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再往后看十年，尤其是90年代出生的独生子女夫妻们，他们在理论上要继承的房子是两套而不是一套，还不算他们自己可能购买的房子。作为全球楼市中独有的社会现象，中国的这种不动产传承在国家统计局收集数据的70个城市中是实实在在的现象。
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地产商的人口红利概念中，把每一个未来的年轻人理论上计算为一个购房者。但是，这个折扣在未来的10～20年里可能要打折1/3，因为对于楼房的需求并不是一个无限、均质的过程，如果那样，中国的楼房数量将和细菌繁殖一样成为一个不可想象的指数系统。
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在英格兰和美国，那些维多利亚时代的吱吱哑哑的老房子今天仍然是房地产市场上良好的买卖标的。只有在70年后，今天的中国楼市泡沫中生产的楼房才算失去产权性质而变成折旧的不动产。况且70年产权仍然是一个不确定的概念，是当代决策者把不能解决的产权是非问题推给了历史去解决的。因为那时的中国，肯定会像欧美成熟国家一样在理论上解决了楼房的产权性质，今天的泡沫时代的楼房，会成为那时的“祖母级”遗产去传承给中国社会更年轻的一代人。
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这样一个简单的推算，会让人口红利的鼓吹者发现他们在理论上的缺憾。
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如果继续矫情地论述下去：2003～2008年的楼市热潮中建设的房地产，将用70年（目前的产权所有时间）时间完成理论折旧，也就是说它要伺候7代人。如果一个30岁的人在当时买了房子，他的寿命平均是80岁，那么这套房子将有20年的使用期是传承给他人的。如果以历史的思维方式计算全社会的这种富余楼盘存量，将是一个天文数字。未来半个世纪中国的城市中不可能再会有2000年之后这样一轮持续数年的日夜不停息的楼市建设热潮。这段时光中，地球上的起重机与脚上架，几乎全部分布在中国，还有一小部分在西亚的迪拜；未来，“去脚手架化”的进程可能也最先发生在这两个地区。
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作为一个心理投票器的市场，中国楼市在2003～2009年里已经爆发性地透支了未来5～10年的购买力，而这一代人的购买力基本是中国独生子女这一代。他们自己和他们的父母一起，用中国传统文化中的养育子女的方式助长了这样一轮楼市泡沫的产生。一个透支市场在高潮过后注定会迎来一个疲软不振的未来。
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历史经验证明，土地的稀缺与人口红利都是一种强势话语对于普通人的思想洗劫。最极端的两个例子是香港和日本。香港是土地的神话，寸土千金，1997年亚洲金融危机后楼市腰斩；都说日本是人口与经济神话，几亿人挤在一个小小的海岛上，结果楼市泡沫破灭后，腰斩一半；都说美国是一个全民中产的神话，次贷危机破灭后，成千上万的房子前面都插上了出售的“草标”。
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当地产商与分析师用人口红利与人民币升值操控舆论时，先要阅读两组数字：2008年1～5月，北京、上海、天津、武汉、厦门、沈阳等最有代表性的10个城市，楼房的成交量下降了41%；万科这样优秀的开发商，当年1～5月还有67%的销售增长，到了6月后已经滑落到38%了。
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2009年，次贷危机后，中国从战略上修正了对于楼市的调控，随后楼市开始了最后一轮疯狂。在国家经济还没有恢复性增长前，北京的楼价在2008年的高点上又几乎翻了一倍。但2010年的严厉新政出台后，北京通县与河北燕郊这两个泡沫重重的地方，成交量极度萎缩。
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楼市有价无市已经是现实，人口红利又是一个危机四伏的概念。其实，从2006～2010年，楼价每年都在涨，因此每年对于北京、上海的楼价作出泡沫预警是有现实意义的。这个时候看中国楼市与整个经济发展，确实需要多一点冷静了。
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8.放手让地产商死亡
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A股上市公司大红鹰，从2007年下半年以来进入了很多研究员的视野。这家位于浙江的企业典当业务做得不错，手中有相当好的现金流。这样的“资本家”在2008上半年货币政策仍然收紧的环境下，对于资金饥渴的浙江地产商来说就是“上帝”。
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2008年，大红鹰通过浦发银行向浙江一家房地产公司贷款1亿元，开出的利率是18%。这几乎是当期银行贷款利率的3倍。对于那些资金紧张得快要昏迷过去的沿海房地产企业来说，如果能以这么低的利率拿到现金流，宛若天降甘霖。这就是疯狂的中国楼市背后的现实：上帝欲让谁死亡，必先让它疯狂。
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如果不是金融危机迫使中国重新打开收紧的货币政策这一戏剧性因素，楼市不会在2009年再疯狂一把后，2010年重新受到政策打压。有哪个行业会有这样的一幕戏：2004年疯狂，2006年打压；2009年疯狂，2010年再打压……这一过程中，中国的几万家房地产商死死抱住银行，绑架了中国的经济。
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很多有房地产业务的公司，负债率高得吓人。查一下2008年房地产上市公司一季报，比如鼎立股份，有报道说是89%的负债率，冠城大通是82%，北京的很多小房地产公司为了能接续快要断裂的资金链，3～6个月的贷款利率，竟然能出到30%～35%。这样的紧张空气，正是房地产公司在2008年的真实生存状态。
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到了2010年秋天，重新经过一阵子疯狂后，国务院发展研究中心的一个研究报告说，他们调研的几十家大型房地产集团，资产负债率仍然高达70%。2011年，高利贷的疯狂则席卷了整个中国的房地产业与中小企业。
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疯狂、疯狂、再疯狂，这就是中国房地产的戏剧性杰作。2010年，温家宝在“两会”记者招待会上刚刚说完对于楼市走向的坚定看法后，北京的新“地王”就诞生在一家名不见经传的有央企背景的地产商手中。
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不管怎么说，10年的疯狂期后，积累的资产泡沫足以让大批地产商随时毙命。那些券商与基金的分析员们，不论他们如何搬出人民币升值、人口红利还是金砖四国的借口，如果继续吹捧房地产行业，都一定是充满了商业阴谋。从北京到处张贴的小广告上，从短信的忽悠上，从地产经纪商的网点比公共厕所还多的这些证据上看，泡沫接近破灭边缘。
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在伦理上去指责地产商赚取暴利是没有道理的，获取最大收益是每一个商业机构的原始伦理出发点。在人民币升值前后的五六年中，上海、深圳、北京、广州的房价轮番暴涨，给这个国家的中下层人民带来了沉重的生活负担。
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2008年，地产商似乎要投降了，舆论仿佛宽容了。不过，在那时的房地产市场中，如果同情房地产企业的资金现状，让银行大量放款给这些企业，才是最没有道理的。
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一个国家没有只涨不跌的市场，股市如此，商品市场如此，房地产市场也是如此。中国股市从1 000点涨了6倍，终于最低跌回到了1 664点，这是价格的回归；北京与上海的房地产在过去10年里经历的快速上涨，同样要以下跌来找回价值的本源。这就是价值规律。深圳的房价2008年上半年已经下跌了40%，北京与上海的房价故事还没有讲完，2008年北京开了奥运会，2010年上海开了世博会，这些重大议程都结束了，故事还如何能讲下去？
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价格战是消除重复建设的最好武器，也是整理一个产业秩序的最大推手。中国的制造业在过去的这些年里已经完成了这样一个历史过程，家电生产是一个典型的例子。房地产业虽然庞大，但发育很晚，它还没有经历这样一个过程。举个例子，光北京一个城市就有2 000多家房地产开发企业，每一个公司以暴利的方式继续活下去的理由在商业上是找不出来的。
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国家放手让资金链断裂的小房地产公司死亡，是房地产业秩序化发展的必然路径。作为一个资本密集型的行业，房地产业已经吸收了大量的银行占款，这就是舆论在呼吁放松货币政策，放生房地产业的出发点。不过，这样的“绑架”逻辑在经济学上并不成立，只要不是压倒性的力量，就不能因此而继续放生这样的小房地产商，而让政府、银行继续成为扭曲房价的推手。2010年，银监会组织的银行房贷压力测试中，大部分银行都可以承受楼盘40%的平均降幅，有的甚至能够承受一半的降幅，从理论上说，这是2010版楼市泡沫治理政策的腾挪空间。
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在国家改进政策环境的背景下，房价回归理性的方法就是价格战，这是优质房地产公司吃掉小房地产公司的良机，也是这个行业整合与生存的辩证法。没有什么可以同情的行业，房地产业更不例外。2010年后的楼市重重泡沫中，国家需要做好心理准备，放手让一批地产商死去，无论是国有地产商还是民营地产商。从道德上说，过去的房价如此猛涨，也没有谁同情过那些买不起房子的人。面对房地产商的绑架，如果继续给以行政式的关怀，那么与80年代末那一轮经济过热一样，最终的埋单者仍然是普通人，中国的房地产行业也不会因此长大。
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