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[44]（清）薛福成：《庸庵文别集》，“代李伯相复徐部郎书”，上海古籍出版社1985年版。
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[45]（清）张佩纶：《涧于集·奏议》卷1，上海古籍出版社2002年版。
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[46]（清）黄濬：《花随人圣庵摭忆》，上海古籍出版社1983版。
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[47]（清）翁同龢：《翁同龢日记》，中华书局1998年版。
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[48]（清）王彦威，王亮：《清季外交史料》卷22，文海出版社1964年版。
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[49]（清）刘坤一：《刘忠诚公遗集·奏疏》卷17，清宣统间刊。
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[50]中国史学会主编：《洋务运动》，上海人民出版社2000年版。
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[51]（清）刘坤一：《刘忠诚公遗集·书牍》卷8，清宣统间刊。
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[52]《清德宗实录》卷131，中华书局1987年版。
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[53]（清）吴汝纶编：《李文忠公全书·朋僚函稿》卷20，文海出版社1980年版。
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[54]（清）吴汝纶编：《李文忠公全书·奏稿》卷43，文海出版社1980年版。
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改革现场：晚清经济改革始末 第十三章 黄海血战
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两巨头争霸上海滩
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上海富商的房地产美梦
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1882年2月4日，黄浦江的一股寒风刮进了招商局办公室。
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徐润浑身打了一个寒战，双手搓了搓，口中呼出的热气迅速雾化。此时，一个令人兴奋的消息让徐润顿感寒意尽除，报纸上说上海知县莫祥芝要重新丈量土地。自己已经屯地三千亩以上，[1]这一次重新丈量土地是一个绝对的利好消息。
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徐润反复地斟酌莫祥芝贴出的政府告示：“沿江一带滩地曾于咸丰八年奉委勘丈，至今20余年，有无续涨必须复丈，并分别追缴租息地价，造册请求升科。”[2]曾经的荒芜之地——上海外滩一带现在商家是越来越多，连帝国首富胡雪岩都在淮海路一带购买了大量的商铺用地，汇丰银行、怡和洋行等外资金融机构也在这一带购置了不动产。莫祥芝重新丈量这一带的土地是为了征收地税，填补地方财政赤字。这样一来无疑会推动地价上涨，自己的财富增值指日可待。
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县衙的公告犹如一剂兴奋剂，注入了上海房地产。
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鸦片战争之后，英国驻上海领事巴富尔（George Balfour）强迫上海道台宫慕久签署了一份地产租界合同，以每亩年租金一千五百文的超低价格将830亩土地租给了英国人。拿到土地租借权后，英国人将租界地搞成了国中之国，以怡和洋行、宝顺洋行、琼记洋行、旗昌洋行为首的一大批欧美商人都在英租界内投资房地产。
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宝顺洋行的老板韦伯在离开上海之前，曾告诉徐润：“上海市面，此后必大，汝于地产上颇有大志，再贡数语，如扬子江路（今外滩）至十六铺地场最妙，此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北门至美租界各段地基，尔尽可有一文置一文。”[3]
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韦伯让徐润赌上全部身家。没错，太平军攻陷江浙后，江南的富庶与繁华如梦般随风而逝，苏州、杭州加速衰落，而有西洋雇佣军跟警宪保卫的上海则成为世外桃源，“商人借经商之名，为避兵之实，既连袂而偕来”。“商人集则商市兴，绅富集则金融裕，而领袖商业之金融机关，则次第开设矣。”[4]
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商人跟百姓都涌入上海避难，为这座城市带来了大量的劳动力跟资金。更重要的是，苏伊士运河开通，英国政府只准蒸汽轮船通行，伦敦直达上海的航程由120天以上缩短到55天～60天。同期，上海与伦敦之间的电报线路开通，欧洲跟上海的政治、商业信息可在瞬间掌握。尽管经历了1872年的金融危机，但交通和通信的革命快速地刺激了上海经济复苏，房地产如沐春风。
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