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不论是被迫支付不合理价格、缺乏产品选择及议价能力的消费者，还是在不公平竞争环境及高门槛的市场里经营的小企业和新加入市场的经营商，以至因行业及经济集中而要面对就业机会减少的求职者，都是不公平制度的受害者。
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也许无人敢说有灵丹妙药可根治香港正在面对的社会和经济弊病。不过，香港若要复元，应马上对症下药，这是不争的事实。香港的大多数弊病都与土地和物业有关，在营商和生活成本高昂的环境下表露无遗。在过去和现在的土地制度之下，大地产商通过垄断土地和空间，压榨消费者。因此，彻底改革土地制度及改变政府的土地和房屋政策，减轻大财团垄断土地和空间的局面，才是根治弊病的良方。
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058289]
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政府应减少对土地的依赖
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香港目前的土地制度，承袭前港英政府，政府拥有全部土地的所有权。政府通过公开拍卖或招标，以批出租赁权的方式出售土地。土地公开拍卖／招标，都根据预定计划进行，而年度卖地计划会于每年2或3月公布。发展项目的条件，包括地积比率及规定的土地用途，全都载列在新的批地文件（称为“卖地章程”）内。除了符合这些发展项目的条件外，地产商亦必须符合《城市规划条例》分区计划的规定。
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除了每年举行的土地拍卖／投标外，政府也可透过两家公营机构出售土地：市区重建局（前身是“土地发展公司”）和香港铁路有限公司（前身是“九广铁路公司”和“地铁有限公司”）。市建局负责确定需要重建的市区地皮，并邀请私人地产商递交有关地皮的发展建议书。市建局也有权收回市区的残破旧楼重建，并与业主商讨赔偿。港铁有权出售获批土地（邻近铁路的土地或地铁站上盖物业）的发展权，为兴建铁路提供资金。
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市建局和港铁地皮的招标，以半公开方式进行，虽然邀请竞投兴趣表达书是公开进行的，但是否入选完全由上述机构闭门决定。
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在初选过程中，竞投者必须在两个方面符合基本标准：（一）财政实力；（二）开发方面的往绩。中标者必须向政府支付规定的补地价，并提供一个有关机构可以接受的盈利摊分安排。相比政府一般的土地拍卖，这些土地投标，往往涉及庞大的可建楼面面积及应付补地价金额。过去20年以来，长江实业和新鸿基地产一直都在竞投这类地皮方面取得优势。
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第三种政府土地来源，就是修订契约。地产商根据规定用途的地契而持有的土地，可向地政总署申请改变用途，将该幅土地开发或重建作其他用途。这种申请名为“修订契约申请”，需要向政府缴付补地价。
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前港英政府不惜以沉重代价坚持高地价政策，现今的特区政府不应再受这一束缚。若香港经济可以成功转型，政府的当务之急是减低对卖地收入的依赖，并增加与地产商土地交易的透明度，时刻牢记公共利益。
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为平衡土地收入和社会公共利益，政府至少应原则上视自己为土地守护者，而非地主，只有重新定位，才可看到低地价政策的好处。政府应尽可能避免楼市上涨然后泡沫爆破，而唯一可能的预防方法，就是真正促进竞争，降低入场门槛，通过供应充裕的商住用途土地，把地价维持在较低水平。低地价未必表示政府收入减少，因为供应量增加可弥补价格的跌幅。地价下跌，物业价格和租金也会随之下跌，住宅市场交投会趋活跃。而租金下跌又可吸引自雇人士创业，对大量被裁而难以觅得新工作的中年人士来说，是一条出路。
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前任特首董建华在2003年1月的施政报告中，强调经济转型应取决于私营机构，而政府会专注于发展基础设施的软硬件。该份施政报告明确界定了政府在促进经济转型中担当的角色，现节录如下：
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今次席卷全球的经济转型，有一个显著的特点，是政府所起的独特作用。不论是经济全球化过程中促使贸易伙伴进一步开放市场，还是带动知识经济崛起的科技教育发展，各地政府都充当了推动角色。在香港这高度开放的经济体里，运用货币政策和财政政策推动经济增长的作用十分有限，所以应该集中加强经济的综合竞争力。我在过去五年一直强调政府在宏观层面要做的一些重要工作，包括大力投资于教育、加强基础设施、推动创新科技、改善营商条件、协助商界开拓市场、积极保护生态环境和提供优质生活条件等。与此同时，我们努力在现有基础上强化我们在金融、物流、旅游和工商业支持服务四个经济主要支柱的优势。我们也要充分利用国家发展的势头来加快我们的经济转型。这些重要工作，既是经济转型的需要，也是政府应尽的责任和对市民的承诺。
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虽然施政报告并没有涉及政府的土地政策，却反映了董建华小心谨慎地避谈地产是经济支柱，这点颇值得赞赏。香港必须作经济转型，虽然过程痛苦，但也得面对。以前经济增长太依赖地产业，在这个不能为香港赚取外汇的行业上，已经浪费了过多时间和精力，导致整个社会都技能错配。香港应该尽快寻找其他合适的经济定位，以减轻地产业在经济上的影响，尽管困难重重，但不经一番寒彻骨，哪得梅花扑鼻香？
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地产霸权
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须推行低地价政策
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为何香港是世界上最昂贵的居住和营商的地区之一？表面答案是可供使用的土地短缺，但其实这种土地短缺主要是政府人为限制土地供应造成的。香港土地制度侧重于限制供应，此种做法助长了成本高企的环境。同时，土地和空间被少数大财团垄断，造成没有竞争的市场结构，令寡头垄断企业可运用市场影响力，人为推高楼价和租金。
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根据“救市九招”，要获得土地，只能通过“勾地表”。在这一制度下，只有当地产商申请可供拍卖的地皮，并表明愿意以最低价格竞投，政府才会举行拍卖会出售有关地皮。换言之，政府是否供应地皮，完全视乎地产商的需求。政府把土地供应时间、定价和选址的控制权，拱手相让给地产商。除此之外，政府还故意造成土地短缺以抬高地价。如此，便剥夺了求“地”若渴的小地产商以较低成本增加土地储备的机会。
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政府人为抬高地价，不但剥夺了市场调整及彻底解决以往过度膨胀问题的机会，而且违背了政府要令香港恢复成本竞争力的承诺。过去的高地价政策造成今日的高成本环境。在这个环境下，香港经济和社会备受重压。但政府似乎无意在定价及土地分配方面调整土地政策。
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政府故意限制土地供应，除了在2010年6月公开拍卖两幅地皮外，其余均是通过“勾地表”制度来供应。在此制度下，土地大多落在财力雄厚的大地产商手中，而且过程不透明（如果出价不被接纳，政府就无须透露申请人的身份和特定地皮的出价）。加上土地垄断和大地产商主导市场，这些都加速了房地产泡沫的形成，在疯狂炒卖下，地产泡沫更加膨胀。自1991年起的六年，楼价上升五至六倍，相比之下，1997年高峰期楼价下跌65％，其实不算剧烈。1998年至2003年期间，虽然住宅租金与楼价同步下跌，但零售店铺租金，特别是大财团旗下大型购物商场的租金，下跌幅度很小。
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