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〔1〕东法兰克王国：中欧君主制国家，存在时间为公元843年至公元10世纪，后演变为德意志王国。
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〔2〕利得税：香港主要的税种之一。任何人士在香港经营行业、专业或业务而从该行业、专业或业务获得于香港产生或得自香港的利润，均须缴纳利得税。
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〔3〕银行挤提潮：挤提指银行或金融机构被大批存款客户要求提领回自有的储金，通常发生在银行的营运有重大负面传闻时。1965年1月，小型银行明德银号发生挤提，很快就因对地产业放款过度宣布破产。2月，广东信托银行同样发生挤提，不出两天便宣布全线停业。事件迅速波及香港多间银行，包括当时最大的华资银行恒生银行，以及广安、道亨、永隆等银行。此事件最终导致1965年的香港股灾。
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〔4〕佳宁诈骗案：1977年底，新加坡人陈青松在香港成立佳宁集团有限公司，成为集团主席。在之后的几年中，佳宁集团不断壮大，业务涉及交通、旅游、保险、房地产、餐饮等行业。其股价也迅速飙升。 1980年1月，陈青松以9.98亿港元购入位于中环的金门大厦。数月后他宣称以16.8亿港元成功转售，此消息轰动地产及金融界。 1981年佳宁集团号称盈利20亿港元，超过嘉道理、包玉刚和李嘉诚，与香港第一大银行汇丰银行的盈利相差无几。 人们津津乐道佳宁神话，然而陈松青其实是在制造一个巨大的骗局：他通过“自己买自己”的方式获取股民对佳宁的信心，以此操纵股价。 1982年中英政府开始香港问题的谈判，人们看不清香港的前途，房地产价格大跌，各行各业均受到冲击。佳宁集团的神话也开始破灭。1982年9月佳宁宣布资金周转不灵，股价应声下泻。佳宁股票于1983年1月3日在交易所停止买卖，旗下公司逐步停业。一个叱咤一时的商业王国土崩瓦解。 随后，廉政公署展开对佳宁集团的调查。调查共历时17年，涉及款项66亿港元，政府诉讼费超过两亿港元。直至2000年，这宗香港历史上调查时间最长、公帑花费最大的诈骗案才告一段落。
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地产霸权 第三章 没有竞争的地产业
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地产霸权 香港土地制度一直为特权阶层提供致富的快捷方式，加上主要行业竞争力不足，加快了经济集中的程度，特权阶层的财富累积得很快。前港英政府的土地政策和对垄断自由放任的态度，造成在这个富少贫多的社会，富者愈富，贫者愈贫。土地垄断带来的巨富，令龙头地产商坐大，几乎完全消除了土地市场的竞争，而且还把垄断延伸至其他行业。
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过往有利的政府土地政策让大财团受惠不少，在楼市大泻前，地价楼价均处于恶性上升的循环：地价上升，物业价格和租金随之上升，消费品物价也因租金上升而上涨，于是人们便因此预期地价会继续攀升。
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地价高企除了令地产商可提高楼宇价格和租金外，也有助于增加地产商的资产净值，因为它们已拥有庞大的土地储备和大量出租物业，这种现象在20世纪八九十年代楼市高峰期尤为明显。因此，当市场停滞不前时，地产商会不断向政府施压，要求削减土地供应，因而推高地价。一旦成功，各种价格不断向上的循环便会再次启动，就像旋转木马的游戏，没有尽头。
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凭借收购 不断坐大
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香港地产建设商会会长何鸿燊曾在一次媒体访问中，公然促请政府恢复前港英政府的高地价政策。限制土地供应造成的高地价，自然可以令拥有大量土地储备的地产财团财源滚滚来。累积了土地财富，他们得以在地产市场日益坐大，经济上更加专横跋扈。
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龙头企业累积土地财富，不利于地产业竞争，因为资本较少的地产商根本无法争夺面积大、位置佳的地皮，比如像港铁有限公司的地皮。拥有这样的土地，日后回报必定丰厚。地产业本来就是资本密集的游戏，过去数十年，大财团透过囤积土地独占市场，小地产商则渐遭淘汰。此外，由于大财团拥有庞大的农地储备和公用事业／公共服务用途的土地，在修订契约、更改土地用途的制度下，他们享有土地平均成本较低的重要优势。
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另一方面，土地财富也是影响整体经济竞争环境的一大障碍，因为大财团有能力选择风险相对较低的经济资产。在前面列举的收购个案中，收购目标总是没有风险的垄断企业、拥有专营权或丰富土地储备的企业。而除了收购方外，鲜有其他企业能有财力与其竞争。就是这种绝对的财务优势，令李嘉诚家族可以收购和黄和港灯等资产，带来源源不绝的财富。
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换言之，土地财富不断为财团带来更多资产，继而能收购更多它们觊觎的目标。无可匹敌的财富，加上没有任何竞争法规，让这些财团可在有意染指而仍未被垄断的行业中，很容易便能消除竞争。这样的后果便是牺牲了香港的经济效率、自由市场精神和社会公义。
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在楼市高峰期，当政府进行土地拍卖时，拥有庞大土地储备的财团代表只需坐看小地产商热烈竞投，推高地价。在适当的时候，他们会举手一两次，令竞投气氛更加炽热，却并非真的想买地。当拍卖官下槌成交时，大财团的资产净值便会大增数十亿元。
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当然，大地产商并不是完全放弃在拍卖会上买地，当土地在面积、景观或位置方面有独特之处时，他们也会积极竞投。例如，新鸿基地产就投下了机场铁路沿线车站的地王。包括九龙站第五、六及七期发展项目，可建楼面面积468万平方呎；同一站的第三期发展项目，住宅楼面面积为107万平方呎；奥运站第三期发展项目，住宅面积为111万平方呎；香港站的国际金融中心（IFC）一、二期（47.5％的股权），商业楼面面积为213万平方呎。以上发展项目，都位于交通方便或景观极佳的黄金地段。垄断了这些黄金地段，几乎可保证未来的收入。中国有句谚语：“有土斯有财”，对大地产商来说尤其如此。事实上，地铁上盖物业九龙站第五、六及七期的地产项目，只有三家公司递交标书，因为以该发展项目的规模，只有个别几家大地产商才有竞投的能力。
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照目前的情况，少数大地产商主宰了香港的经济命脉，为财团带来巨额财富。这些财富大多源自土地，对大地产商来说，土地犹如在资产狩猎中获得的无坚不摧的武器。财团已收购的缺乏竞争行业资产可积聚现金，时机一到，这些“地主”会再次利用财务优势，吞并更多土地及其他经济资产，这几乎是可预知的结局。只要政府坚持高地价政策、限制土地供应和回避引入竞争法，这些地产巨头便会日益坐大，窒碍整体经济的增长，直至整个城市被压榨殆尽。
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