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〔9〕“八万五”房屋政策：董建华在1997年度施政报告提出的一项房屋政策，每年供应不少于85000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。
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〔10〕居屋计划：50年代起香港政府开展了公共房屋计划，即由政府出资兴建楼宇，将其以低廉的价格租给低收入家庭居住。到了70年代，香港经济起飞，不少市民的收入水平都超出了申请公共房屋的资格，但却不足以负担购买私人住宅。加上一些公共房屋住户的收入增加，政府也希望协助他们自置物业，这样可以把房子腾给收入更低的家庭。于是港英政府推出了“居者有其屋”计划，简称“居屋计划”。这项计划中政府是投资主体，同时也鼓励私人开发商参建，以低于市值的价格向中低收入家庭出售。
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〔11〕夹心阶层住屋计划：90年代初香港政府委托香港房屋协会兴建的公共房屋，购入单位须受到五年的转售限制。是为收入不足以购买私人楼宇，又不合资格申请居屋及公共屋邨的中等入息市民（即所谓夹心阶层）解决住屋问题。
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〔12〕两家电力公司指中电集团和香港电灯集团有限公司。
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〔13〕《管制协议》指香港政府与一些具有垄断权的公用事业机构，就收费和价格调整机制达成的协议。在协议下规管的机构，在法律上并不用政府批出专营权，任何人只要有充足的资本，并符合相关环保法规，都可以投身有关事业。
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〔14〕涓滴效应：指在经济发展过程中并不给予贫困阶层、弱势群体或贫困地区特别的优待，而是由优先发展起来的群体或地区通过消费、就业等方面惠及贫困阶层或地区，带动其发展和富裕。
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地产霸权 第一章 谁控制香港？
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地产霸权 有种说法曾在坊间流行：“控制香港的不是政府，而是马会〔1〕及汇丰银行。”大家认为这两家企业财雄势大，对民生影响深远。其实虽然它们财力雄厚，但若论其影响力，则只局限于各自的客户（马会还包括接受捐款的团体），而非全港市民，香港由它们控制的说法有些言过其实。那么究竟谁在主宰香港、控制香港人？
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根据美国传统基金会（Heritage Foundation）在2010年发布的《全球经济自由度指数报告》（Index of Economic Freedom Report），香港连续第十六年获选为全球最自由经济体系。然而，有多少人知道这一赞誉的背后隐藏了鲜为人知不光彩的故事？
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自由是一把双刃剑，正面来看，在政府的不干预政策下，企业在过去数十年壮大兴旺，香港由普通的贸易转口港转型为今天享誉国际的金融中心；另一方面，行业及经济集中度不受管制，缺乏全面竞争，加上没有法律与监管机构监察及执行相关政策，“自由”同时也成为妨碍商业竞争的催化剂。
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地产、电力、煤气、巴士／小轮服务及超级市场等跨行业企业财团通过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控了和市民生活息息相关的商品及服务的供应和价格。它们才是香港的控制者。
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地产商跨行业收购
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这些跨行业企业财团本来只是地产商，它们在地产业发迹，赚取第一桶金，然后利用自己的财富，吞并公用／公共服务企业或其他企业集团。跨行业收购的著名例子有：（一）长江实业于1979年收购了和记黄埔。和黄业务范围广泛，香港最具规模的超市连锁集团百佳超市就归于其旗下。（二）新鸿基地产自1980年开始逐步控制香港最大的巴士公司——九龙巴士。（三）恒基兆业在1981年上市前，主席李兆基逐步买入香港最大的能源供应商之一——香港中华煤气有限公司的股份。（四）长江集团1985年收购了香港电力行业的巨头——香港电灯集团有限公司。（五）新世界发展在1998年投得香港巴士路线专营权，2000年从恒基兆业控制的香港小轮收购渡轮服务牌照。电力行业的另一个巨头——中电控股，亦作跨行业发展。该集团用从公用业务所得盈利，在20世纪90年代进军地产业。中电赚钱最多的地产项目要算与长江实业合作，位于红磡鹤园的发电厂地皮重建项目。以上这些例子说明香港不少财团都靠涉足至少两个竞争不激烈的行业来累积财富。
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另一个著名的跨行业企业集团，是九龙仓／会德丰集团。已故船王包玉刚于1980年收购九龙仓，成功“上岸”发展，集团自此涉足地产及公用事业。包氏获得该集团庞大的土地储备，其多元化的业务也涵盖天星小轮和电车服务的专营权。20世纪70年代，会德丰是大型英资洋行，经营地产、航运及零售业务，包玉刚1985年将其收购。该集团其后还涉足电讯业。
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香港历史上最轰动的公用企业收购，要算盈科数码动力（并购后改称“电讯盈科”）于2000年8月鲸吞香港电讯。早在1999年3月，政府宣布把薄扶林数码港的发展权批给盈科时，主席李泽楷已成为报章头条的焦点。尽管有人表示，数码港的物业部分为企业的信息科技项目提供了资金，但无论如何，这个项目依然是公用服务与地产混合的例子。
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香港电讯于1995年失去垄断地位，在未成为李氏旗下公司前，已在开放的环境中经营。2003年1月起，固网行业全面开放竞争。固网服务牌照列明了竞争条款，电讯管理局在竞争事宜上也扮演着仲裁者的角色，这让更多的企业进入市场，目前电讯行业引入竞争已有些进展。但与财力雄厚的财团挂钩的电讯经营商，因为有母公司的雄厚资金作后盾，且享有捷足先登的优势，地位依然稳如泰山，其他企业难以匹敌。因此电讯业虽然开放竞争，但大财团依然主导市场。电讯盈科仍是行业龙头，固网市场占有率位居第一。三个新的固网服务牌照也都与财团挂钩，包括和记黄埔的和记电讯、九仓的九仓电讯（前称“九仓新电讯”）和新世界发展的新世界电话。
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这些集地产与公用／公共服务于一身的财团，都由香港数个大家族操控：长江实业／和记集团的李氏家族、新鸿基地产集团的郭氏家族、恒基兆业集团的李氏家族、新世界发展集团的郑氏家族、九龙仓／会德丰集团的包氏及吴氏家族以及中电控股集团的嘉道理家族。