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事实上，房地产市场只是金融体系中相当小的一部分。2007年，美国房屋销售总额约为1.7万亿美元，与股市每年创造的40万亿美元的交易额相比，可谓“小巫见大巫”。但与普通百姓的保守投资形成鲜明对照的是，华尔街金融大亨在房地产市场中的投资活动却是如火如荼。2007年，住房抵押贷款支持证券交易总额约达80万亿美元，这就意味着只要有人自愿地将资金投放到抵押贷款中，每投入1美元，华尔街私下里就会押下价值50美元的赌注。
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现在清楚金融危机的成因了吧：购房者的赌注被放大了50倍。这个问题可以概括为一个词：负债经营。
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如果你从别人那里借来20美元，赌印第安人能打败西部牛仔，这就是负债打赌。同样的，你借钱获得贷款，或你将借来的钱投在一只抵押贷款支持的证券，也算是一次负债打赌行为。
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2007年，雷曼兄弟的负债率约为33∶1，即1美元的资本要执行33美元承担的财政职能。这就意味着，如果雷曼兄弟的证券投资组合的价值只下降3%~4%，公司拥有的资产净值就会变成负数，濒临破产。
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高负债经营的不只是雷曼兄弟一家，另外几家主要的美国银行的负债率也都为30%，并且在金融危机突然爆发之前这个数字还在持续上升。尽管美国银行负债率的历史数据参差不齐，但英格兰银行对英国的各大银行进行过一项分析，这项分析表明，现在金融系统的整体负债程度要么达到了2007年史上最高值，要么就是一个前所未有的新高度。
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图1–4 房地产市场抵押贷款支持证券
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然而，与其他银行相比，雷曼兄弟的明显不同之处在于，这家投资银行对抵押贷款支持证券的“胃口”太大了。2007年，雷曼所持有的850亿美元抵押贷款支持证券已经是公司资本基础值的4倍多，这就意味着，只要证券价值下降25%就足以让公司破产。
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正常情况下，广大投资者最不愿购买这样的资产了，至少他们会很谨慎地避免赌局失手。
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乔治·阿克尔洛夫告诉我说：“如果有人在市场上竭力向你推销一款你完全不了解的产品，你就该想到他们在向你推销柠檬（没用的东西或者质次价高的产品）。”
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阿克尔洛夫曾就这个问题写过一篇名为“柠檬市场”的著名论文，并且凭借这篇文章获得了2001年度的诺贝尔经济学奖。那篇论文指出，信息不对称将导致市场瘟疫，商品质量会下降，市场将充斥着非法的卖家和急切且轻信的买家。
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假设大街上有个陌生人走上前问你有没有兴趣购买他的二手汽车，他一味地向你展示产品目录中的标价，却不愿让你试驾。对此，你难道不心存疑虑吗?这种情况的核心问题就在于，卖家比买家更熟悉这辆车的车况——返修率、行车里程等。不管对方出价多少，明智的买家不会做这笔交易，因为此时的不确定性要大过风险。你知道对方会给你很大的折扣，但却不知道这个折扣究竟该有多大。对方出价越低，你就越怀疑这笔交易的可信度，觉得这么好的事情不可能是真的。这世上也许根本就没有什么合理的价值可言。
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但是，现在假设那个向你推销汽车的人有一位担保人，担保人看上去诚实可靠、值得信赖——这人可能是你的至交好友，也可能是你之前的生意伙伴，在这种情况下你就很可能会考虑做这笔交易了。评级机构就扮演着这样的角色，它们给那些抵押贷款支持证券做了很多3A 评级作为担保，帮助它们赢得了原本不存在的商机。债券市场本来期望评级机构是《周六夜现场》中的戴比·唐纳，能多带来点“负面”消息，但评级机构俨然成了受人欢迎的美国演员小罗伯特·唐尼，左右逢源。
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尤其是对雷曼兄弟公司，评级机构本该任用专业的驾驶员指引道路。在2007年3月的一次电话会议中，雷曼兄弟公司的首席财务官克里斯托弗·欧米告诉投资者，他对近期市场的停滞并不担心，别人急于清算之时正是抄底大赚一笔的好时机。他解释道，贷款市场的信誉度是很可靠的，但这一结论只能从那些证券的3A 评级中得出，而不是从作为次级附属担保物的次级抵押贷款的质量中体现出来的。这一次，雷曼兄弟公司算是买了一个烫手的“柠檬”。
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一年之后，房地产泡沫开始破灭，雷曼公司迫切希望转手卖掉这些“柠檬”，但那些投资者要求用作信用违约掉期的保险费数额激增——一旦违约，这笔费用便会派上用场，也可以作为一种基本的保障手段，防止违约情况的发生——这些费用只能弥补雷曼兄弟公司20%的资金缺口。所有努力都化作枉然，也为时过晚，2008年9月14日，雷曼兄弟公司宣布破产。
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幕间休息：从贪婪到恐惧
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雷曼兄弟公司破产之后的种种真实经历，足可以写成一本书了（也确实被写进了《大而不倒》等优秀著作中）。这次事件也足以让人们谨记，一个金融公司倒下后，留下的大笔债务会一直困扰着经济发展。雷曼兄弟公司无力填补证券投资失败的漏洞，就需要由他人埋单，这又进一步波及了其他公司，从而对整个金融系统造成冲击。投资者和债券发行者眼看着危机发生，却不知道究竟谁欠了谁的钱，更无从分辨哪些公司还有偿还能力，于是，不管利息多高，他们都不愿意再借出一分钱，连经营状况良好的各大公司的运转也由此受到了影响。
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正是出于这个原因，很多政府有时会拯救那些难以自保的金融公司，虽然这样做会使纳税人背上巨大的负担，还会损害政府自身的形象，但它们还是会出手。美联储就曾挽救过贝尔斯登公司和美国国际集团两大金融服务公司，然而这次却没有向雷曼兄弟伸出援手，广大投资者的期待都落了空，于是第二天道·琼斯指数一开市就暴跌500点。
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为什么美国政府出手帮助贝尔斯登公司和美国国际集团，却对雷曼兄弟公司不闻不问呢？个中缘由我们无从得知。一种解释说，因为雷曼兄弟公司长期以来都不负责任，金融状况每况愈下，因此政府不确定要付出多大的代价才能挽救它，于是就不想做费力不讨好的事了。
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2009年12月，我在白宫遇见了时任美国国家经济委员会主席的劳伦斯·萨默斯，他告诉我说如果政府在危机发生时保住了雷曼兄弟公司，可能美国的状况就会好不少，但当时金融系统的负债经营率实在太高了，不得已只能忍痛割爱。
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提到金融危机时，萨默斯说：“这是献身克己的预言。过去大家基本上都在负债经营，而一旦所有人都在负债经营，经济体系就必然是脆弱的，事实证明，他们的自满情绪根本就是毫无根据的。雷曼兄弟公司就是丢在干燥森林里的一根点燃的香烟，成了金融危机的导火索。即便倒下的不是雷曼兄弟，也很可能是别的公司。”
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萨默斯认为美国经济由一系列反馈回路组成，供需关系就是其中简单的一环。假设你正在经营一家卖柠檬汽水的小店，若降低价格，销量就会增加；提高价格，销量就会下降。如果你赚得盆满钵满只是因为户外的温度快达到38摄氏度，而附近卖柠檬汽水的店铺只有你一家，这就有风险了。若某个恼人的家伙在街对面也开了一家汽水店卖柠檬水，你就得降价了。
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供需关系的例子属于一种负反馈：价格走高，销量就会下降。尽管称为“负”反馈，这种反馈对市场经济来说却是积极有益的。假设情况相反，供需关系总是正反馈，即价格提高时，销量也会提高。你将柠檬汽水的价格从25美分涨到2.5美元，销量非但没有下降，反倒增加了一倍。好了，现在你又涨价了，将柠檬汽水的价格从2.5美元涨到25美元，销量又翻倍了。最终结果就是，你将一杯柠檬汽水卖到了46000美元——这是美国的人均年收入——3亿美国人全都排大队来买你的汽水。
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这是一个正反馈的例子。这种情况乍一看觉得很开心，但很快你就会发现全美国人民要倾尽所有才能买得起一杯柠檬汽水，你本想用卖柠檬汽水的钱去买自己一直十分钟情的电子游戏，可是却没有人愿意离开队伍为你生产这些游戏。
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萨默斯认为，通常负反馈在美国经济中占据主导地位，如同恒温器一般防止经济衰退或过热。他还认为，恐惧与贪婪也是最重要的反馈之一。有些投资者谨慎小心，有些则敢于冒险，这样市场才能平衡：如果股价因为公司的财政状况恶化出现下跌，胆小的投资者就会纷纷抛售，而贪婪的股民则会乘机抄底。