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虽然如此，但到了80年代初，政府仍积压了大量未赎回的换地权益书。为了加快赎回过程，政府准许地产商以换地权益书代替现金，来竞投公开发售的土地或缴付修订契约的补偿地价。《中英联合声明》1984年签署时，中英双方均同意，所有未赎回的换地权益书将于1997年6月前解决。港英政府必须尽快吸纳这些未赎回的换地权益书。于是新界的大部分土地拍卖因换地权益书招标而搁置，经公开拍卖出售的土地数量下降。这些限制投标与正常的土地投标不同，是按年期评估，也就是说，早递交换地权益书的投标者会享有优先处理权，因此四大地产商享有显著优势。
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根据1996年7月消费者委员会的报告，通过换地权益书买入的地皮，土地成本较经公开拍卖买入的地皮成本低，通常只占单位价格的10％至20％；此外，根据13个住宅发展项目中五个个案的研究结果，以换地权益书投标的地皮开发的楼盘，估计盈利率占总开发成本的77％至364％，而经拍卖购得地皮的楼盘，盈利率为6％至109％。
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尼西姆指出，换地权益书制度后来演变为某些大地产商炒卖的源头和印钞机，这是港英政府始料不及的。但无论如何，虽然这可能不是政府的初衷，但其客观结果是这项土地政策给大地产商带来了意外之财。加上天时地利，造就了富甲一方的地产王国，同时令地产业的竞争每况愈下。
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1997年前，在政府的土地政策下，一些地产商不知不觉便拥有了特权，而他们根深蒂固的市场影响力日后也难以削弱。这些地产商坐拥香港大量独特及珍贵的自然资源，有能力静待经济从低谷回升，由熊市至新牛市的整个周期。
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更改土地用途的魔法
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大地产商赚取异常丰厚的利润，除了换地权益书外，和香港的土地制度也有直接的关系。
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我们都知道营业盈利是销售收入减去销售成本的差额。在物业发展业务的销售成本中，土地成本占绝大部分，因此土地成本下跌，盈利率便会大幅上升。中小型地产商获得土地的唯一途径，就是政府土地拍卖或招标，通过相互竞争的招标，他们赚取的盈利会在正常范围内。然而拥有大量农地的大地产商，情况就截然不同了。
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20世纪90年代，新市镇发展计划不足以应付土地需求，大地产商在之前20年持续累积的农地就成了宝贝。那些拥有庞大农地储备的地产商，即使政府暂停卖地数年，也不会缺少可开发的土地。新鸿基地产拥有2400万平方呎的土地，恒基兆业地产则拥有3280万平方呎的储备。这些农地的购买成本较低，而有能力持有农地储备的地产商，往往都财力雄厚，即使暂不作发展，在财政上也能应付自如。当地产商认为适宜把农地改变为住宅或其他用途时，只须向政府补地价。这些农地储备，犹如买地期权，转换用途的时间由拥有人决定，没有时限。唯一的风险就是，有些农地可能属于法定分区计划下的“农地使用区”，不能开发为住宅或其他商业用地。但即使在这种情况下，地产商仍可申请重新规划。
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假如农地属于住宅区，地产商若想开发该幅地皮，程序非常简单。拥有该幅地皮的地产商，可以申请修订契约，将地契中规定的农业用途，更改为住宅或其他用途。所属分区地政处收到申请后，会咨询政府不同部门，如屋宇署、土木工程拓展署、路政署、城市规划委员会、运输署、环境保护署等部门的意见。分区地政处收集各部门意见后，会拟定条款及条件，并提交地区地政会议审批。审批后，分区地政处会向申请人发信，说明修订的基本条款，如果申请人接受这些条款，便会进行补偿地价的评估，然后向申请人发出通知书。
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对地产商来说，此种补偿地价评估，比公开拍卖或招标有明显好处。补地价的计算方法，是用变更用途后的土地价值（按计划用途）减去变更用途前的土地价值（按农地用途）。申请人和政府都各自有独立的专业估价师，经过多次商议后得出评估结果，最后协议的金额往往低于政府原来的评估金额。与拍卖或招标不同，补偿地价评估不涉及竞争，只是双方在讨价还价。
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此外，地产商可控制递交申请的时间，他们可以静候最佳时机，比如在市场萧条时申请修订契约。审慎的地产财团也总是待地皮邻近的基础设施或其他公共设施，比如地铁、巴士线开通建成之后，才申请重新规划和更改土地用途。
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截至2009年，新鸿基地产及恒基兆业地产的可开发农地共5680万平方呎，相当于全港非建设区1％的面积。长江实业也拥有相当数量的农地储备。如此庞大的土地储备造成的土地成本优势，加上集团的雄厚财力和市场影响力，在可预见的未来，这些大地产商在地产业的主导地位势必难以动摇。
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大地产商在金融危机中获利
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到了90年代，大地产商的丰厚盈利，不但令小地产商垂涎，外行人也想分一杯羹。每次政府的土地拍卖会都吸引大量人群，竞投非常激烈。许多有中资背景的地产商也都是拍卖会的常客。1992年，政府宣布计划兴建赤腊角机场，楼价飙升近三成。从那之后直至1997年年中，楼价成倍数地飞涨。12年的地产业牛市期可以划分为两个阶段：前六年主要是因香港人的收入和储蓄增长带来的稳步上扬；而后六年，则是在地产商营销伎俩和市民狂热炒卖的热情之下，导致的楼价暴涨。楼市高峰时，市区一个600平方呎左右的小型住宅单位售价高达500万港元左右，即每平方呎8000港元以上，新界同类单位平均售价也达每呎6000港元。而市区豪宅的平均售价，每呎要达至30000港元；郊区豪宅的售价每呎也超过10000港元。面积1000呎的市区豪宅，轻易卖到1500万至2000万港元。
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这段时期香港的楼市热，与17世纪西欧的郁金香狂热大同小异。1636年年底至1637年年初，西欧郁金香球茎的价格达到高峰，一个罕见品种的郁金香球茎可以换一整套马车。人们不惜抵押自己的居所和企业，用来买入郁金香球茎，再以更高的价格转售。同样，在香港，人们把自住的居所或公司作为银行贷款的抵押品，用来买第二、第三套住宅单位，期待以更高的价格再售出。郁金香泡沫形成之前，投资郁金香球茎是有钱人的消遣。而当普通市民得知上层社会的人可以从郁金香球茎买卖中获得巨额收益时，也想参与其中。不久，荷兰各阶层都卷入郁金香买卖的狂热中，1637年达到顶峰。20世纪80年代的香港，只有富人才有能力投资第二、第三套物业，但在楼市疯狂时期，中产阶级、办公室文员和其他中低收入人士，都想从炒卖物业中赚钱。荷兰的郁金香狂热，最终引发破产潮，许多商界翘楚一败涂地，大批的破产者使城市陷入混乱，有些地区甚至发生骚乱。在香港，高楼价带来的破坏力，也波及整个中产阶层和许多中低收入人士。
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根据1996年消费者委员会的一份研究报告，香港地产市场竞争不足，尽管不时有新企业进入市场，可是1981年后，没有一家新进入市场的地产商能成为市场主力。其最大的障碍就是有限的土地供应和高昂的土地成本。
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市场集中，缺乏竞争，没有来自新地产商的威胁，在这样的情形之下，地产商便能向消费者索要更高的价格。
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1993至1995年间，几个具有优厚住宅发展潜力的地段，售价为20亿至50亿港元。但龙头地产商在12年地产业牛市期之前，就已累积买入不少土地储备和换地权益书。因此即便他们在政府的土地拍卖会上高价竞投，其平均土地成本仍然远远低于新进入市场的地产商。土地成本的巨大差额，是新地产商最棘手的障碍。此外，他们须依靠定期公开拍卖来获得土地，而龙头地产商已经坐拥大量土地储备，能以此投标购入政府地皮。