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楼市下挫，中产阶层损失最为惨重。这个阶层的人大多是专业人士、公司主管、公务员、教师及商人，大多都在银行有余钱投资物业。他们被地产商的宣传伎俩和政府控制卖地的措施所左右，相信香港楼市只会升不会跌的神话，不顾及其中的巨大风险，倾尽积蓄，以求赚快钱，但其结果却给了他们巨大的教训。
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2002年，法庭勒令破产个案的数字上升至25328宗，较前一年急增176％；住宅楼宇负资产到2003年年初达130000宗。在金融风暴爆发的第五个年头，香港整体物业的价格和1997年的高峰期相比下跌了65％。受到打击的除了投机者，还有中小型地产商。当时数家中小型地产商都陷入困境，濒临破产边缘。大地产商虽然也受到影响，但因其实力雄厚，并未受到致命打击。而中小型地产商的破产也使得大地产商的市场主导地位更加稳固。
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到2002年年底，因为泡沫爆破，香港地价大幅回落。这本是新地产商进入市场的好机会。但就在这重要关头，政府推出“救市九招”，减少土地供应，暂停卖地一年。同时搁置资助置业计划，使得私人楼宇市场从此摆脱了来自公屋市场的竞争压力。
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正如弗雷德·哈里森在《土地的权力》（Fred Harrison, The Power in the Land）中指出的，土地垄断是消灭贫困的主要障碍。1992至1997年间，地产市场不正常的变化，为大地产商提供了丰裕的资金。凭借雄厚财力，他们几乎为所欲为，吞并更多的土地，获取更多的经济利益。大财团随心所欲地投资自己的盈利，而这些盈利中的大部分是香港人毕生的积蓄，当他们觉得香港不再是最具吸引力的投资地方时，便会转移阵地。
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过去几十年，财团凭借在主要行业的市场主导力和定价能力，吸收市民得来不易的收入，劳动阶层饱受欺压。土地权力，使大地产商富贵利达，却让普通民众的生活捉襟见肘。
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公用事业成为土地“寄生虫”
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香港两家电力公司和煤气公司，连同载通、新巴这两家专营巴士公司，都拥有大量土地。电力公司拥有众多发电厂地皮，煤气公司有煤气厂地皮，而专营巴士公司也坐拥大量的巴士厂地皮。有些土地不再需要按原来用途使用，这些公司便运用这些地皮，直接或间接地从事地产发展的业务。
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除中电集团外，其余的几家公司都由大地产商控制，于是参与地产业务倒也变得顺理成章。对大地产商而言，收购这些公司可谓一举两得：既能从低风险的公用事业中获得稳定收入，又可以同时拥有大量未开发的土地资源。
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虽然要把原来的土地用途转为住宅或商业用地，开发商需要为修订契约补偿地价。但这些土地储备与依靠政府公开拍卖及招标的土地相比依然享有价格优势。和农地更改用途的情况一样，公用事业用地改用途的补偿地价是可以协商的，土地拥有者不满政府提出的补偿地价金额时可以上诉，因此开发这些土地所得的盈利率，往往高于竞投所得土地的盈利率。
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坐落在原发电厂用地的著名私人屋苑，包括北角城市花园、鸭脷洲海怡半岛和红磡海逸豪园。由原巴士厂转为住宅项目的例子，有北角港运城和深水埗的美居中心。楼面面积100万平方呎的长沙湾曼克顿山，原本也是九巴车厂。此外，位于土瓜湾的煤气厂址，则兴建成了翔龙湾。这些与公用事业相关的地皮，均位于港岛区或九龙市区，香港近年可开发的市区土地极其罕有，这样的土地对地产商而言当然是不可多得的宝贵资产。
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正如美国政治经济学家、现代土地制度改革的领军人物亨利·乔治（Henry George）所指出的，由于我们不能“生产”更多的土地，独家拥有土地，就成了垄断的首要条件。换言之，一家地产商购买了一块土地，就意味着世界上少了一块土地可供其他地产商购买。拥有大量土地的地产商坐享其成，只要坐等土地增值便可。这种不劳而获的盈利，被社会主义者称之为“寄生”。
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地产财团，尤其是龙头地产商，获得天文数字的盈利，而政府从卖地中获得的大量公帑多用来养活公务员。反观普通市民，在楼市大升或泡沫爆破后，成为最大的输家。其实即便在正常情况下，置业者往往也处于不利的境地，因为地产商可在建筑物落成前20个月预售楼花，这样便把大部分市场风险转嫁给了买家。香港的置业者缺乏基本的消费者权益保护，比如冷静期或建筑保养保证。因此，置业者往往是交易中较弱的一方，而这项交易通常都是消费者毕生最大的投资。
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〔1〕东法兰克王国：中欧君主制国家，存在时间为公元843年至公元10世纪，后演变为德意志王国。
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〔2〕利得税：香港主要的税种之一。任何人士在香港经营行业、专业或业务而从该行业、专业或业务获得于香港产生或得自香港的利润，均须缴纳利得税。
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〔3〕银行挤提潮：挤提指银行或金融机构被大批存款客户要求提领回自有的储金，通常发生在银行的营运有重大负面传闻时。1965年1月，小型银行明德银号发生挤提，很快就因对地产业放款过度宣布破产。2月，广东信托银行同样发生挤提，不出两天便宣布全线停业。事件迅速波及香港多间银行，包括当时最大的华资银行恒生银行，以及广安、道亨、永隆等银行。此事件最终导致1965年的香港股灾。
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〔4〕佳宁诈骗案：1977年底，新加坡人陈青松在香港成立佳宁集团有限公司，成为集团主席。在之后的几年中，佳宁集团不断壮大，业务涉及交通、旅游、保险、房地产、餐饮等行业。其股价也迅速飙升。 1980年1月，陈青松以9.98亿港元购入位于中环的金门大厦。数月后他宣称以16.8亿港元成功转售，此消息轰动地产及金融界。 1981年佳宁集团号称盈利20亿港元，超过嘉道理、包玉刚和李嘉诚，与香港第一大银行汇丰银行的盈利相差无几。 人们津津乐道佳宁神话，然而陈松青其实是在制造一个巨大的骗局：他通过“自己买自己”的方式获取股民对佳宁的信心，以此操纵股价。 1982年中英政府开始香港问题的谈判，人们看不清香港的前途，房地产价格大跌，各行各业均受到冲击。佳宁集团的神话也开始破灭。1982年9月佳宁宣布资金周转不灵，股价应声下泻。佳宁股票于1983年1月3日在交易所停止买卖，旗下公司逐步停业。一个叱咤一时的商业王国土崩瓦解。 随后，廉政公署展开对佳宁集团的调查。调查共历时17年，涉及款项66亿港元，政府诉讼费超过两亿港元。直至2000年，这宗香港历史上调查时间最长、公帑花费最大的诈骗案才告一段落。
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地产霸权 第三章 没有竞争的地产业
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