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在西欧中世纪的城市中，手工业者按行业组成行会，行会的章程是手工业者必须遵守的。违背行会章程者，轻则被处罚，重则被开除出行会。
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城市中的房屋建筑，包括一般居民住宅、作坊店铺，以及公共建筑，由建筑工匠承担。但当时行业的划分很细，不准跨行业工作和跨行业揽活。各个行业各有分工，严禁跨越行会的规定夺取别的行会工匠的活。
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但是，在建筑业的工匠中，有些行业的手工业者没有自己的作坊，也没有原料可以出售，他们只有随身携带的工具，受人雇用带着工具去干活。石匠、砖瓦匠、烟囱匠、炉灶匠都是如此。在城市中，如果某个市民或某个作坊主想要盖房子，通常他会自己去采购建筑材料，再一一去请石匠、砖瓦匠等人来建造，按约定支付工资，用不完的建筑材料，留在家中备用。不仅如此，他自己还要设法提供建筑用的脚手架。如果市场上没有现成的脚手架可买，他必须自己先去购买木料，再请木匠做好脚手架，供石匠、砖瓦匠、烟囱匠使用。在城市发展早期，建筑包工队之类的组织是不存在的。
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在乡村中，若封建主要建造房屋，则由领地上的农奴以服劳役的方式来承担。农民们自己建筑房屋，一般是互助性的，亲戚、朋友、邻居都来帮忙，不付报酬，建成之后，屋主请大家吃一顿饭就行了。所以那时的乡村中不需要有建筑包工队之类的组织。
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12-13世纪以后，城市中的居民逐渐以较快的速度增加，居民迁来后首先需要有住处，安下身来。市场需求增大了，再像过去那样，由屋主自己采购建筑材料，自备脚手架，自己再一一请各行各业的工匠，耗时太多，建筑成本也太大，并且屋主会感到很不方便。更重要的是，随着城市规模的扩大，城市中的公共建筑的需求量也不断增多，这些建筑工程规模大，费时长，建筑需要的人力、材料供给和资金都多，远不是某个行会能承担得了的。在这种情况下，出现了建筑包工队这样的组织。
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建筑包工队需要有技术水平高的工匠出来牵头，由他出面把不同行业的工匠组织到一起，组成一个独立的建筑包工队，受雇于某一项工程的主持人。如果工程量不大，只是建筑一座民宅，那么建筑包工队就受雇于一个屋主，同他讲妥造价，材料由建筑包工队派人采购，按时完工交付屋主。如果工程浩大，如建造教堂、剧院、市政厅等等，则由该工程项目的主持人出面，建筑包工队受雇于该主持人，从建筑材料采购、运输、利用都由建筑包工队经管，建筑完成后由该主持人验收，并清算费用，支付给建筑包工队。
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建筑包工队是按行会原则组成的。虽然建筑包工队下面的工匠分属于不同行会，但当他们一起以建筑包工队的名义受雇在一个工地上干活时，他们便联合在一起了，他们就此形成了一个统一的团体，为了集体的利益而合作共事。
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建筑包工队这一新的团体必须顾及流动性大和工伤事故多这两个特点，必须把手工业行业开始建立行会时的互助性和纪律性原则牢记在心。建筑包工队的工匠们供奉同一个守护神，履行共同的祭祀任务，并且有一定的祭祀仪式，甚至带一些宗教的神秘色彩。工匠之间彼此以兄弟相称，实行严格的纪律，坚守技术诀窍不外传的信条。
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建筑包工队内部的分化
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最初出现的建筑包工队，工资是总付的，即由雇主总付给建筑包工队，再由建筑包工队分配给工匠们，一般按照工匠们不同的技术等级、技术熟练程度、工匠担任和完成的工作量的多少而各自领取数量不等的货币工资。
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有时，房屋主人或建筑工程项目主持人也把采购材料的任务交给建筑包工队，由建筑包工队派人到市场上购买材料，或者到建筑材料产地去购买。由于一些大型建筑工程项目的工程量大，建筑时间长，所需要的材料多，所以经办采购材料的业务也使得建筑包工队赚得可观的收入。
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建筑包工队的负责人或领队是技术水平高的工匠，他们有技术，有经验，而且在一般工匠中有威信。他们负有工程指挥、组织管理、统筹协调、对外联系等任务，他们负的责任也重大，他们的收入自然要高过一般的工匠许多。一个建筑包工队中有不同行业的工匠，因此分为若干个专业组。其中，石匠是最重要的，因为大型建筑物主要由石料砌成。石匠又分为石雕匠、打料匠、采石匠等。
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建筑包工队工作的流动性大，一处的工程完成了，又要赶到另一处去干活。建筑包工队中有技术的工匠人数有限，在当时建筑工地上还需要不少帮工，技术性不很强的工作往往由帮工担任。当时，在建筑业中一般不采用学徒制。新招的工人，一边干活，一边学艺，在实践中学手艺。
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随着建筑业的发展，建筑包工队内部的分化也在不停地进行，并出现了一些富裕的工匠。尤其是负有工程指挥任务的技术工匠，地位非常突出。13世纪时，在意大利、法国等地已经使用“工程师”这样的称呼。当时一些大规模的建筑工程，雇用的人数很多，而且设计要求高，没有工程师或建筑师这样的能人来设计、指挥与指导是不行的。尽管这些大型建筑工程中从事设计和指挥的人收入多，但他们仍然是工匠队伍中的一员，是建筑包工队的一员，而不是靠投入资本并雇工生产经营的老板。他们的存在，以及他们获得的收入要比建筑包工队内的其他成员多的事实，并不改变建筑包工队作为小生产者合作团体的性质。
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建筑包工队内部的分化继续进行。逐渐地，大型建筑包工队的四个等级或四个层次的界限越来越清楚了。这四个等级或层次是：
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处于最底层的是那些临时被招募来的、没有专门技术的粗工，他们干一些粗活、杂活，收入最少。在工程结束后就可能被裁减掉。
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在这些人之上的是第三层次的建筑工人。他们有一定的技术，从而固定在建筑包工队中。他们的收入不仅比临时招募来的粗工多，而且高于当时其他行业的工匠，这主要是因为当时建筑工程多，对技术工匠的需求量大，往往供不应求。
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再往上一层，即第二层次，是工匠出身并已在建筑包工队中担任一定管理职务的技术工匠，他们通常被称为工头或工长。他们不仅收入较多，而且在从事原料采购工作时会有些额外好处。当然，原料的采购是一门技术性很强的工作，材料选购不当会影响建筑工程的质量。
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位于最上层的是少数领队，他们管理整个建筑包工队。他们之间有分工。有的管人事，有的负责对外联系，有的管财务。会设计的工匠，即被称为建筑师或工程师的工匠，也被纳入领导层。他们不仅收入最多，而且有社会地位。
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资本主义性质的建筑承包商的出现
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在西欧城市经济进一步发展的过程中，对建筑业的需求增长很快，建筑工人队伍的发展也很快。一是城市急需扩建改建。二是城市居民不断增加。三是城市为加强防御能力，要求加固城墙，修建防御工事。四是各地都在修建教堂。五是国王对宫殿和行宫的修建扩建的要求增多了。这样，市场的变化不可避免地导致建筑经营组织形式的相应变化。建筑包工队这样的小生产者合作团体过时了。
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小生产者合作团体性质的建筑包工队必然向资本主义性质的建筑承包商的方向转变。建筑包工队内部的分化为此提供了内部条件，而商人资本的介入和政府出面主持重大工程项目，则为建筑包工队向资本主义性质的建筑承包商转变提供了两个重要的外部条件。
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先谈商人资本的介入问题。当商人们察觉到建筑业是十分有利可图的行业时，他们便千方百计寻找可以插手其中的机会。商人的特长是既熟悉市场，又拥有充分的资本，并且有门路为建筑业的发展融资。特别是在城市改建扩建的过程中，他们同政府有关官员交往密切，很容易得到建筑承包合同。他们凭借手中的雄厚资本，向建筑包工队投资，促成其改组为股份制的企业，自己担任董事长或总经理之类的职务，以种种好处吸引原来建筑包工队中最有威信和号召力的设计人员加入新的企业，同时也为原来的建筑包工队领导层和有管理经验的工匠、技术骨干安排适合的职务。
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再谈政府主持重大工程项目对这些建筑承包商的作用。政府作为工程项目的主持人的作用主要表现于以下两个方面。一方面，政府是动用政府收入来建设这些大工程的，它们需要挑选中意的建筑企业来完成这项任务，不仅要按期完工，要求结实、美观、大方，而且最好能体现本城市的风格。另一方面，发包建筑工程项目是肥美的差事，消息一传出，建筑承包商就像疯了似的，到处找门路，找熟人，以便拿到这些项目。于是各显身手，看看花落谁家。在这时，官商勾结就不可避免了。西欧国家的一些大型建筑承包商就是这样一步步发展起来的。
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资本主义性质的建筑承包商或营造商终于替代了小生产者合作组织性质的建筑包工队。二者的区别有以下三点：
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