房为一辈子的重任；何以不同的经济制度与市场环境会带来如许类似的现象？这恐怕才是值得深思的问题。至于香港走到“地产霸权”这一步，究竟是太过偏向“自由市场”的结局，还是“市场化”的程度仍不够深，这就有待进一步的讨论了。
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梁文道
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地产霸权 前 言
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曾荫权上任之初，香港人曾对他寄予厚望，但如今却大失所望。
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近年来，香港时局每况愈下。社会和经济持续不公，以政府为后盾的精英阶层利用不公平的土地和房屋政策，损害民众的利益。加上香港缺乏竞争法，这种不公平现象已深深植根于社会结构之中。这本书的宗旨，就是追本溯源，剖析这种现象。
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过去数年，既得利益者使得楼市泡沫再度膨胀，生活成本高昂，经济上的公平竞争环境不再。土地的垄断，行业和经济集中，引发排挤效应，导致就业和创业机会不断减少，民怨沸腾，更激怒80后一代，包括一贯沉默并且逆来顺受的年轻中产专业人士。
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高地价政策病毒
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在困扰香港社会的长期隐疾中，如脱缰野马般不受控制的楼价，不过是其中的症状之一。香港是居住成本第三高的亚洲城市，置业成本第四高的国际都市（每平方呎〔1〕10709港元，高于日本东京）。香港零售商铺租金亦在全球排名第二。
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尽管2009年香港人均本地生产总值同瑞士一样，接近43000美元，但香港的基尼系数〔2〕高达43.4％，仅低于中非共和国的43.6％，高于中国内地的41.5％。2009年有123万香港人生活在贫困线以下，约10万人居住在环境恶劣的笼屋。〔3〕而李嘉诚、郭氏兄弟和李兆基则登上《福布斯富豪榜》，跻身全球50大富豪之列，资产净值分别为1260亿港元、820亿港元及700亿港元。与2003年的资产净值相比，他们的财富分别增长了107％、59％及142％。
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高昂的居住和营商成本，富者愈富、贫者愈贫，这种种症状都是高地价政策的结果。
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尽管行政长官曾荫权在2005年6月宣誓就职时承诺“以果敢行动维护香港市民的福祉和利益”，但根深蒂固的社会不平等及不公平现象不断恶化。政府措施不得民心，加上迟疑不决、半途而废的作风，社会只得继续挣扎，却又无能为力，出现了温总理所说的“社会深层矛盾”。
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强拍条例侵犯私人财产权
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2010年3月，由功能组别〔4〕主导的立法会强行通过一项备受争议的法案：将50年及以上楼龄楼宇的强制拍卖门槛由九成业权降至八成。也就是说，在一个物业中，有80％住户同意将物业出售给地产发展商，则其他20％住户即便反对，也无济于事，不得不被迫迁出。1999年，《土地（为重新发展而强制售卖）条例》首次通过，拍卖门槛为九成业权，即必须得到90％住户同意，才可以决定物业的前途。这样规定的目的，是防止因为无法联络上一两名业主，而使得地产商的收购程序陷于胶着。但这一次降低拍卖门槛，明显是侵犯私人财产权、公然偏袒地产商的举措。
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据媒体报道，一家地产商之前一直与一幢位于半山、47年楼龄楼宇的数名业主商讨赔偿金额，但此法例于2010年4月生效后，这家地产商已中止谈判。该地产商认为，只需再等三年，当楼宇的楼龄达50年时，便无须再与这几位业主讨价还价，只需申请强制拍卖即可。
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香港发展局局长林郑月娥声称，此项立法是为了方便重建马头围等旧区，但批评者指出，根据以往的记录，申请强制拍卖的建筑物几乎全都是位于半山区的住宅。
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林郑月娥在电台节目中接听听众来电，有一名中学生提出一个尖锐的问题：“政府如何保证地产商不会要求政府把拍卖门槛降低至七成、六成或五成？”
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自强制拍卖条例通过以来，共有20宗强制拍卖个案，其中18宗，申请的地产商在没有竞争的情况下以投标底价买入。近期在北角高尚住宅区宝马山继园台，两座旧住宅楼宇便由新世界集团以每平方呎3475港元申请强拍购得。一般而言，业主不愿出售物业，原因多为赔偿价格和感情因素。地产商提供的补偿款多数情况下不足以让业主在同区购入同类的单位。另外，有一部分业主不愿迁离早已生活习惯的居所，离开相熟的街坊，这种情况尤以老人为甚。而当物业成为地产商的目标，且楼龄已达50年时，这些不愿出售居所的业主大多一筹莫展。
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在正常的收地程序下，只有政府和市区重建局有权为公共利益收回土地。但自1999年以来，地产商已取得收地权。这种权力本不应落入地产商之手，现在却变本加厉降低拍卖门槛。
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高铁脱离常轨
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