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经济转型须脱离地产狂热
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香港经济要成功转型，就必须脱离地产狂热这个魔爪。不论如何吸引，理性的人都不会希望香港重堕地产的陷阱。地价、楼价及租金高企，削弱了香港的竞争力，经济萎缩，而零售／商业租金高昂，消费价格随之上升，令香港人背负重担。为了长远利益，香港人无论如何都必须摒弃偏重地产的心态，竭力从经济困局中寻找出路。低成本环境，对香港重拾竞争优势至关重要，而地价、楼价及租金下跌，有利于创造低成本环境。政府若促进低地价政策，会符合公众利益。
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香港人亦应扪心自问，是否宁愿坐以待毙，任由大企业继续利用没有竞争法的营商环境，而自己继续被剥削，为基本需要支付更多的金钱？在金融风暴期间，减薪、大规模裁员、自愿或被迫放无薪假，都在冲击着香港人。不合理的高价超市商品、公用事业费用，令他们生活雪上加霜，因为没有保障消费者权益的法例保护他们，也没有竞争法管制这些商品和服务供货商。
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如果继续安于现状，香港日后的情况不难想象——经济集中有增无减，令经济效率降低，最终丧失生产力，市场反应迟钝，失业问题进一步恶化，贫富悬殊加剧。长此以往只会引发社会不安，甚至动荡，就像星星之火可以燎原，一发不可收拾。
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要改变目前的社会和经济结构，显然必须达成某种社会共识。如果港人单从自身利益的角度出发，而不是从社会利益的观点考虑，永远也不会达到这种共识。要改革成功，先决条件是政府官员和社会每一分子都秉持诚实、自觉和对社会负责的态度，这样香港才能朝着社会幸福、平等及公正的目标迈进。
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地产霸权 附录 地产霸权下的香港
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此文是“我在中国”（Co-China）论坛〔1〕2010年9月举办的讨论“地产霸权下的香港”的文稿。论坛的两位嘉宾是施永青和许宝强。
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施永青：中原地产创始人，现任中原集团主席，在由其投资出版的香港免费报章AM730上开设专栏“C观点”，常探讨和香港地产有关的问题。
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许宝强：岭南大学文化研究系副教授，编著有《资本主义不是什么》、《反市场的资本主义》、《写在下一次金融海啸之前》等作品。
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施永青：这本《地产霸权》以我的观点来看，其实没有什么特别的地方。它的观点在媒体上比较多见，批判也不是太深入。能在香港卖得那么好，只是因为政治立场上跟普罗大众一致，替受地产之苦的人出了一口气。
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现在房地产的问题无论是在内地还是香港都是一个社会结构的问题。要看到问题的存在并不难，但是有没有方法去解决呢？比如书中一再批评的“高地价”，首先这不一定是政府有意推行的结果，而是在很多客观因素的推动下，一点一点演变而来的。其次，我们在这个环境中生存，无论地产商还是市民大众，大家都做了不同的调整去适应现在的环境，如果突然改变，反而会不适应。
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例如，香港回归之后董建华曾推出的“八万五”政策，其实他的出发点是好的：希望市民可以改善居住环境，经营者也不用负担沉重的租金，从而提升香港的竞争力。但是房价真的降下来之后，就好像平时在高山上生活的人突然让他们到平地生活一样，反而不适应。出现的一个现象就是政府失去了一个重要的收入来源，公务员要减薪，政府的医疗、教育等很多福利都面临削减。为了增加政府收入，当时又提出要征收销售税，这样使得所有人都要付出代价——这个代价本来是有能力购房的有钱人去承担，现在普罗大众都要来分担。同时，一些本来能找到工作的地方，比如零售业、娱乐、餐饮，这些行业都受到资产蒸发之后消费能力减弱的影响，所以这个政策给社会带来的坏处比好处更多，搞来搞去还是觉得高地价的时候生活会好一点。从这个角度来看，虽然我们知道高地价有种种不对，但是要把它调整过来可能是不容易的。
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所以我想指出的一个问题就是：这本书没有提出一个解决的方案，只是说什么不好、什么不对，那是不是改了之后就会更好呢？我个人就看不到这样的前景。
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许宝强：如施永青先生所讲，这本书里面讲的内容大多在报纸上或是消委会的研究报告中都提到过。虽然作者在地产界做了很长时间，不过书里用的内部材料并不是特别多。但我觉得这本书依然有很大的价值：它把我们过去对地产的讨论系统地表述了出来，并且补充了一些至少之前我个人没有特别留意到的地方。比如《地产霸权》谈到地产商在楼价下跌的时候，还有一些固定的收入，像商住物业的租金和管理费，特别是物业管理基本上是卖楼或者租楼的时候搭卖给消费者的。
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我觉得这本书可以用另外一个方法去读，用文化研究中一个很简单的理论框架去理解它：今天的香港社会应该怎样处理地产垄断的问题？英国公开大学一批学者，包括斯图亚特·霍尔（Stuart Hall）和保罗·杜盖伊（Paul du Gay），他们发展出一个概念叫“文化回路”（the Circuit of Culture），里面包括五个元素：生产、消费、规管，以及呈现和身份。我用这五个元素来读这本书，把书中谈到的东西拉进去看，这样就会清楚一些。
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生产方面，这本书谈生产时强调一点：在香港的地产发展过程中，政府扮演的角色非常重要。我同意施先生所讲，很多复杂的因素叠加后才发展为今天的高地价、高楼价，但在这当中其实政府是扮演很重要的角色。像书中提到的《中英联合声明》中对每年50公顷的土地供应限制，还有政府的卖地方式，包括拍卖、勾地、改地契，以及市建局的招标方式等。另外书中还提到一个政府间接控制的方式——对利率的管制。作者认为董建华的“八万五”政策不是导致1998年后楼价下滑的重要原因，反而是因为联系汇率机制为了保持港币对美元的汇价，导致利率急速上升。所以，我们今天讲的“八万五”可能只是一个简化的图像：把问题简单地转移到董建华推出了干预的政策。当然还有更直接的干预，例如2002年11月的“救市九招”，包括减少土地供应、永久停建居屋、提供置业贷款等。在整个地产的发展过程中，在每栋楼房的生产过程里，政府其实都扮演了很重要的角色。
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另外，作者还提到生产过程中的市场垄断，三大地产商的市场占有率大概是77％，同时地产商还进行跨行业经营。这有点像我们小时候玩的大富翁游戏——你要不断地买九巴、中巴、港灯这些公营事业，买的愈多，垄断收益就会愈高。当然，经济学家可能不同意这个看法，连续性的购买、横向的购买究竟构不构成垄断，经济学家会有理论上的解释。但如果用经济学的方法，比如说从利润率角度来看，作者引用的材料就是1998年到2002年五大地产商在楼价大幅下跌时的盈利，当时香港的楼价比最高峰时下跌了65％，但地产商的盈利还维持在13亿至88亿港元。如何取得这么高的盈利？作者认为就包括在楼价低迷时用商住的物业管理和公用事业等收益维持地产公司的盈利。
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在生产过程中有没有“官商勾结”的现象？当然“官商勾结”不是一个很严格的概念，但是政府跟地产商之间的确有很多联系。比如说政府的财政收入有一大部分依赖卖地，书中也提到在90年代中卖地收入占政府总收入的30％，而政府从港铁赚取的股息，过去10年大概有200亿港元，其中一半是来自物业发展。书中又引述《南华早报》在2010年3月有一篇文章指出六大地产商的董事在政府各个法定咨询组织里担任总共54个职位，比1998年时的16个有大幅上升，就是说地产商在政府法定机构中的影响力越来越大。当然也包括一些公开的丑闻，包括1999年没有经过公开招标就把数码港卖给电信盈科的事件，也包括2004年红湾半岛事件、2008年梁展文事件等等。这些都是政府和地产商关系密切的一些证据。
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《地产霸权》提出政府在地产发展方面扮演重要角色的另一个例子：1945年到1984年香港地产的周期通常是8年，5年升，3年跌。但1984年《中英联合声明》签署后，这个周期改了，变成长达12年的上升周期。
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消费方面，消费者是否拥有足够的消费者主权（consumer sovereignty）？是不是由消费者的需求来带动楼市的供应？从这本书中我们可以看出香港的情况并非如此。政府停止发展居屋，以前的那些木屋、寮屋也逐渐消失，尤其是2003年政府提出所谓减少干预地产市场之后，消费者在市场上除了私人楼宇之外的其他选择越来越少。
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高收入的投资者，或者可以说是投机者，他们主导了市场，产生了一个“挤出效应”（crowding-out effect），把中低收入的消费需求基本上排除在市场以外。现在地产商开发的新楼房以高价楼、豪宅居多，都是供应给那些有购买力的、少数的高收入阶层。最近有一个报道，香港200万港元以下的楼宇占整体楼宇市场的比例下降，从之前的50％降至30％左右。这也说明中低价楼宇的选择越来越少。所以这些高楼价，甚至是豪宅，对低收入阶层的市场需求也是有影响的。
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还有消费者跟生产者不对等的市场力量，用经济学的说法叫“不对等的资讯”，比如地积比率、楼面面积如何计算等等，消费者是没有办法知道每个细节和详情的。还有很多“内部认购”——不是直接在公开市场上买卖等等。
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在这种情况下，消费者为什么还要买？在这样的市场结构里，消费者处于很不利的位置，而同时社会文化以至整个社会生活的结构都有一个推动力，让消费者，特别是中产阶级，很难不进入楼市的消费市场中。政府取消租金管制导致租金的上升，公共房屋的减少，以及其他居住可能性的减少，让买楼房变成比较单一的选择，特别是在低利率下，买楼成为了一个保值的需求。当然也有文化上所谓的欲望建构，包括广告宣传等等，让市民觉得好像买一个楼房，以及不断地用楼换楼那种方法才是一个有价值的身份象征。在这个背景下，我们就可以理解为什么在这个不对等的市场结构里面，生产商拥有了极大的权力；在这种文化空间中，消费者在没有太多选择的情况下，为什么还要参与这个游戏。
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