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君士坦丁堡被十字军攻占并经过大洗劫以后，东罗马帝国的臣民对威尼斯人和十字军痛恨不止，他们在东罗马帝国境内形成了三个国家。
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一是尼西亚帝国。东罗马贵族拥立君士坦丁·拉斯卡里斯为新皇帝，在小亚细亚的尼西亚城建立尼西亚帝国。1205年，君士坦丁·拉斯卡里斯让位于其弟西奥多·拉斯卡里斯。
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二是特拉布松王国。其创立者是科穆宁王朝的末代皇帝安德罗尼库斯的后裔阿列克西·科南努斯，他在黑海南岸和小亚细亚东北部的特拉布松市建立了特拉布松王国。
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三是位于巴尔干半岛西海岸的伊庇鲁斯王国。它是安基利王朝的皇族米哈伊尔·安基鲁斯建立的。
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三股势力中，尼西亚帝国实力最强，特拉布松王国次之，伊庇鲁斯王国最弱。后来，伊庇鲁斯王国投靠尼西亚帝国，作为尼西亚帝国庇护下的国家继续存在。
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1222年，尼西亚帝国的皇帝是约翰三世，他振兴经济，发展工商业，重整舰队。1254年，约翰三世去世，其子继位，称西奥多二世，在位仅4年，死后其年仅7岁的儿子约翰四世担任皇帝。1259年，尼西亚帝国的贵族和将领支持贵族派领袖米哈伊尔·佩利奥洛格斯夺取政权，米哈伊尔·佩利奥洛格斯虽然与约翰四世同为“共治皇帝”，实际上大权独揽。忠于约翰四世的势力举起叛旗，但很快遭到镇压。
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米哈伊尔·佩利奥洛格斯志在夺回君士坦丁堡，恢复东罗马帝国。他投靠热那亚人，以对付威尼斯人。1259年，米哈伊尔·佩利奥洛格斯在尼西亚夺取了政权后，遭到伊庇鲁斯王国反对。1260年，在佩拉戈尼亚战争中，米哈伊尔·佩利奥洛格斯击败了伊庇鲁斯与法国的联军，在热那亚人的支持下，收复了君士坦丁堡。
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米哈伊尔·佩利奥洛格斯宣布东罗马帝国已复国，新王朝就是佩利奥洛格斯王朝，尼西亚帝国结束。他本人称米哈伊尔八世。
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东罗马帝国晚期农村经济的变化
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米哈伊尔八世懂得，要想在君士坦丁堡长期站稳脚跟，必须妥善处理同各地掌握实权的贵族的关系，但又不能忽视小农的利益。因此，在农村经济方面，采取的是维持土地关系现状，力保大田庄和小农户并存，同时鼓励农产品市场发展的政策。
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米哈伊尔八世复国后，对于住在君士坦丁堡的贵族采取优待的做法，即把他们原来的田产归还给他们，以便得到他们的支持，而对于外省的田产易主纠纷，则采取基本上维持现状的做法，因此实际上承认了田产易主的现实。
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但米哈伊尔八世认为，对于支持自己复国的“志愿者”必须厚加赏赐。这里所说的“志愿者”，是指那些居住在君士坦丁堡城里城外的希腊人，多数以种地为生。在米哈伊尔·佩利奥洛格斯率军准备攻入君士坦丁堡时，他们是内应，是带路人。米哈伊尔八世决定把君士坦丁堡城内城外最好的土地赏赐给这批“志愿者”，让这些新的自耕农成为新王朝的支持者。
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无论是收回了被强制易主的土地的贵族，还是基本上维持土地占有现状的地方贵族，无论是地方上的原有小农户，还是得到米哈伊尔八世赏赐的“志愿者”，全都卷入了农产品市场，从扩大的东罗马对外贸易中分享了一部分利益。
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大田庄从这时起已普遍采纳租佃制、分成制或雇工生产。使用奴隶进行农业生产的情况，在某些偏僻地带还存在，但奴隶来源减少，奴隶效率低下，奴隶劳动的监督成本高昂。
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货币地租在佩利奥洛格斯王朝即已实行，到后来有些地方全部改用货币地租。但这种趋势后来发生了变化。大地主宁肯采取实物地租或实物分成制，这同东罗马金币贬值有关。
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总的来说，东罗马帝国晚期的农村经济仍是比较稳定的，只是士兵授田制这种做法已经难以恢复了。至于土地买卖，则是允许的。
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东罗马帝国晚期城市经济的变化
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佩利奥洛格斯王朝的城市经济政策，同东罗马帝国中期各个王朝的城市经济政策相比，主要有四个不同之处：
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第一，同业公会的作用缩小了许多。以前，东罗马帝国政府对城市的行业就有相当严格的管制政策，包括国家直接经营某些行业，在某些行业颁发特许经营证书，对各行各业的从业人员所组成的同业团体进行严密控制等。自赫勒克留王朝起，同业公会的作用已经有所缩小。自科穆宁王朝以后，政府财政危机越来越严重，同业公会不仅权力缩小，而且不再以官方团体的身份进行活动。到了佩利奥洛格斯王朝，同业公会的作用仍在缩小。
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第二，手工业和商业的世袭身份制的规定，在佩利奥洛格斯王朝时代已难以维持，因为在一般情况下，一个家庭只要有一个儿子承继父业就行了。手工业者和商人的作坊和店铺，雇工生产的情况日益普遍。
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第三，教会，特别是寺院更多地参与市场活动。在破坏圣像活动停止后，在教会和寺院承诺服从皇权、服从政府的前提下，它们广泛地在自己的土地上生产市场所需要的农牧业产品。
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第四，到了佩利奥洛格斯王朝，西欧的一些商业城市（如威尼斯、热那亚以及莱茵河畔的一些西欧城市）明显地具有商业优势。它们既拥有强大的舰队、船队，又有精致的手工业产品，其竞争力远远超过东罗马帝国的手工业品。因此，君士坦丁堡更多地成为一个转运中心，而不再具有第四次十字军东征前的商业优势。
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东罗马帝国晚期中央与地方的关系
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对于晚期的东罗马帝国而言，如何妥善处理中央与地方之间的关系，是关系到东罗马帝国生死存亡的头等大事，因为历来都是地方贵族乘中央政府衰败之机而伙同叛军推翻王朝的。
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米哈伊尔八世一心想恢复昔日东罗马帝国一统天下的局面，但力不从心。地方割据势力表面上尊重皇帝，由于大权在握，实际上越来越不尊重皇帝。1282年，米哈伊尔八世去世，其子安德罗尼库斯二世即位，同样遇到如何依靠地方贵族来巩固统治的问题。地方上的强大势力是皇帝不得不顾忌的。
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