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在逾一个世纪前，美国改革家亨利·乔治首创地价税的概念。所谓地价税，就是把税务负担从劳动和资本转移至土地，这既能有效地提供公共资金，又可令财富分配平等、公正。
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历史上，垄断土地拥有权或自然资源，一直都能带来最庞大的财富。要生财，需要拥有三个要素——土地、劳动力和资本。劳动力、资本和土地的经济回报，分别是工资、利息和租金。工资和利息来自人类的努力：劳动者有权获得工资，而资本拥有者有权从使用其资本的人那里得到适当的利息，这些都理所当然。然而，土地与这两个生产要素不同，拥有者没有创造土地，当然也没有创造土地价值。一般而言，土地价值往往视乎土地是否肥沃，其矿物含量是否丰富，是否处于人口聚集地，是否邻近道路、学校或其他公共和商业设施等。所以土地的租值，应支付予创造土地价值的社会，而非土地拥有者。因此，若社会按土地的市场价值征收税项，人们便会善用土地，并能增加就业职位，提高生产力。调升税项更可防止人们囤积土地投机获利，增加市场上的土地供应，因为此举鼓励土地拥有者善用土地，或把土地出售给善用土地的人。这样一来，地价便会下调至合理的水平。
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弗雷德·哈里森（Fred Harrison）把20世纪80年代的市场暴挫，归咎于西方工业国家炒卖土地。在《土地权力》（The Power in the Land）一书中，他也拥护地价税制度。他认为在此制度下，税务重担会由劳动力和资本转移至经济租金，而这些租金都是来自未经开发土地上不劳而获的盈利。这不但可以增加家庭收入净额，从而鼓励消费，亦能提升税后盈利，刺激新的投资，创造就业机会，同时避免为财政赤字筹措资金而需要采用可导致通胀的政策。哈里森认为在过去两个世纪，周期暴升或泡沫爆破经常扰乱西方经济体系，这都是源于地产商拥有土地及炒卖土地的独特权力。假如引入地价税，财富分配会更公平，失业率也会降低。地价税制度可杜绝囤积土地和借土地买卖牟取暴利的机会。
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哈里森亦引用英国《金融时报》著名专栏作家安东尼·哈里斯（Anthony Harris）的观点。哈里斯认为地价税只向最有能力支付的人征收，负担只落在土地拥有者身上，而不会转嫁予消费者。
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在美国，有一个名为“共同立场——美国”（Common Ground—USA）的组织，宗旨是为所有人争取社会公义和经济平等。该组织向美国市镇各市长及镇长发出一封公开信，促请当地政府考虑改变税制。公开信内容节录如下：
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关于如何提高公共收入以推动经济，带来社会成果，我们经研究后，得出一个相当惊人的结论。城市最重要的就是位置。城市之所以位处这个地方，是因为过去某一段时间，这属有利的地理位置：优良的港口、通航的河流、肥沃的农田、气候温和、天然贸易路线枢纽。随着聚居在同一个地点的人口增加，这个地点便有交换价值。其实，市场上各地点都有某个年度租值。所谓租值，就是他人为控制某个特定地点而愿意支付的款项。
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我们观察到一个重要的现象：地点租值的升跌，与个人如何使用该地点无关。地点价值是公共及私人投资共同创造的。因此，这个价值应该（我们会说“需要”）全由政府获得，以支付公共资产及服务……
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若城市对地点租值征收的实际税率低，土地囤积和投机活动便会很严重，土地市场会持续暴升，炒风炽热的土地市场会推高营商成本，当企业再也不能承担时，土地市场便会崩溃。奇怪的是，我们接受这些起伏是市场经济、商业周期中不幸的结果，但其实有合理的公共政策能彻底解决问题。
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我们的使命，是向各市长及镇长提供客观及深思熟虑的分析，促请你们带头消除危害城市经济健康的严重障碍，期待以地点租值作为主要的公共收入来源，同时消除我们从事生产活动的税务负担。征收地点租值不但带来收入及防止土地投机出现，而且可向土地拥有者施压，迫使他们按市场规定的“最佳用途”提高土地价值。当土地拥有者其后投资于家居、办公室楼宇或商店，把土地提升至最佳用途时，城市应豁免这些资产的税项。凡提升价值的财产皆可获税务豁免，再把这个明智的政策延伸至所有业主。同一道理也适用于劳动阶层的工资及薪俸税，以及商品销售税。这些税收形式开始时处于非常低的水平，但金额随时日增加，原因往往是为了应付赤字，其长远影响是将人民及企业驱逐至税率较低（或不收税）的地方。
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我们相信，上述措施可让每个城市或乡镇受惠，更重要的是，为我们的经济及社会工作、生产及付出贡献的人，应该得到回报；至于控制地点使用权的人，享有控制社会上最理想、盈利潜力最优厚地点的特权，应该为此付出代价。
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在英国，有一个名为“地价税运动”（Land Value Taxation Campaign）的无党派组织。该组织成立的目的就是提倡英国推行地价税，加深人们对经济利益的了解。该运动提供土地评估指引，建议英国每幅土地的价值应该定期评估，并按估值的一定百分比来收地价税。
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该组织相信这种税项的主要经济利益，就是避免因向劳工及资本征税而影响企业运作及效率，进而阻碍人们从事会带来效益的活动。反之，按现行市值对土地价值征税，等于地主要为专有这块土地付出代价。长远来看，这种增加公共收入的新途径，将刺激新业务及推动开设新的就业职位，减少政府福利的负担。
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该组织强调，征收地价税是公平的措施，因为“在现实中，土地因罕有而获得价值，源于社会对生活、工作及休闲空间都有竞争需要。因此，土地价值并非源于个人的努力，而是来自社会大众，故应只属于社会”。“由于各地点的优势、肥沃程度或天然资源各不相同，所以有些地点较可取。由于市场对这些土地特点有需求，故土地有其租值。根据这些价值评估的地价税，对其税务负担者是公平的。”
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地价税的概念合理且公平，但实现起来颇有难度。上述组织在其所在国家尚未能引起公众注意，可能还需做更多讨论及推广的工作。不过，对较开明的人士来说，这是值得深入探讨的课题。
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香港需要彻底改革税制，以革除现时社会上财富分配严重不均及社会不公的现象，尤其应认真考虑引入地价税制度，打击土地囤积和炒卖土地的情况。现在回想，如果香港早已实施地价税，也许可以避免1992至1997年期间土地及物业价格飞涨，以及其后的泡沫爆破。
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香港财力雄厚的企业，都是地主和地产商。它们当中，有些以物业发展为核心业务，有些视之为副业。但无一例外的是在1992年至1997年香港最疯狂的楼市热潮中，这些公司全都极为兴旺。其实在那个非理性的热潮之前，龙头地产商数十年来在商界都成绩骄人，长期处于无可匹敌的地位。龙头地产商是最早一批进入市场的财团，在过去数十年间，市场不景气时它们大举买入土地，尤其是在1967年的暴动、1973年石油禁运危机，以及1982至1984年物业及银行危机时。加上1997年年底楼市下泻，一些中型地产商结业，更助长了大地产商的优势。
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对香港的统治阶层来说，土地是获取财富的工具。有这样的统治阶层，可垄断土地空间和控制其他经济资产，就已违背了自由经济的理想。在自由经济下，人们有机会表现自己的个人价值，享有晋身更高社会阶层的自由。反观垄断，特别是土地及空间垄断，却是经济集中的基石，阻碍了经济自由、有效地运作。如果香港真的是值得国际称誉的自由经济体系，制度改革势在必行。
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地产霸权
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经济转型须脱离地产狂热
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香港经济要成功转型，就必须脱离地产狂热这个魔爪。不论如何吸引，理性的人都不会希望香港重堕地产的陷阱。地价、楼价及租金高企，削弱了香港的竞争力，经济萎缩，而零售／商业租金高昂，消费价格随之上升，令香港人背负重担。为了长远利益，香港人无论如何都必须摒弃偏重地产的心态，竭力从经济困局中寻找出路。低成本环境，对香港重拾竞争优势至关重要，而地价、楼价及租金下跌，有利于创造低成本环境。政府若促进低地价政策，会符合公众利益。
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香港人亦应扪心自问，是否宁愿坐以待毙，任由大企业继续利用没有竞争法的营商环境，而自己继续被剥削，为基本需要支付更多的金钱？在金融风暴期间，减薪、大规模裁员、自愿或被迫放无薪假，都在冲击着香港人。不合理的高价超市商品、公用事业费用，令他们生活雪上加霜，因为没有保障消费者权益的法例保护他们，也没有竞争法管制这些商品和服务供货商。
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如果继续安于现状，香港日后的情况不难想象——经济集中有增无减，令经济效率降低，最终丧失生产力，市场反应迟钝，失业问题进一步恶化，贫富悬殊加剧。长此以往只会引发社会不安，甚至动荡，就像星星之火可以燎原，一发不可收拾。
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要改变目前的社会和经济结构，显然必须达成某种社会共识。如果港人单从自身利益的角度出发，而不是从社会利益的观点考虑，永远也不会达到这种共识。要改革成功，先决条件是政府官员和社会每一分子都秉持诚实、自觉和对社会负责的态度，这样香港才能朝着社会幸福、平等及公正的目标迈进。