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年轻职业者、工作室、公寓式旅馆和餐厅的集群进一步促进了娱乐产业的发展。像其他地方一样，随着工会合同的普及与工作时间的缩短，休闲与消费文化更加发达了。每到周末，上城区剧院，包括上城剧院、德鲁克斯剧院（Deluxe）、湖边剧院（Lakeside）、里维埃拉剧院（Riviera）和名流剧院（Pantheon），以及舞厅和卡巴莱酒馆（cabaret）[1]都人满为患。
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然而，到1981年，在鲍勃·马利（Bob Marley）和布鲁斯·斯普林斯汀（Bruce Springsteen）[2]的那几场炙手可热的音乐会之后，上城剧院的大门就永久性地关闭了。该剧院是上城区最后的荣光，如今10年过去了，居民们和企业仍被夹板拒之门外，苦等无期。
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在1960-1970年间，上城区的中产阶级开始逃离此地。那时候，贩毒、勒索、帮派暴力和卖淫已经侵蚀了该地区。当警察抓到作奸犯科的居民时，会问他们：“像你这样的当地人在做什么？”芝加哥警方和消防队也离开了，市政厅不得不出台法律收紧户籍制度。繁华过后的娱乐街区被新的产业和商业模式所替代。公寓式旅馆今非昔比，低收入的养老金领取者、成千上万名出院的精神病人、刚出狱的不法分子以及来自古巴越南等地的贫民成为常客。银行拒绝接受这里的资产作为抵押品。恶劣的房东收回了房屋，将它们租给帮派成员和毒贩，后者控制了当地的公园和街道。当房东从他们的危房中榨干了最后一滴利润时，这些建筑又被赋予了新的生意机会，这种机会在芝加哥普遍存在，当地人称之为“发纵火财”（arson for profit）。有一次，上城区24栋公寓楼同时失火，因而赢得了“纵火联盟”（Arson Alley）的绰号。
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在老工业城市芝加哥，上城区的这种危机到处存在。原本彼此相连的社区城市体系崩溃了，芝加哥沦为一个由数十个破败社区组成的贫民窟。
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不过，在过去25年间，上城区和芝加哥的社区面貌已经有了明显改观。芝加哥再度崛起，成为美国最繁华的商业、会议、旅游和娱乐中心。这与底特律形成了强烈对比，尽管二者有着共同的背景，包括相同的制造业历史、水运、移民、种族隔离和产业萧条。底特律无法通过一种新的城市化再造自身。芝加哥则不然，它通过渐进且彻底的转型，重新成为全球最具生产力、最具创意和最活跃的城市之一。
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但即便当地已经形成健康且高效的城市体系，上城剧院还是没有恢复营业，它是当地城市经济依然脆弱的象征。它代表着城市在转型中要面对的第三大挑战：通过规划与市场监管，驾驭城市的经济冲动。上城区是最好的例证。实际上，每栋建筑都会面临这一挑战。
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谈到市场，最好先明确我对市场的定义。市场可以简单理解为买卖双方之间的一个有规律、成体系的交易机制，人们基于共同的价值判断做出交易决策。这是人们对市场的一般看法。这种看法将市场视为一个普通的交易机制，但事实绝对不是这么回事。
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一个城市里有不同的市场，包括鱼市、住房市场、停车场或工程合同，它们由当地和区域内的顾客、法律、规范、惯例、基础设施和空间关系所决定。塑造市场面貌的不仅仅是买方和卖方，还包括许多不同的力量。反过来，每一个市场都能决定商业模式能否在城市取得成功。通过限制成功商业模式的种类，市场可以改变城市的发展模式，正如上城区后来所经历的那样。当这些商业模式发展到最成熟的阶段时，不同的地方市场行为聚合起来，将给城市体系带来独特的效率与协同效应。
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为了探究市场的地方性，我们以某个居民区的住房市场为例。从理论上讲，住房市场涉及的也是普通的产品单位，即每平方米的居住空间。单位价格由供给、需求和产品成本决定。需要一个协调双方交易的房地产中介，它会收取一定费用。还要有一家银行，它提供按揭贷款，同时收取费用和利息。但在现实生活中，产品的性质、市场价值和交易方式取决于当地众多的文化、政治、法律和制度因素。社区的文化与社会背景决定了该区的住房能否获得溢价；还决定了房主能否开办家庭企业或出租房屋，从而影响其活动范围与收入状况。政治与法律因素决定了房屋能否继续扩建，以及扩建所需的相关成本（包括合法费用和非法贿赂）。制度因素决定了获得贷款的可能性及其成本，还可以决定房主是否得自己负责自来水系统维护与保洁服务。上述因素都是住宅市场的一部分。它们能在很大程度上决定住房的价格和性质，包括它们的所有权结构、流动性和销售状况。它们决定和影响着市场，正如市场关系到城市的转型成败一样。从这个角度讲，城市可以塑造其市场，也能塑造自身的发展模式。
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即便在自由市场经济下，地方市场也要受到各种社会因素的制约。不同城市的市场有着巨大的差异。你很难将北美服装店的固定价格、成衣以及无特性的购物方式，与伊斯坦布尔和德里（Delhi）的传统服装街相提并论，后者经常得讨价还价，并且人们会注重商家的殷勤程度以及衣服的个性。不同的市场使用不同的建筑，有着不同的活动和外部性（诸如垃圾和噪音）。它们是这一系列因素的妥协产物，包括不同的种族和经济群体，以及宗教、商业、劳动力和政府制度等。一个没有文化、历史习俗和制度的市场，只能存在于教科书或臆想当中。
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如果我们能在尊重地方文化的同时，妥善管理国民经济和跨国公司，发展地方经济，我们必将迎来一个充满经济奇迹的世界。
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从19世纪的诞生之日起，芝加哥一直被视为全球经济的发动机。芝加哥在早期就形成了清晰的城市战略，在一个由投机者、商人和投资者组成的松散联盟的主导下，受益于周边的全球最大的新兴农业区与新兴市场（密西西比河流域和五大湖流域），它得以成为一个运输、仓储和贸易中心。在一群积极致力于在芝加哥扎根的企业家的推动下，该市肮脏的港口成为连接两大流域的工业航运中心。
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芝加哥早期的市场由四种角色组成：投机客、创业公司、移民群体以及倡导基础设施建设的公共机构。他们联合起来改造社区（尽管有时会有激烈的冲突），促进市场成长，引入新产业。接着这些产业集群实现了优势互补，达到共赢。他们始终与政府、私人开发商和贫民窟移民保持同步，创造出独特的城市形式和完善的基础设施，巩固了芝加哥的工业社区城市体系。这个城市体系形成了自有的社区生态和政治经济模式，发展出全球最为明晰的城市化路径。
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到20世纪早期，大规模的特别工业区（就像牲畜围栏一样）、多功能的工业城区和城市边缘的中产阶级的居住-零售城区已经成为芝加哥的城市主体。后来，连上城区也发展为独立的工业社区城市体系。所有这些城区均由四通八达的铁路和有轨电车网络连接在一起。芝加哥的制造业不如底特律，金融业不如纽约，但它却传奇般地成为北美商业中心。
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芝加哥对制造业和基础设施的再投资浪潮被20世纪30年代的大萧条打断了。全部投资均为第二次世界大战服务。这些危机迫使芝加哥在50年代仍然只拥有世纪初的基础设施、工厂和设备。就在这个时候，该市遭遇了城市改造压力，同时最基本的经济大权——土地和基础设施的决策权由地方政府部门和商业集团转移到联邦政府手中，后者热衷于社会工程与总体规划。
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接下来，美国政府在大都会地区的边缘地带开展了一场大规模的城市建设试验。它从地方城市获得税收，接着不计成本地投入到城郊地区的高速公路、自来水和下水道建设当中。美国政府还对购买郊区住宅的贷按揭款予以补贴，同时新的城郊建设商业模式也获得了政策优惠。其结果是，诸如芝加哥和底特律这样的大都会分裂为两个相互竞争的城市体系。
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在芝加哥早期发展阶段，城市建设或现代化的决策是由当地做出的，并且在建设过程中会渐渐形成战略联合。这座城市的发展乃是基于本地商业模式在本地市场上的共同探索。联邦政府的郊区发展计划是将城市化视为城市建设，回避了地方的投资决策逻辑。这种成本结构的重构影响了现有市场的稳定。联邦政府的高速公路工程减少了地方制造业对铁路的依赖，而铁路是芝加哥工业区与社区的核心特征。高速公路网络体现的是另一种新商业模式：商业运输公司。不久，运输产业联合为一个新的收费运输市场。几乎在一夜之间，原本作为城市竞争优势的铁路一下子变为累赘。
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运输公司的联合、低成本的郊区土地以及享有补贴的基础设施，使得郊区工业发展乍看起来可行且有吸引力。然而，为了稳定这种新的城市发展模式，郊区政府必须克服经济基础匮乏这一先天劣势。开发过程中获得的收益必须用于维护新的基础设施。在没有公共财政解决方案的情况下，郊区的土地开发市场是无法稳定的。原有的郊区居民区的财产税是不够用的。在这个零和游戏中，郊区试图攫取老城区的税基。郊区政府想出了许多新的市场监管方式，他们牺牲长远的工业与商业税收利益，通过公共土地出让、免税期和地区开发激励，卖掉了今天的税收和土地价值。
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在补贴新产业和在现有市区的全部资本投资成本之间，芝加哥的工业界选择了向郊区迁移。芝加哥的房地产开发市场及周边城郊行政区突然加入了这场争夺中。
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到1965年，芝加哥市超过一半的制造业职位流失到郊区高速公路沿线。1965-2000年间，芝加哥失去了70%的制造业职位。这种再分配破坏了芝加哥的工业社区和特别工业区。芝加哥失去的不仅是可用来升级基础设施、学校和公园的税收，还背上了沉重的债务，大片土地受到控制，老工业区沦为废墟。芝加哥居民也跟着企业一起搬到了郊区，从而使危机扩散到了商业和居住房地产市场。在1960-1990年年间，芝加哥的人口减少了80万。这是芝加哥历史上的第一次人口下降。
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很少有人能想到，在所有城市中，芝加哥沦落到为起码的市场活力而苦苦挣扎的地步。然而，芝加哥的城市优势中含有一个致命的缺陷。芝加哥的协同经济只存在于种族社区内部，当这些社区面临共同的外部挑战时，它们的这种联合会土崩瓦解。从一开始，芝加哥产业和社区就建立了基础原则。移民通过连锁移民社区追逐自己的战略利益。他们一同投资于住宅区和本族人的教堂、报纸、俱乐部和慈善机构。他们往往从社区自身出发看待外部发展。政治权力被分给种族领袖，政客们为获得更为统一的种族支持会擅自改变选区划分。这些政客在当选后会将职位与公共服务向本族倾斜，催生出一种分裂和掠夺的文化。这使得芝加哥在面临区域经济调整时，无法形成一个真正的联盟。当挑战到来之际，各个社区会相互推托。
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未受管制的市场利用了这些条件，形成了四种相互联系的商业模式，它们通过强制、勾结和和信息不透明等手段暗中剥削了社区的残余价值。
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第一种模式是掠夺式金融：高利贷主与无良银行向居民家庭和小企业征收过高的利率和贷款费用。高利贷的泛滥源自整座城市的贷款歧视。私营的银行与保险公司狼狈为奸，只向选定的部分社区提供抵押担保，美国黑人要想拿到贷款难于上青天。这种掠夺式金融是一项投机策略，它很快掐住了被歧视居民和社区的收入来源。此举促使更多人破产，加剧了城市的衰落。它还使得利用移民投资改造老城区更加困难。
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第二种商业模式是房地产欺诈，它是掠夺式金融的升级版。该模式需要两个市场条件：缺乏融资渠道的美国黑人家庭，害怕黑人家庭进入会降低社区房地产价值的白人居民。房地产中介逐个街区地散播黑人要进入的谣言。为了阴谋得逞，他们会雇用黑人妇女带着孩子到白人社区街道上行走。中介接着散布消息称房价因此要下降了。白人居民于是将房子打折卖给中介，加入城郊居民区。接着他们的房子很快被溢价卖给迁入的黑人家庭。
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第三种商业模式是恶意出租。高利贷和失业带来严重的贷款和税收拖欠。房东通过抵押期满拍卖和税收拍卖购买住宅、商业建筑乃至主要的文化场所，如上城剧院。他们的主要伎俩是廉价购买房产，接着在尽可能短的时间内使租金最大化，而不会对房子进行修缮或更新。在房东们看来，城市资产不过是废车场，他们所做的是从失事的废车中挖掘部件予以回收利用。
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