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许宝强：岭南大学文化研究系副教授，编著有《资本主义不是什么》、《反市场的资本主义》、《写在下一次金融海啸之前》等作品。
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施永青：这本《地产霸权》以我的观点来看，其实没有什么特别的地方。它的观点在媒体上比较多见，批判也不是太深入。能在香港卖得那么好，只是因为政治立场上跟普罗大众一致，替受地产之苦的人出了一口气。
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现在房地产的问题无论是在内地还是香港都是一个社会结构的问题。要看到问题的存在并不难，但是有没有方法去解决呢？比如书中一再批评的“高地价”，首先这不一定是政府有意推行的结果，而是在很多客观因素的推动下，一点一点演变而来的。其次，我们在这个环境中生存，无论地产商还是市民大众，大家都做了不同的调整去适应现在的环境，如果突然改变，反而会不适应。
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例如，香港回归之后董建华曾推出的“八万五”政策，其实他的出发点是好的：希望市民可以改善居住环境，经营者也不用负担沉重的租金，从而提升香港的竞争力。但是房价真的降下来之后，就好像平时在高山上生活的人突然让他们到平地生活一样，反而不适应。出现的一个现象就是政府失去了一个重要的收入来源，公务员要减薪，政府的医疗、教育等很多福利都面临削减。为了增加政府收入，当时又提出要征收销售税，这样使得所有人都要付出代价——这个代价本来是有能力购房的有钱人去承担，现在普罗大众都要来分担。同时，一些本来能找到工作的地方，比如零售业、娱乐、餐饮，这些行业都受到资产蒸发之后消费能力减弱的影响，所以这个政策给社会带来的坏处比好处更多，搞来搞去还是觉得高地价的时候生活会好一点。从这个角度来看，虽然我们知道高地价有种种不对，但是要把它调整过来可能是不容易的。
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所以我想指出的一个问题就是：这本书没有提出一个解决的方案，只是说什么不好、什么不对，那是不是改了之后就会更好呢？我个人就看不到这样的前景。
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许宝强：如施永青先生所讲，这本书里面讲的内容大多在报纸上或是消委会的研究报告中都提到过。虽然作者在地产界做了很长时间，不过书里用的内部材料并不是特别多。但我觉得这本书依然有很大的价值：它把我们过去对地产的讨论系统地表述了出来，并且补充了一些至少之前我个人没有特别留意到的地方。比如《地产霸权》谈到地产商在楼价下跌的时候，还有一些固定的收入，像商住物业的租金和管理费，特别是物业管理基本上是卖楼或者租楼的时候搭卖给消费者的。
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我觉得这本书可以用另外一个方法去读，用文化研究中一个很简单的理论框架去理解它：今天的香港社会应该怎样处理地产垄断的问题？英国公开大学一批学者，包括斯图亚特·霍尔（Stuart Hall）和保罗·杜盖伊（Paul du Gay），他们发展出一个概念叫“文化回路”（the Circuit of Culture），里面包括五个元素：生产、消费、规管，以及呈现和身份。我用这五个元素来读这本书，把书中谈到的东西拉进去看，这样就会清楚一些。
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生产方面，这本书谈生产时强调一点：在香港的地产发展过程中，政府扮演的角色非常重要。我同意施先生所讲，很多复杂的因素叠加后才发展为今天的高地价、高楼价，但在这当中其实政府是扮演很重要的角色。像书中提到的《中英联合声明》中对每年50公顷的土地供应限制，还有政府的卖地方式，包括拍卖、勾地、改地契，以及市建局的招标方式等。另外书中还提到一个政府间接控制的方式——对利率的管制。作者认为董建华的“八万五”政策不是导致1998年后楼价下滑的重要原因，反而是因为联系汇率机制为了保持港币对美元的汇价，导致利率急速上升。所以，我们今天讲的“八万五”可能只是一个简化的图像：把问题简单地转移到董建华推出了干预的政策。当然还有更直接的干预，例如2002年11月的“救市九招”，包括减少土地供应、永久停建居屋、提供置业贷款等。在整个地产的发展过程中，在每栋楼房的生产过程里，政府其实都扮演了很重要的角色。
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另外，作者还提到生产过程中的市场垄断，三大地产商的市场占有率大概是77％，同时地产商还进行跨行业经营。这有点像我们小时候玩的大富翁游戏——你要不断地买九巴、中巴、港灯这些公营事业，买的愈多，垄断收益就会愈高。当然，经济学家可能不同意这个看法，连续性的购买、横向的购买究竟构不构成垄断，经济学家会有理论上的解释。但如果用经济学的方法，比如说从利润率角度来看，作者引用的材料就是1998年到2002年五大地产商在楼价大幅下跌时的盈利，当时香港的楼价比最高峰时下跌了65％，但地产商的盈利还维持在13亿至88亿港元。如何取得这么高的盈利？作者认为就包括在楼价低迷时用商住的物业管理和公用事业等收益维持地产公司的盈利。
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在生产过程中有没有“官商勾结”的现象？当然“官商勾结”不是一个很严格的概念，但是政府跟地产商之间的确有很多联系。比如说政府的财政收入有一大部分依赖卖地，书中也提到在90年代中卖地收入占政府总收入的30％，而政府从港铁赚取的股息，过去10年大概有200亿港元，其中一半是来自物业发展。书中又引述《南华早报》在2010年3月有一篇文章指出六大地产商的董事在政府各个法定咨询组织里担任总共54个职位，比1998年时的16个有大幅上升，就是说地产商在政府法定机构中的影响力越来越大。当然也包括一些公开的丑闻，包括1999年没有经过公开招标就把数码港卖给电信盈科的事件，也包括2004年红湾半岛事件、2008年梁展文事件等等。这些都是政府和地产商关系密切的一些证据。
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《地产霸权》提出政府在地产发展方面扮演重要角色的另一个例子：1945年到1984年香港地产的周期通常是8年，5年升，3年跌。但1984年《中英联合声明》签署后，这个周期改了，变成长达12年的上升周期。
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消费方面，消费者是否拥有足够的消费者主权（consumer sovereignty）？是不是由消费者的需求来带动楼市的供应？从这本书中我们可以看出香港的情况并非如此。政府停止发展居屋，以前的那些木屋、寮屋也逐渐消失，尤其是2003年政府提出所谓减少干预地产市场之后，消费者在市场上除了私人楼宇之外的其他选择越来越少。
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高收入的投资者，或者可以说是投机者，他们主导了市场，产生了一个“挤出效应”（crowding-out effect），把中低收入的消费需求基本上排除在市场以外。现在地产商开发的新楼房以高价楼、豪宅居多，都是供应给那些有购买力的、少数的高收入阶层。最近有一个报道，香港200万港元以下的楼宇占整体楼宇市场的比例下降，从之前的50％降至30％左右。这也说明中低价楼宇的选择越来越少。所以这些高楼价，甚至是豪宅，对低收入阶层的市场需求也是有影响的。
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还有消费者跟生产者不对等的市场力量，用经济学的说法叫“不对等的资讯”，比如地积比率、楼面面积如何计算等等，消费者是没有办法知道每个细节和详情的。还有很多“内部认购”——不是直接在公开市场上买卖等等。
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在这种情况下，消费者为什么还要买？在这样的市场结构里，消费者处于很不利的位置，而同时社会文化以至整个社会生活的结构都有一个推动力，让消费者，特别是中产阶级，很难不进入楼市的消费市场中。政府取消租金管制导致租金的上升，公共房屋的减少，以及其他居住可能性的减少，让买楼房变成比较单一的选择，特别是在低利率下，买楼成为了一个保值的需求。当然也有文化上所谓的欲望建构，包括广告宣传等等，让市民觉得好像买一个楼房，以及不断地用楼换楼那种方法才是一个有价值的身份象征。在这个背景下，我们就可以理解为什么在这个不对等的市场结构里面，生产商拥有了极大的权力；在这种文化空间中，消费者在没有太多选择的情况下，为什么还要参与这个游戏。
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第三个就是规管的方式。有一种说法是政府不应该干预楼市，让它进行自我调节。我们刚才分析过，香港的整个房地产生产的过程，政府从一开始就有参与，且扮演着重要角色。从这个意义上，你讲干预、不干预是没有意义的，政府一开始就是一个主要参与者（major player）。反而我们应该讨论干预的方式，有的干预可能是让地产商的权力越来越大，有的干预方式是让他们的权力稍微减弱。我们应该讨论什么时候要用什么样的干预方式。我举一个例子，如果香港政府真的热爱自由市场，为什么它对公平竞争法的讨论从来没有认真地去处理？公平竞争法背后的观点其实很简单，就是处理垄断的情况，热爱自由市场自然反对垄断。按照此书作者的观点，从1984年开始，整个地产市场的结构越来越集中，“热爱自由市场”的政府以及各个领域的人，他们应该是用各种方法减弱垄断的力量。公平竞争法是不是有效，这个可以讨论，但如果你觉得无效的话，那政府应该提出另外可行的方法。但是我们从作者的分析中可以看到，政府一直是很被动的，基本上是消委会提出观察，指出垄断越来越严重、市场集中越来越严重，政府就说那我们就搞一个咨询委员会，但也仅仅是谈谈而已。2001年，民主党提出一个《公平竞争法草案》，政府否决了，但也并未提出替代方案。政府总是批评人家，只懂得批判，不懂得提发展方案。但作为一个政府，首先应该提出一个方案，解决现在越来越严重的市场集中情况，解决垄断问题。
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在规管方面，现在我们有一些奇怪的观点，比如政府不干预就等同保卫自由市场。我的看法不一样。真正的自由市场应该是没有太多的限制，如果有人愿意进去参加供应和消费的游戏，你就应该造就一个环境让他可以参与供应、参与消费。而我们现在定下的很多规矩，其实让那些中小发展商要进入市场很困难。书中提到很多例子，不仅仅是地产市场，也包括零售业，像家乐福、苹果速销都是因为惠康、百佳两家超级市场给供应商压力，导致它们没办法在香港生存下去。亚当·斯密讲的“小生产者的汪洋大海”，这是自由市场真正的意思——就是让小贩、小生产者、小供应者，都能参与到市场中。但如果不控制垄断、不控制集中化，那基本上就没有可能。像西九的规划，其实有一种很简单的方案，就是任何人如果要供应文化产品，你就让他去那里摆档，在那边表演，人家喜欢的话就去付钱，那是最理想的市场状况。但如果只是承包给几个发展商，最终的结果就是小生产者基本上很难玩这个游戏，因为付不起进入市场的成本。
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目前这种应该让市场自由放任的论点，其实是支持我们现在的垄断结构的。在市场已经很集中，垄断已经很严重的状况下，说不要干预，就是更进一步让垄断结构继续下去。所以不应该说不干预，而是改变过去那种干预的方式，用新的方式，像订立公平竞争法等去造就真正的自由市场。
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关于呈现和身份，刚才我们提到这和我们平常的欲望结构有关系，在目前主导着香港社会的欲望结构下，我们对美好生活的想象是单一的：我们最好有大一点的房子，有大一点的房子之后我们就好生活得好一点，诸如此类。香港社会基本上是渴望富裕的。这段时间大家在讨论香港的“仇富”问题，我觉得香港不是“仇富”而是“仇穷”，觉得贫穷是不可以接受的。另外，各种规管以及生产结构、文化结构，都让公众觉得他们可以及应该参与到主流的游戏当中，这种文化力量支持有一定收入的中产阶层，哪怕是有很重的负担也要参与到游戏当中。
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当然这些只是局限在香港内部的观察，内地对香港的影响这些年也是越来越大，这方面或许施先生可以谈得更多。
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施永青：我不完全同意许先生刚才讲的。比如说香港房地产的价格真的和每年50公顷的限制有这么密切的关系吗？其实如果看一看这段时间的土地供应量，每年真正批出来的土地基本上都超过50公顷，50公顷不是一条死线。我们需要的是房子，不是土地的面积。政府如果要调整的话，可以根据土地上允许建的房子的比例来调整——房子有多少是作商业用途，多少用作写字楼，多少是作住宅。如果说因为有了50公顷的批地上限楼价就升了，这个说法是不成立的。另外，每年50公顷的批地上限和要帮大地产商赚钱是没有关系的，这个政策主要是担心英国政府在过渡期间把土地都卖掉，它要留些资源给将来中国接手后的政府。
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香港的楼价上升也好下跌也好，最关键的因素当然是土地供应。香港所有的土地都是政府拥有的，所以政府的政策是影响房地产最大的因素。地产商赚这么多钱，其实很大的原因就是政策倾斜造成的，在政府控制下地价上升，地产商自然赚到盆满钵满。我也同意如果政府的政策处理得当的话，是可以使香港人基本的居住环境得到提升的。在客观上政府有这个能力，一方面香港的人均生产值是排在世界前列的，另外我们的建筑费用也不高。如果只是建造普通的房子，有一个空间供大家生活，有基本的厨房、洗手间，这样的房子房委会建的是几百块一呎，若想鼓励开发商去建造，让他们有点利润，我相信一千多块也就够了。以香港人的人均收入，大家住一千呎左右的房子是没有问题的。内地的人均生产总值比香港低，但是内地的人均居住面积比香港高。这表明我们买不起房子不是因为我们生产力不够，是房价里面地价的比重太大，我们是付不起地价，不是付不起建筑费。
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但是地价为什么这么贵呢？是不是真的因为我们“人多地少”呢？其实也不是。香港有逾80％的土地其实还没有使用。当然有一部分我们要留作郊野公园、城市绿化，但是还是有很多可供利用。我以前曾经提议把工业区的城市规划改一下，现在我们根本不需要这么多的工业区，完全可以变成住宅。像长沙湾、大角咀、牛头角、九龙湾、柴湾、鲗鱼涌、北角、黄竹坑、香港仔都有工业区，如果把其中一些土地用途在城市规划上调整一下，一般来说，那些拥有土地的人一定会愿意改变土地用途去建住宅，因为住宅的房子价格一定可以卖得比用于工业用途的房子高。这本书里提到，恒基、新鸿基等地产商买了很多农地，他们将来都打算重建。现在的问题是一方面城市规划不允许他们重建，另外补地价的问题也可能谈不成。如果政府在这方面有一些政策出台的话，可以让他们早一点去申请重建土地，这个也可以产生很多供应的房源。
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如果土地供应增加的话，我们的地价是有条件慢慢调低的。所以根本不用搞很多复杂的房屋政策，只要你增加土地供应，开发商建的房子多了，他的销售对象一定要慢慢地面向普罗大众。但如果像现在，比如去年才有8000个新建单位，那8000个单位卖给谁呢？当然是市场中最能付钱的人。如果有3万个单位建成的话，开发商就不能只针对最有钱的一批人了，他就需要将销售的对象扩展为经济能力、负担能力比较低的一批人，房价自然会掉下来。
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但我们现在还要考虑外来资金扭曲本地楼价的问题。内地这些年经济发展很快，有一部分人先富起来了，富起来的人要投资，他们把香港看成是一个投资的好地方，因为香港的法治状况好，产权有保障，资金调动容易，买卖效率快。香港作为一个自由港，若希望资金进来，就不能妨碍资金的正当流通，否则我们金融中心的地位就没有了，这些外来资金的确对本地楼价产生了很大影响。我认为我们的土地应该是有一部分在划拨出来的时候，在批地的条款里注明一定要卖给本地人，永久居民每人一生可以买一次这种房子。其实这也是变相的居屋，但是房价不用打折扣，它是通过供应量的增加慢慢去调低房价。这个方法看起来好像慢一点，但是用什么“居者有其屋”，什么政府补贴，也不可能一下子就解决问题。申请居屋的人数以十万计，就算现在去建也要花很多年才可以满足他们的需要。通过增加土地供应来调节楼价会慢一些，但我们还是沿用资本主义市场的规律，谁赚钱快了就让谁先买，慢一点也能够买得到，可能价格还更便宜。
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