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当然这些只是局限在香港内部的观察，内地对香港的影响这些年也是越来越大，这方面或许施先生可以谈得更多。
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施永青：我不完全同意许先生刚才讲的。比如说香港房地产的价格真的和每年50公顷的限制有这么密切的关系吗？其实如果看一看这段时间的土地供应量，每年真正批出来的土地基本上都超过50公顷，50公顷不是一条死线。我们需要的是房子，不是土地的面积。政府如果要调整的话，可以根据土地上允许建的房子的比例来调整——房子有多少是作商业用途，多少用作写字楼，多少是作住宅。如果说因为有了50公顷的批地上限楼价就升了，这个说法是不成立的。另外，每年50公顷的批地上限和要帮大地产商赚钱是没有关系的，这个政策主要是担心英国政府在过渡期间把土地都卖掉，它要留些资源给将来中国接手后的政府。
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香港的楼价上升也好下跌也好，最关键的因素当然是土地供应。香港所有的土地都是政府拥有的，所以政府的政策是影响房地产最大的因素。地产商赚这么多钱，其实很大的原因就是政策倾斜造成的，在政府控制下地价上升，地产商自然赚到盆满钵满。我也同意如果政府的政策处理得当的话，是可以使香港人基本的居住环境得到提升的。在客观上政府有这个能力，一方面香港的人均生产值是排在世界前列的，另外我们的建筑费用也不高。如果只是建造普通的房子，有一个空间供大家生活，有基本的厨房、洗手间，这样的房子房委会建的是几百块一呎，若想鼓励开发商去建造，让他们有点利润，我相信一千多块也就够了。以香港人的人均收入，大家住一千呎左右的房子是没有问题的。内地的人均生产总值比香港低，但是内地的人均居住面积比香港高。这表明我们买不起房子不是因为我们生产力不够，是房价里面地价的比重太大，我们是付不起地价，不是付不起建筑费。
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但是地价为什么这么贵呢？是不是真的因为我们“人多地少”呢？其实也不是。香港有逾80％的土地其实还没有使用。当然有一部分我们要留作郊野公园、城市绿化，但是还是有很多可供利用。我以前曾经提议把工业区的城市规划改一下，现在我们根本不需要这么多的工业区，完全可以变成住宅。像长沙湾、大角咀、牛头角、九龙湾、柴湾、鲗鱼涌、北角、黄竹坑、香港仔都有工业区，如果把其中一些土地用途在城市规划上调整一下，一般来说，那些拥有土地的人一定会愿意改变土地用途去建住宅，因为住宅的房子价格一定可以卖得比用于工业用途的房子高。这本书里提到，恒基、新鸿基等地产商买了很多农地，他们将来都打算重建。现在的问题是一方面城市规划不允许他们重建，另外补地价的问题也可能谈不成。如果政府在这方面有一些政策出台的话，可以让他们早一点去申请重建土地，这个也可以产生很多供应的房源。
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如果土地供应增加的话，我们的地价是有条件慢慢调低的。所以根本不用搞很多复杂的房屋政策，只要你增加土地供应，开发商建的房子多了，他的销售对象一定要慢慢地面向普罗大众。但如果像现在，比如去年才有8000个新建单位，那8000个单位卖给谁呢？当然是市场中最能付钱的人。如果有3万个单位建成的话，开发商就不能只针对最有钱的一批人了，他就需要将销售的对象扩展为经济能力、负担能力比较低的一批人，房价自然会掉下来。
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但我们现在还要考虑外来资金扭曲本地楼价的问题。内地这些年经济发展很快，有一部分人先富起来了，富起来的人要投资，他们把香港看成是一个投资的好地方，因为香港的法治状况好，产权有保障，资金调动容易，买卖效率快。香港作为一个自由港，若希望资金进来，就不能妨碍资金的正当流通，否则我们金融中心的地位就没有了，这些外来资金的确对本地楼价产生了很大影响。我认为我们的土地应该是有一部分在划拨出来的时候，在批地的条款里注明一定要卖给本地人，永久居民每人一生可以买一次这种房子。其实这也是变相的居屋，但是房价不用打折扣，它是通过供应量的增加慢慢去调低房价。这个方法看起来好像慢一点，但是用什么“居者有其屋”，什么政府补贴，也不可能一下子就解决问题。申请居屋的人数以十万计，就算现在去建也要花很多年才可以满足他们的需要。通过增加土地供应来调节楼价会慢一些，但我们还是沿用资本主义市场的规律，谁赚钱快了就让谁先买，慢一点也能够买得到，可能价格还更便宜。
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现在说什么房地产业有垄断，其实这是房地产业的营运模式。因为地产业本身就是需要很大资本投入量的行业，不可能把行业门槛降得很低。经过竞争，总有些公司会越做越大。现在要看的是垄断是不是真的已经控制了市场，我认为现在还没到这个程度。1997年到2003年这段时间经济环境不好，开发商也只得把房价降下来，他们并不能成立一个卡特尔模式，通过价格协议让楼价不下跌。那段时间香港的楼价下跌了70％，可以看出开发商也没办法控制市场。另外，开发商和开发商之间根本是勾心斗角，很难有什么协议。比如有些大地产商之间已经互不往来，他们要了解对方的信息还是通过像我们这种做地产代理的。一个新楼开盘，其他的开发商就打电话给我，问他们卖得好不好、卖什么价钱、卖了多少套。有的时候，一个开发商要开盘了，另外一个开发商就开始说现在楼市不好，房价要跌。根本很难说他们有价格协议，相互勾结。当然大公司容易拿到地，因为他们实力强。书中讲到香港几个大的地产商合共拿了超过70％的土地，但其实三七分甚至二八分是整个社会的普遍状态，就好像我们公司的营销人员也是20％的顶级销售就做了公司里80％的生意，还有像可口可乐在饮料市场中占的比例也很大。
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书里还提到公用事业的垄断，这个其实也是发展过程中很容易出现的情况。就像电力公司，很难要求几个公司一起去竞争，有些地方的供电网络的确是有不同的公司去竞争，但分得太散的话会出现无序竞争，资源浪费了反而成本更高，加州电力改革之后还是大停电。香港的公用事业平均收费其实并不高。和其他同等生产水平的城市相比，我们的交通费、水费、电费都不比人家高。现在如果让很多公司一起去经营，是否一定好呢？未必。香港的巴士现在有九巴、城巴几家公司在做，结果就是巴士要进站需要排队，因为巴士多，但乘客不够，这样就造成资源的浪费。再比如像有线电视、无线电视竞争世界杯的播放权，他们出的价钱越来越高，结果对观众的收费也越收越高；在内地，中央电视台都垄断了，它一家买回来全国都可以免费看。
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另外，除了之前提到的应该增加土地供应，我也赞同要规范开发商的销售手法。现在他们卖楼的手法很多时候是不公开、不透明的。但至于在售楼过程中加价，我是不反对的。卖得好你又不允许人家加价，这对市场规则的改动太大。我们不能改变市场的基本规则，像价格的自由、销售对象的自由、订立合同的自由等等。
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我认为资本主义社会最大的问题不是地产霸权，是资本霸权，资本霸权不改变的话，其他的都改不了。我个人虽然做商业，但我其实也有社会主义倾向，我认为现在最大的问题就是公司的普通员工没权分享他们的劳动成果，只有投资者可以享受公司赚来的利润，但是如果我们愿意让普通工人也可以分享公司利润的话，那利润率好的公司的工作人员就可以有更大的消费能力。现在的世界资本积累的速度比新生需求快，拥有资本的人可以拿到利润，所以他的钱越来越多。他用到的钱只是他赚到的钱的零头，他房子有了，汽车有了，私人飞机也买了，他再没有什么东西好买了。但如果普通的员工可以分到公司盈利的话，他可以给孩子换电脑，给自己买一个新的电视机，社会的需求就产生了。现在就是这批有钱人不把钱拿出来用，因而导致产能过剩，资本不能流进实体经济，就要去买衍生工具，最终导致金融海啸。其实根本的问题就是分配不公平。
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因此，即便有了最低工资，也很难有幸福的生活。大家都相对贫穷，最低工资定得越高，拿最低工资的人越多，不满的人也就越多。你有本事的话，就要夺回劳动果实。现在最大的剥削是什么？就是金钱。有一个早期的社会主义者叫蒲鲁东，他说金钱最不合理的地方就是本来人生产出来的财富都是要贬值的，农民生产出来的农作物放在仓库里面，给老鼠吃了，或者霉掉了，几年之后就不值钱了。工业产品，比如手机，我用了三年的手机给我儿子用，他一定不会用，他说用这个很难看，工业产品也是不断地贬值的。那为什么实体财富不断贬值，把它换成钞票之后它就不用贬值了？本来钞票只是衡量财富的代表，但财富不断贬值，换了钞票之后就不用贬值了，所以拥有钞票的人占有整个世界的财富会越来越多。劳动者生产财富但不可以分享，投资者可以拿走所有的财富，这才是这个社会最不公平的地方。这本书不去讨论整体上的不公平，只是看到房地产的霸权，视野太有限了。
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许宝强：贫富差距的确是香港很重要的一个问题，两极分化越来越严重，但是贫富分化跟地产有没有关系？我觉得其实是有关系的，土地资源分配不平均。
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施永青：那你可以提出好的分配方法吗？现在香港是用拍卖、竞标的方式分配土地，这已经是公平竞争了，难道你认为让党委书记来分配会更好吗？一个人说他拍不到地，那就给他一块地吗？
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许宝强：我反对两种极端的选择：如果我们不用现在的拍卖方式就一定要党委决定，这种选择是没道理的。世界上很多地方卖地的方法跟香港不一样，我们可以参考欧洲的，也可以参考美国的。也有很多不一样的市场结构，比如在有些地方可以允许很小的发展商，以及一些发展商集体购买土地然后集体建造房屋。
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施永青：那也不是说所有都是党委决定，我就是说有一些分配的方式能够通过市场方法去做的还是尽量通过市场的方法去做。香港不是没有小的土地拿出来拍卖，只是不成功。有一年拍卖了在西贡的一块很小的土地，在元朗也出过一块小土地，但就算是小的土地也要几千万，甚至几个亿，普通的香港人没有能力购买。再加上香港的法律程序比较复杂，小开发商若购买土地用于地产，要经过无数的申请、审批程序，有关于环保的、施工安全的、工人利益的等等，所以它的成本是很高的，这也是造成小开发商没出路的一个原因。
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许宝强：我们的市场不是自由市场，当然也不是完全垄断，我们不是两种极端的状况。我们需要关注的是其程度，比如说我们垄断集中的趋势是严重了还是减弱了？我们自由市场自由的性质是多了还是少了？我强调程度，不是理论上的非此即彼的结论。从这本书中提供的材料，我们可以看出80年代之后香港垄断的力量是越来越强的。我们要开放市场可以有各种方式，小开发商是其中一种可能性。政府干预也有很多方式，建公屋、居屋也是一种可能性。我们该反省的是，为什么消费者的选择不是越来越多而是越来越少？
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施先生刚才特别提到资本霸权，我觉得很有意思，但是我反对一个简化的故事。如果你说你有社会主义倾向，追求平等的利润分配，这我不反对。但如果是真正的自由市场，那分配也会是比较平等的，按照经济学的理论，在完全自由市场下利润率基本是趋零的。有超高的利润恰恰证明我们的市场其实不是自由市场。
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我觉得香港社会最大的问题，是我们假想有一个很理想的自由市场，然后很极端地去追求它，害怕一切政府干预。政府只要做事就会有人提醒：不要把市场的基本要素也打掉。什么叫市场的基本要素？无限的进入与出来就是市场的基本要素。我们先不谈土地，谈一些更容易的——像零售业。以前有很多小贩在空地售卖吃的东西、用的东西，就是我们传统的集市，也叫墟。“墟”是什么意思？就是一片没有人的土地。每逢特定日子就有生产者聚集，有需求就交换或出售。那时候没有地产商去收租。这种意义上的市场就是我心目中的自由市场。
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施永青：这种跳蚤市场一样的东西在一些落后的地方还有啊。
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许宝强：其实“先进”的地方也有，美国、欧洲都还有。
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施永青：香港之前也有“大笪地”，但是没法跟超市之类的竞争，最终还是消亡了。
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许宝强：我们要反思的就是为什么它们没有办法和超市竞争。
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施永青：因为超市更便宜、更方便，货品质量更有保证，这是消费者的选择。前段时间金融风暴，有些政党也要求政府在一些地方给它一些土地，让他们去做“大笪地”，但还是没法长期生存。另外，这也是不公平竞争，为什么有的商家要付租金，在“大笪地”经营的就不用付租金？这显然不公平。
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许宝强：我们看市场发展的历史会发现以前的市场有很多层次，“墟”是其中的一个层次。需要付租金的店铺是长期存在的，但“墟”只是在特定日子才有，两者卖的商品也不完全一样，它们之间不是非此即彼的竞争关系。今天也是一样，小贩和店铺之间不是对立的关系，很多研究发现店铺很喜欢有小贩在外面吸引人流。但从50年代以来，香港政府的政策基本上是取消小贩的，可参考我的《资本主义不是什么》（上海人民出版社，2007，14—15页）。
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施永青：这个其实比较容易做，现在香港还有很多地方，比如有些公园还有空地都可以拿出来让小贩售卖商品。但这根本不可能解决贫富悬殊的问题。
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