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地产财团的资产负债表显示，经济衰退时期的租金收入几乎是财团的救生链。只要持有黄金地段的投资物业，就可坐收租金回报，如此理想的业务夫复何求？
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地产财团另一个不起眼但很稳定的收入来源，就是物业管理费。地产商一般的做法，是在住宅项目售罄后保留其物业管理权。置业者若以为购入单位后，与地产商再无财务纠葛，便大错特错了。地产商在最初两年，自动有权管理有关住宅项目的公用地方，两年之后，业主可投票重选物业管理人。但过往例子显示，业主委员会只有在极少数情况（例如管理服务敷衍塞责）下才会更换物业管理人。而业主则须向地产商支付物业管理费。
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1997年中前，经济持续繁荣，物业管理公司按年增加管理费，被视为理所当然。管理费的年度增幅高于通胀率也很常见。由于当时港人普遍较富裕，且赚钱容易，没人把物业管理费等小额开支放在心里。80年代物业管理费约为每平方呎楼面面积0.5至0.8港元，在90年代市场高峰时，增至每平方呎1.5港元左右，而附有很多娱乐设施但单位数目较少的新落成物业则高达2至2.5港元。楼市崩溃时，住宅租金在1998年至2002年间下跌了40％至50％，但大部分私人屋苑的物业管理费仍处于高峰期的水平。平心而论，物业管理业务吸纳了大量的人力，有助于增加低技术劳工的职位。但消费者因此要支付不合理的高昂收费，而这些费用中的大部分最终流进地产商的口袋，成为他们丰厚盈利的一部分。
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物业管理不仅仅局限于住宅楼宇。在大地产商发展的物业承租零售店铺和办公室的租户，全都须缴交物业管理费。商业租户除了承担这笔费用外，还要支付冷气费。当然，这笔费用也会影响租户的盈利。店铺的单位租金差别很大，要视乎店铺大小、位置、布局以及所处楼层。而根据一些租户的经验，他们支付的费用总额比另外一些单位的租金还要高。租金连同物业管理费占租户营运成本总额中相当大的部分，他们只会将之转嫁给消费者。
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假设你是普通市民，住在私人屋苑的自置物业里。你耗尽毕生积蓄，从地产商那里购入物业，取得物业的使用权，每月偿还按揭贷款并支付物业管理费。你每天外出到屋苑购物中心的食肆或快餐店用餐，实际上是在帮助该租户支付其店铺租金和管理费用，这笔钱最终会流入地产商的口袋。周末，你到地产商拥有的商场购物，选购消费品时会再次帮助有关商户支付租金和费用。到月底，你能计算出支付给地产商的金额占你的月薪多少吗？答案一定会令你吃惊。
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地产霸权
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管制协议令电费过高
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电力是所有家庭和各行各业的基本需要。由于香港经济在20世纪70年代末由工业经济转型为服务型经济，商界的电力需求急增。同时，随着80年代经济的迅猛增长，市民的收入水平攀升，本地的耐用电器畅销，也推高了对电力的需求。
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截至2009年中电集团拥有230万客户，供电范围覆盖全港八成人口。而港灯的客户数目亦达563956名。
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至2009年的五年间，中电控股平均每年纯利约101亿港元，港灯集团同期的平均纯利约为76.2亿港元。这两家公司近年趋向多元化，拓展海外业务和《管制协议》以外的其他业务。
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学者林本利在《能源市场的竞争》（Competition in Energy）一书中指出，香港两家电力公司所赚取的股本回报，远较亚洲其他国家和地区高。在亚洲九个国家和地区中，香港电费的平均水平仅低于日本和菲律宾。林本利认为，在很大程度上，这是因为《管制协议》的条款有利于电力公司，形成寡头垄断经营。
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《管制协议》是旨在保障经营者和消费者双方利益的规管合约。根据该计划，电力公司获准赚取按固定资产计算的最低回报率。但这个协议的缺点是没有就有关公司的资产扩张作出明确的监管控制，政府要自行判断是否批准两电的扩张计划。换言之，只要两电得到政府批准，便可以藉扩大资产赚取更多盈利。若两电过度投资，消费者就要为不必要的发电能力支付更高昂的费用。
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一些学者和团体认为两电不应享有保证回报率的保障。政府面对这些质疑，只是做表面工夫，当《管制协议》1998年和2008年续期时，政府仅要求两电按需求管理并推行节约能源，但并未有具体措施出台。
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林本利指出，这个协议的另一个缺点，是电力公司利用其资本结构，赚取到的回报率实际上高于其股本15％的许可收益水平。方法是利用债务融资，以8厘的许可最高固定债务利率提取长期贷款，并利用高达13.5％的许可债务资本回报率。这个计划还鼓励两电依靠债务资本，而非股权资本去扩大资金。当市场利率高于8厘时，这个漏洞特别有用。林本利认为这个协议就如同向这两间公司发出印制钞票的牌照。
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根据现行《管制协议》，两电所赚取的超额回报，会拨到“发展基金”〔1〕而不予保留，因此两家电力公司没有诱因去调低成本和收费。此外，鉴于许可回报是完全按固定资产计算，未能吸引电力公司环保节约，两电倾向于以过剩的产能运作。其结果就是消费者承担了不必要的费用。
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两电早已建立了广泛的传输和配电网络，无论在发电、电力输送及配电方面都在各自经营的区域内垄断市场。由于香港人口稠密、地铁交通网络发达，要新增一个传输和配电网络几乎不可能，因此并不存在市场竞争。
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由于电力是不能替代的商品，从用户的角度来说，消费者根本没有选择余地，只能任人宰割。一般的消费者很难搞清楚《管制协议》中错综复杂的条目，只能依赖政府的规管和监察，以确保公平的定价机制。但事实证明，高薪厚职的政府官员，或是缺乏金融知识或常识，又或倾向于讨好富商，并没能履行其监督职责。因此，公用事业一直在赚取高于合理水平的盈利，而消费者一直支付不合理的高昂收费。
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相比之下，开放电力市场已成为很多发达国家的大趋势。澳洲和英国大致上已开放其电力市场。市场开放使这些国家的整体电力价格下降约15％。在美国，加利福尼亚、纽约等州的经营商，已经可以全面接通零售供电网，而美国其他大部分州，亦在不同程度上开放市场。
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在加拿大，人口最多的安大略省在1998年年底颁布了《能源竞争法》（Energy Competition Act），目标是改革市场，消除电力市场的垄断。改革过程包括将输电及配电部分与发电部分分拆开来，并使输电及配电部分受法规限制，同时将发电资产分拆，其中65％的资产下放到私营机构。换言之，将电力作为单一产品销售，与透过输电及配电网络输送电力的程序分开处理。输送电力将会受到规管，但将电力作为商品销售则予以开放。市场开放从2002年年中起生效。虽然改革初期不免出现一些问题，但支持竞争理论者都乐于看到期待已久的竞争框架终于建立。
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重组电力行业的最新例子还有俄罗斯和中国。2002年年底，中国宣布成立五家独立的发电公司和两家输电公司，目的是要为行业引入市场竞争。香港作为“一国两制”下的国际城市，显然再无任何借口拖延改革电力行业。
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为解决现有输电配电网络的垄断问题，有学者建议引入一套共同输电系统。因为两电的电网在1981年已互相连接以应对紧急情况，因此两电可通过缴付接驳费分享彼此的电网。此举可让两电在香港各区互相竞争供电服务。新经营商也应获准通过缴付接驳费，接通两电的电网。
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两电联网后，在发电方面也可互相竞争。如果其中一家的发电成本低于另一家，后者有义务向前者购买电力。同时，如果可以在香港境外地区，如内地购得更便宜的电力，政府应鼓励两电向这些地区购买，而不是在香港兴建新的发电厂。这种安排将迫使两电降低成本及收费。另外，政府应鼓励新经营商加入市场，与两电竞争。
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长期以来，两电都直接或间接涉足物业发展业务，因为它们拥有大量已建成发电厂和其他辅助设施的地皮。一般情况下两电改变这些地点的用途，会将其重新发展为住宅楼宇。因此，两电除了享有较低风险的公用企业所带来的垄断收益之外，也能分享发展地产的好处。