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可惜事与愿违，引颈以待的市场复苏遥遥无期。李先生工作的公司濒临破产，1999年年初他惨被解雇，不得不出售位于半山的单位，在湾仔租住一个小单位。售楼所得的钱在偿还银行贷款和扣除基本开支后，所剩无几。数月后，李太太的公司采取精简节流措施，她的薪酬削减一成，夫妇俩也因此拖欠沙田单位的供款。2001年年底，李太太也被解雇，夫妇俩被银行宣布破产。
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李先生夫妇的经历绝不是个别例子，而是20世纪90年代末至本世纪初中产阶层典型的兴衰史。有些人能保住工作，可能比这对夫妇幸运一些，但仍须背负着负资产物业按揭贷款的包袱，时刻胆战心惊，担心失业。
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对香港的中产阶层而言，他们误以为“地产就是财富”。住房不再只是栖身之所，而是一种快速增长财富的工具。地产商也正是利用这种成瘾心态来牟取暴利。
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毫无疑问，贪婪往往能推动人们做一些不合逻辑的事情，从各种与财富有关的狂热，如郁金香狂热和南海泡沫〔1〕，可见一斑。然而，当投机者被胜利冲昏头脑时，便忘记了地产是高借贷比率的游戏，短期投机与极高风险的赌博无异。于是中产阶层多年来辛苦积累的财富，只因一个错误的决定，便成过眼烟云。由“曾经拥有”到“一无所有”的创伤，苦不堪言。
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058284]
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租金高昂令零售业经营困难
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政府身为土地的唯一供货商，不但要时刻致力于满足社会的需要，而且要时刻注意，市场——特别是地产商，有否刻意操控公众的想法，令市民误以为土地和楼宇供应短缺，这是楼市泡沫的重要教训。楼市暴升和泡沫破裂的另一个重要教训，就是政府在地产市场采取的不干预政策若运用不当，可以产生灾难性的后果。
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高地价政策是导致高成本环境的罪魁祸首，它扼杀了企业创意，令外国投资者却步。香港营商环境的竞争力究竟如何？《财富》杂志的一篇文章一针见血地指出：“许多在港交所上市的公司都是地产股，它们吸引更多资金，令地产市场的人为操纵更加严重。结果是：租金极高，使香港成为全球营商成本最昂贵的地方之一。”
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即使在楼价下跌，住宅和办公室租金大幅下滑的时候，香港的零售租金水平依然是全球之冠。2002年第三季度，地产市道在低谷之际，香港的平均零售租金为每月每平方呎68.50港元。美国同季度的平均零售租金折合为港币是每月每平方呎11港元，而被视为美国最昂贵的零售租赁市场的旧金山，每月每平方呎的租金也不过为18港元。
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零售店铺租金上扬，零售商只得加价，令产品和服务的价格过度飙升。由于香港商铺租金没有弹性，在经济困境时，市民的购买力薄弱，然而零售商却不能大幅度降低商品价格，致使店铺的营业额迅速减少，极易被市场淘汰。
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香港零售管理协会主席余鹏春总结了零售商的经营困境：
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由于行业高昂的成本结构，尤其是特定地区的零售租金和劳工成本，所有零售商既要保持低经营成本，又要维持业务增长，这是重大的挑战……我们已经看到，全球许多国际品牌在邻近国家或地区开设门市，但却放弃了香港。我们还看到，著名的国际零售商及优质的百货公司，如家乐福、大丸、松坂屋、伊势丹，都因租金和经营成本高昂而退出香港零售市场。
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香港大多数零售企业都因人为抬高的租金深受其苦，而租金高昂主要来自高地价政策，大业主运用市场影响力，把商铺租金维持在极高水平。零售业的员工也是受害者，通缩时雇主会缩减成本，因为无法令业主减租，唯一的办法就是削减人手、降低工资。
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至于写字楼租金，虽然在地产市道低迷时曾大幅下调，但较内地依然显得过于昂贵。有些国际公司宁可北望神州。2002年，甲骨文公司（Oracle）就放弃香港，选择在深圳设立其亚太区研究和发展中心。越来越多的跨国企业把业务和员工移师北上，因为内地的租金比香港要低廉得多。
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除了商业租金高企，高地价政策也使香港成为全球生活开支最高的地区之一。即使楼价已下调65％的2002至2003年，一个700平方呎市区住宅单位，价格依然高达200万至300万港元。在美国，人均国民生产总值较香港高50％，且住宅市场一直畅旺，2003年1月转售住宅价格的中位数折合港币才125万港元，且美国住宅单位的面积较香港一般住宅单位大三倍左右。即使在阳光充沛、楼价也最贵的加州，宽敞住宅单位的价格中位数也只是263万港元。
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根据一家顾问公司的调查，香港是2002年全球生活开支最高的城市。生活开支高企，意味着香港人被迫花费大部分储蓄，加上很大部分的收入，才能换取一个较合理的栖身之所，而用作其他生活需要的可支配收入因此减少。
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由大财团控制的地产和超市销售行业中，竞争之小明显已到了危险的地步；至于也由大财团割据的燃气、电力和巴士服务行业，不是已经垄断，就是在专营权下接近垄断，而能否引入竞争，主要取决于政府。在上述各市场中，由于缺乏竞争及保障消费者权益的法例，香港人被迫忍受人为抬高的价格，既没有产品／服务的选择，也缺乏议价能力。由于没有法定的竞争管理局及竞争法，地产业和超市销售行业的小经营商，在不公平的竞争环境下苟延残喘，面对财力雄厚的大财团，只能负隅顽抗。
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没有竞争监管机构及竞争法，妨碍竞争的并购可能会导致大规模裁员出现，而受影响的员工更没有保障。若政府不愿改变其亲商的心态及在竞争法问题上的立场，消费者将继续忍受不公平的产品／服务定价，而且缺少选择。同时中小型企业的生存空间会愈来愈小。
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大财团垄断位处黄金地段的商业物业，能够从物业的零售商铺获得较高的盈利或营业额租金，榨取租户的营业盈利。大财团依仗空间垄断，谋取寄生租金，而租户在市场景气时，为继续经营而不得不接受较低的盈利率；当经济不景气时，零售商往往进退维谷，要抉择是把商铺搬迁至更便宜的位置，还是裁员，因为大商场的业主甚少会考虑租户减租的要求。
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为了生存，企业讲求成本效益可以理解。要令企业维持下去，裁员有时是迫不得已的决定。但残酷的现实是，许多租用商铺的零售商裁减员工的决定，主要源于无法促使业主调低租金和收费。大业主运用空间垄断的影响力，令商铺租金欠缺弹性，结果牺牲了员工的工作保障。搬迁至较便宜的位置，似乎是零售商可行的削减成本方法，但搬迁及装修费用往往令租户放弃这个念头。
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此外，在失业率及商铺租金高企下，被裁后无法觅得工作的员工，即使欲创业自雇，也不会获得机会。过往的土地制度，加上根深蒂固的地产市场结构，造就了财团垄断位置优越的商场，令零售租金居高不下，除非有巨大的市场力量（例如长时间需求持续疲弱），否则即使有竞争法，这个问题也解决不了。
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在住宅市场，市场占有率主要集中在大财团手中，几乎没有竞争。消费者要支付较合理价更高的价格才能拥有一个栖身之所。正如消费者委员会指出的，由于大地产商的某些市场行为，在新落成的住宅市场，价格上升、消费者选择减少，且更难比较价格。
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