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1704059560 可惜事与愿违,引颈以待的市场复苏遥遥无期。李先生工作的公司濒临破产,1999年年初他惨被解雇,不得不出售位于半山的单位,在湾仔租住一个小单位。售楼所得的钱在偿还银行贷款和扣除基本开支后,所剩无几。数月后,李太太的公司采取精简节流措施,她的薪酬削减一成,夫妇俩也因此拖欠沙田单位的供款。2001年年底,李太太也被解雇,夫妇俩被银行宣布破产。
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1704059562 李先生夫妇的经历绝不是个别例子,而是20世纪90年代末至本世纪初中产阶层典型的兴衰史。有些人能保住工作,可能比这对夫妇幸运一些,但仍须背负着负资产物业按揭贷款的包袱,时刻胆战心惊,担心失业。
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1704059564 对香港的中产阶层而言,他们误以为“地产就是财富”。住房不再只是栖身之所,而是一种快速增长财富的工具。地产商也正是利用这种成瘾心态来牟取暴利。
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1704059566 毫无疑问,贪婪往往能推动人们做一些不合逻辑的事情,从各种与财富有关的狂热,如郁金香狂热和南海泡沫〔1〕,可见一斑。然而,当投机者被胜利冲昏头脑时,便忘记了地产是高借贷比率的游戏,短期投机与极高风险的赌博无异。于是中产阶层多年来辛苦积累的财富,只因一个错误的决定,便成过眼烟云。由“曾经拥有”到“一无所有”的创伤,苦不堪言。
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1704059572 地产霸权
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1704059574 地产霸权 [:1704058284]
1704059575 租金高昂令零售业经营困难
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1704059577 政府身为土地的唯一供货商,不但要时刻致力于满足社会的需要,而且要时刻注意,市场——特别是地产商,有否刻意操控公众的想法,令市民误以为土地和楼宇供应短缺,这是楼市泡沫的重要教训。楼市暴升和泡沫破裂的另一个重要教训,就是政府在地产市场采取的不干预政策若运用不当,可以产生灾难性的后果。
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1704059579 高地价政策是导致高成本环境的罪魁祸首,它扼杀了企业创意,令外国投资者却步。香港营商环境的竞争力究竟如何?《财富》杂志的一篇文章一针见血地指出:“许多在港交所上市的公司都是地产股,它们吸引更多资金,令地产市场的人为操纵更加严重。结果是:租金极高,使香港成为全球营商成本最昂贵的地方之一。”
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1704059581 即使在楼价下跌,住宅和办公室租金大幅下滑的时候,香港的零售租金水平依然是全球之冠。2002年第三季度,地产市道在低谷之际,香港的平均零售租金为每月每平方呎68.50港元。美国同季度的平均零售租金折合为港币是每月每平方呎11港元,而被视为美国最昂贵的零售租赁市场的旧金山,每月每平方呎的租金也不过为18港元。
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1704059583 零售店铺租金上扬,零售商只得加价,令产品和服务的价格过度飙升。由于香港商铺租金没有弹性,在经济困境时,市民的购买力薄弱,然而零售商却不能大幅度降低商品价格,致使店铺的营业额迅速减少,极易被市场淘汰。
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1704059585 香港零售管理协会主席余鹏春总结了零售商的经营困境:
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1704059587 由于行业高昂的成本结构,尤其是特定地区的零售租金和劳工成本,所有零售商既要保持低经营成本,又要维持业务增长,这是重大的挑战……我们已经看到,全球许多国际品牌在邻近国家或地区开设门市,但却放弃了香港。我们还看到,著名的国际零售商及优质的百货公司,如家乐福、大丸、松坂屋、伊势丹,都因租金和经营成本高昂而退出香港零售市场。
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1704059589 香港大多数零售企业都因人为抬高的租金深受其苦,而租金高昂主要来自高地价政策,大业主运用市场影响力,把商铺租金维持在极高水平。零售业的员工也是受害者,通缩时雇主会缩减成本,因为无法令业主减租,唯一的办法就是削减人手、降低工资。
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1704059591 至于写字楼租金,虽然在地产市道低迷时曾大幅下调,但较内地依然显得过于昂贵。有些国际公司宁可北望神州。2002年,甲骨文公司(Oracle)就放弃香港,选择在深圳设立其亚太区研究和发展中心。越来越多的跨国企业把业务和员工移师北上,因为内地的租金比香港要低廉得多。
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1704059593 除了商业租金高企,高地价政策也使香港成为全球生活开支最高的地区之一。即使楼价已下调65%的2002至2003年,一个700平方呎市区住宅单位,价格依然高达200万至300万港元。在美国,人均国民生产总值较香港高50%,且住宅市场一直畅旺,2003年1月转售住宅价格的中位数折合港币才125万港元,且美国住宅单位的面积较香港一般住宅单位大三倍左右。即使在阳光充沛、楼价也最贵的加州,宽敞住宅单位的价格中位数也只是263万港元。
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1704059595 根据一家顾问公司的调查,香港是2002年全球生活开支最高的城市。生活开支高企,意味着香港人被迫花费大部分储蓄,加上很大部分的收入,才能换取一个较合理的栖身之所,而用作其他生活需要的可支配收入因此减少。
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1704059597 由大财团控制的地产和超市销售行业中,竞争之小明显已到了危险的地步;至于也由大财团割据的燃气、电力和巴士服务行业,不是已经垄断,就是在专营权下接近垄断,而能否引入竞争,主要取决于政府。在上述各市场中,由于缺乏竞争及保障消费者权益的法例,香港人被迫忍受人为抬高的价格,既没有产品/服务的选择,也缺乏议价能力。由于没有法定的竞争管理局及竞争法,地产业和超市销售行业的小经营商,在不公平的竞争环境下苟延残喘,面对财力雄厚的大财团,只能负隅顽抗。
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1704059599 没有竞争监管机构及竞争法,妨碍竞争的并购可能会导致大规模裁员出现,而受影响的员工更没有保障。若政府不愿改变其亲商的心态及在竞争法问题上的立场,消费者将继续忍受不公平的产品/服务定价,而且缺少选择。同时中小型企业的生存空间会愈来愈小。
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1704059601 大财团垄断位处黄金地段的商业物业,能够从物业的零售商铺获得较高的盈利或营业额租金,榨取租户的营业盈利。大财团依仗空间垄断,谋取寄生租金,而租户在市场景气时,为继续经营而不得不接受较低的盈利率;当经济不景气时,零售商往往进退维谷,要抉择是把商铺搬迁至更便宜的位置,还是裁员,因为大商场的业主甚少会考虑租户减租的要求。
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1704059603 为了生存,企业讲求成本效益可以理解。要令企业维持下去,裁员有时是迫不得已的决定。但残酷的现实是,许多租用商铺的零售商裁减员工的决定,主要源于无法促使业主调低租金和收费。大业主运用空间垄断的影响力,令商铺租金欠缺弹性,结果牺牲了员工的工作保障。搬迁至较便宜的位置,似乎是零售商可行的削减成本方法,但搬迁及装修费用往往令租户放弃这个念头。
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1704059605 此外,在失业率及商铺租金高企下,被裁后无法觅得工作的员工,即使欲创业自雇,也不会获得机会。过往的土地制度,加上根深蒂固的地产市场结构,造就了财团垄断位置优越的商场,令零售租金居高不下,除非有巨大的市场力量(例如长时间需求持续疲弱),否则即使有竞争法,这个问题也解决不了。
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1704059607 在住宅市场,市场占有率主要集中在大财团手中,几乎没有竞争。消费者要支付较合理价更高的价格才能拥有一个栖身之所。正如消费者委员会指出的,由于大地产商的某些市场行为,在新落成的住宅市场,价格上升、消费者选择减少,且更难比较价格。
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