1704505748
1704505749
陆家镇政府的想法是，在规划的各个工业园区中给各村都留一些土地，由村出资，建厂房出租或者出让的收益按市场原则分配。“这一招我们也是向苏州市政府学的，市政府给我们各个镇子在昆山国家开发区都留有一块地。这样不论远近的乡镇都可以分享开发区发展的好处。”
1704505750
1704505751
昆山的经验主要是，农民通过竞租农村非农建设用地、投资建厂房和其他工商业设施，然后向外商出租，从而分享农地转用的土地租值飙升。与南海模式不同的是，昆山并没有重新集中农户的土地承包权，而是利用了“复垦土地”—农村非农用地的增量；昆山也没有在全体农民中平分非农土地开发的收益，而仅仅通过村内非农用地的竞标租赁，由出价高者得地，然后自发、自愿组成投资合作组织，并完全承担向外资出租厂房设施的市场风险和收益。
1704505752
1704505753
类似昆山的土地开发模式在邻近大上海附近的农村多有所见，只是碍于“做而不说”的考虑，许多实际操作没有被公开报道。比如，上海青浦区徐泾镇光联村，人口1553人，800多名劳力，占地约2400亩，差不多是上海近郊人均土地最多的村庄。但是在传统的务农方式下，人均每年纯收入不足600元，也就是温饱线水平。随着本村劳力外出打工机会的增加，农户持有农地的成本上升、务农意愿下降。于是村里开了一个条件，即免除全部农地负担、外加每人每年600元补贴，将经农户同意的部分承包土地集中起来，由村进行非农开发建设。
1704505754
1704505755
为此，光联村集体出资成立了上海光联实业有限公司，由该公司担当开发土地的主体，招商引资，盖标准厂房然后将厂房租给外来投资的公司。1993年，光联村引进了两家企业，三年内，全部收回了建设标准厂房的投资。而随着上海郊区高速公路等重大基础设施项目的启动、开通，上海郊区对投资者的吸引力越来越强，招商引资已经成为上海农村快速发展的关键。许多地方认准了由集体组织（企业）在土地上建好厂房、仓库、店铺等然后出租，是利益最直接、风险最小、也是最为长久的方式。
1704505756
1704505757
当然，考虑到现存法律的明令禁止和不明确的“例外”，光联村声明他们招商引资“不是土地出租，而是土地合作”。外方欢迎这样的“土地合作”，因为如果通过政府征地，工业项目的土地使用费将高达25万元/亩，商用和住宅项目的更高达100万元/亩。农民欢迎“土地合作”，因为如果土地被征用，一般地块可得补偿3500元/亩，条件好的也不过5000元/亩。现在，光联村引进了40家企业，村庄收取的厂房租金中包含着土地租值的急剧上升。该村已成为远近闻名的亿元村。
1704505758
1704505759
1704505760
1704505761
1704505763
产权与制度变迁：中国改革的经验研究（增订本） 五、农地转让权的经济分析
1704505764
1704505765
为了理解现行产权制度下的农地转用行为，我们也许需要清楚相关学术传统，厘定关键概念，并建立能够解释复杂经济现象、可被验证的理论。在这件工作完成之前，我们不妨引用旧作，整理线索，做一些必要的准备。(21)
1704505766
1704505767
（一）放弃农地的代价
1704505768
1704505769
农地一旦转成工业用地或城镇用地，其市值上升数倍甚至百倍。在工业化和城市化的过程中，农地的产权主人能够在多大程度上分享农地转为他用引起的增值，是由农地产权制度——特别是农地权利的转让制度——决定的。
1704505770
1704505771
差不多一百多年以来，有一个起源于美国空想社会主义者亨利·乔治的理论流传甚广。这个理论说，土地从农业转为工业和城市用途而引起的市值上升，是社会因素使然，与土地的主人没有关系。因此，如果地主从地价增值中获利，是不公平的。当年孙中山先生受此学说的影响很深。作为中华民国的国父，孙中山不但以“平均地权”为革命纲领，而且认定必须禁止或限制地权的自由买卖，否则“富者田连仟佰，穷者无立锥之地”将卷土重来。在中华民国的政策传统上，“土地涨价要归公”一直是一个正面口号（做不做是另外一回事）。
1704505772
1704505773
但是，“土地涨价归公”的经济学却是错的。因为这种经济学认为，各种资源的市值是由其成本决定的。土地的“生产成本”为零或基本不变，为什么地价突然飙升？在现象上，一幅农地对于工业、城市的意义不是其肥沃程度，而是“位置（location）”。农地因“位置”身价百倍，而农地之主对“位置的生产”显然没有贡献，也不因此耗费代价，为什么要由他们享受土地涨价的好处呢？
1704505774
1704505775
传统理论忽略的，是农地之主对土地增值有一项重要贡献，那就是“放弃”农地的使用权。倘若地主不放弃土地使用权，工业家、地产开发商、城市规划官员们看中的“位置”，增值从何谈起？
1704505776
1704505777
放弃一项权利，要有代价。这个道理不难明白。农地之主本来可以通过使用农地而获得收入，现在要他放弃，就少了那笔收入。因此，“由自己使用农地的所得”，就构成了放弃使用的一个机会成本。得不到一个合适的出价，他横竖不会放弃本来可以有所得的农地使用权的。
1704505778
1704505779
比较不容易明白的，是产权的主人只有在他认为“值”的条件下，才接受别人的出价而同意放弃使用权。在真实世界里，“值”还是“不值”，不是小事情，不可以不讲清楚。这里先谈三点。第一，面对同一出价，张三说值，李四说不值，他们两个都对。这就是说，“值”还是“不值”，是非常个体的、主观的判断。不明白这一点，经济学没法入门，诸如边际、比较优势这类概念，都以个体主观的判断为基础。第二，一枝铅笔5毛钱，买者认为“值”，是他认为得到的铅笔对他而言，高于他所付出的5毛。对卖者呢？“值”就是他所得的5毛，高于他为生产这支铅笔的全部所付。一笔生意成交，双方都认为“值”。这是市场经济令人着迷之处。第三，按照各方觉得“值”的原则成交，资源配置才有效率。这是因为，卖者放弃使用、换取收益对卖者更“值”，而买者放弃收益、换取使用对买者更值。普遍照此办理，那就不论资源归谁所有，非落到更有效率的使用者手里不可。商业世界，熙熙攘攘，讲到底，就是不断在发现谁能够更有效地利用资源。
1704505780
1704505781
（二）产权残缺与排除市场机能
1704505782
1704505783
所以，要证明农地被工业和城市用更有效，最简单可靠的办法，就是占地者的出价，要高于农民自己种地的收益。惟有这样一条简单的准则，才能普遍有效利用土地。那么，“补偿”高到农地的主人认为“值”的程度，不会损害工业化城市化吗？看看历史吧。西欧、北美、日本的工业化和城市化领先全球，土地制度都是清楚的私人所有、自由买卖、按值成交。难道1700年的英国城镇人口占总人口25％，是“普天之下，莫非王土”的结果？日本在明治维新以后，工业化城市化大有苗头，难道不正是法律保障土地自由交易的结果？
1704505784
1704505785
但是在我国现行土地制度下，农地一旦转为工业或城市用地，就由“民土（农民集体所有、家庭承包经营）”变为“国土”。这样一套土地制度，为解决工业化和城市化占用农地，混合了“土地不得买卖和涨价归公”（强制征地）、“国家工业化”（超低价补偿）、人民公社集体所有权（惟有“集体”成为农民合法代表）和“香港经验”（土地批租制），实在自成一家。
1704505786
1704505787
这套组合起来的土地制度，特征如下：（1）决定工业和城市用地供给的，既不是农地的所有权，也不是农地的使用权。就是说，农地产权在法律上没有资格作为土地交易的一方，无权参加讨价还价。（2）政府对工业和城市用地的需求做出判断，运用行政权力（包括规划、审批、征地）决定土地的供给。（3）权力租金——而不是土地产权的权利租金——刺激农地转向工业城市用地。最重要的是，市场价格机能因此被排除在城市化土地资源的配置之外。
1704505788
1704505789
（三）低价征地缘何易行
1704505790
1704505791
农地征用的补偿水平很低，但近年超低价补偿征走土地的数量大增。从农民方面看问题，这是违背需求定理的事情。在经济行为逻辑上，任何人要低价拿走资源的难度应该大，为什么拿走农地的补偿金很少，却拿得相对容易？
1704505792
1704505793
可能的解释很多，我认为要害在“集体”。虽然农村改革20多年，人民公社制已经作古，但土地等最重要的生产资源，还是属于集体所有。若问“集体”与公社有何不同？可见的区别是，集体的土地由农户长期承包经营，而不再实行集体耕作制。
1704505794
1704505795
但是在法理上，集体还是土地所有者，是承包地的“发包方”。既然是所有者和发包人，集体当然有权决定承包期限和承包条件，也有权中止和收回承包权。现在靠中央政府的政策管制，土地承包长期不变。但是，中央政府不可能替全国几十万个集体一一规定除期限以外的其他承包条件。于是，集体不能轻易“动”土地承包期，但其他条件经常在动，并且可以诉诸“如果农户不接受这些变化的条件，集体可以收回土地承包权”。近年农民负担严重，制度上的原因就是集体制。
1704505796
1704505797
至于农地转为非农用地，更是集体的职权。现行土地体制规定，国家征地面对集体，而不是农户——这是与城乡住户搬迁最不同的地方。《土地管理法》明文规定“征地补偿金归集体所有”。至于集体如何补偿失去土地承包权的农户，并没有法律规定，在实际中常常五花八门、可以便宜行事。
[
上一页 ]
[ :1.704505748e+09 ]
[
下一页 ]