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华生教授是近年来对中国改革研究比较深入的有影响力的学者，其在《中国青年报》上发表的关于新型城镇化问题的一些观点和看法，我基本赞成。他提出了“城镇化转型必须从土地制度入手”的改革思路。当前城镇化的症结在于农村人口可以自由流动，但土地不可自由流动，因而出现了农地入市、集体所有土地自由流转等建议，从而让农民原先占用的农村土地和他们需要落户的城市非农土地完成一个转化，以此降低农民的进城成本。
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写到这里，必须原文引用华生教授的一段话：“问题是农地入市，暴涨的只是城郊的土地，而广大农村地区的土地就是不值钱的。越是私有制，市场经济土地价格分化就越严重。我看了资料，现在美国、欧洲的农村土地就是几千元人民币一亩。台湾也有‘土地为粪土，市场是黄金’的说法。而我们进城打工，迁徙到城市的农民工群体大多数都来自中西部农村地区，他们老家的土地是廉价的，永远都不值钱。所以，房地产商拿地总强调‘位置、位置、位置’，北京密云的地和天安门的地能是一个价吗？如果土地私有和自由流转就可以解决农民进城落户的问题，那世界上实行土地私有制的发展中国家还会有那么多贫民窟吗？”
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华生教授讲得没错，他拿城郊土地与农村土地、密云的地和天安门的地相比较，私有制下土地价格的分化都不过是说明了一个简单的道理：级差地租的存在。可以商榷的是：他讲的并非是土地私有化。
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这里有两个问题需要澄清。一是目前在中国农村实行的农地入市也好，集体所有土地自由流转也好，都不属于土地私有化改革。这种不解决土地产权到人的确权改革，问题多多，贻害无穷，顶多是一种伪私有化或伪改革（我曾撰文呼吁停止这种改革）。二是土地私有化只有在解决产权到人的基础上，才可以实现交换、出售和继承的完整统一，才能够体现土地应有的价值，带来长期的土地制度改革红利。当然，在土地改革确权的初始阶段，由于级差地租的存在，会产生不公平现象，但这是改革的成本，是释放制度改革红利必须付出的代价，对此只好“两利相权取其重”。我认为，华生教授不能将目前农村土地制度改革中存在的问题和还会产生的问题归咎于土地私有化改革。世界上实行土地私有制的发展中国家还有那么多贫民窟也是客观事实，可以通过发展和深化改革逐步得到解决。而我们目前面临的问题却是：无房可住的人自己建造“贫民窟”还得不到允许呢！
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我国政府智库中，三农问题专家主要的观点是中国目前不宜实行土地私有化，理由似乎只有一条，即土地是农民的命根子，一旦实行土地私有化，有些农民会拿土地换酒喝，造成社会问题或引发社会动乱。认为应该实行土地私有化的主要学者有秦晖、陈志武、周天勇等人，尤其是秦晖和陈志武，对土地制度改革的研究和论证已经非常深入，具有很强的说服力，希望能够引起更多学者和改革决策部门的关注。
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厘清土地所有权，释放改革红利
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目前，土地制度至少涉及以下概念：
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第一，土地所有权，也就是土地产权。在中国，土地产权有两种：国有和集体所有。国有土地的产权归国家所有，也就是全民所有。集体所有土地的产权为本集体成员（自然人）共同所有。
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第二，土地使用权，就是土地使用人（自然人或法人）在交纳土地出让金后获得的在一定期限内使用该土地的权利。在中国，住宅用地的使用权为70年，工商业用地的使用权为50年，但仅限于国有土地的开发利用。集体所有土地只有在转为国有土地后才能进行商业开发，即“征地”。目前，中国农村正在进行的土地确权属于使用权确权。
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第三，土地终极所有权，是指在土地产权与土地使用权分离情况下的名义所有权。土地终极所有权在不同的国家具有不同的含义。美国的土地所有权包括了使用权、交易权和继承权；中国的土地所有权分为国有和集体所有，土地持有人只有使用权，而不具有交易权和继承权。中国和美国目前不存在终极所有权和名义所有权的概念。英国的土地所有权归国王或女王所有，即英国国王或女王拥有土地的终极所有权。土地持有人对租来的土地虽只有使用权，但批租年限最高为999年，实际上是永租制，可视其使用权为土地所有权。
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第四，其他涉及土地制度的概念有国有土地、集体所有土地、土地流转、土地使用权转让和农村宅基地确权等，这是目前中国社会存在的特有现象，其含义也较为明确。
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既然中国现行的法律法规规定了国家所有和集体所有两种土地所有制，我们的分析研究就应该针对这两种土地所有制，并提出行之有效的解决办法。
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国有土地归国家所有，也就是全民所有，这没有问题。但国有土地的70年使用权却在现实中造成了许多矛盾。我国土地使用权界定为70年，主要是借鉴了香港的做法（99年为上限），而确定年限的过程也相当戏剧化。据知情人透露，一开始，先把土地使用年限界定为50年，理由有三：一是土地出让在历史上没有经验可以借鉴，年限短一些比较好调整；二是一个人的工作年限一般为50年，假如从20岁开始，工作50年就70岁了，够其一辈子经营，而且可以转让、继承和续期，至于拿什么来保证则没有考虑；三是房产的使用年限一般为50年，50年后房产就不能再用了。按其价值，使用50年后就基本上没什么价值了。当时中央在讨论土地转让问题时，一位主要领导问可否把土地使用年限延长一些，表示50年太短，建议再增加几十年。到后来法律出台时就变成了最高使用年限70年（工业用地50年）。
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由此可见，当时我国制定70年土地使用权规定时随意性很大，给现在的国有土地制度改革留下了许多麻烦，矛盾不断出现。
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看来，要解决由此不断产生的问题和矛盾，国有土地制度改革只有两种办法可供选择。一是参照美国的土地制度进行改革，实行私有化，但目前在中国行不通（法律不允许）；二是参照英国的土地制度进行改革，明确国家的土地所有权为终极所有权，土地持有人只拥有土地的使用权，但要把70年使用权改为永久使用权，当然也包括交易权和继承权，用法律的形式予以确定。其中，中国台湾地区的土地制度可继续维持所有权与使用权合一的私有化现状，只是要明确终极所有权归国家所有，实行“一国两制”。香港地区的土地制度是由英国土地制度演变而来，香港地区已于1997年回归祖国，所以土地终极所有权归国家所有天经地义，只要把租期99年改为永久租用即可。澳门地区的土地制度则参照香港地区施行。这样，中国的土地制度就实现了高度的统一与融合。土地的终极所有权归国家所有，实行土地所有权和使用权的长期分离，国家就可以名正言顺地征收土地税。
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对于集体所有土地的改革可以依法进行大胆创新，既不需要土地革命，也不必拘泥于目前的土地使用权改革。现在中国农村实行的对农业用地和宅基地确权改革矛盾重重，后患无穷。我认为，在集体所有土地没有解决土地所有权以前，其任何使用权的流转，包括抵押、入股和转让等做法都是不明智的、欠考虑的，甚至不如一方面继续实行承包制，一方面加快研究农村集体所有土地制度改革的做法。现在的中央文件对农村集体土地承包曾有过15年再加30年不变的承诺，中央一位主要领导甚至信誓旦旦地承诺，30年不变就是永远不变，但终究无法可依，致使目前农村土地侵权事件频发，处于“剪不断，理还乱”的窘境。所以，中国目前的集体所有土地改革，虽没有其他国家现成的经验可以借鉴，但具备了天时、地利、人和各方面的优势，不妨进行一步到位的私有化改革。集体所有土地与国家所有土地不一样，其土地本来就是本集体成员共同所有，产权界定十分清楚，完全可以实行产权到人的改革。如此改革，既在中国现有的法律框架内进行，又有制度创新的红利。所以，现在是到了认真研究其改革方案的时候了。
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释放土地制度改革的红利
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随着土地制度改革的深入进行，目前，中国社会存在的许多矛盾和问题也可迎刃而解。
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延长国有土地的使用年限，既不改变国家所有土地的性质，又可以顺理成章地推出房产税（当然，已交70年土地出让金的房产应在满70年后缴纳房产税），还可以为下一步推出遗产税做准备。
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集体所有土地制度改革以后，农民个人所有的土地可以直接入市，既可通过公平交易转为国有土地，也可通过市场公开交易，实现其应有的价值，或自建商品房，所谓的小产权房问题也会迎刃而解。“强拆”行为将从中国大地上消失，人民将更加安居乐业。
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而且可以相信，随着土地制度改革的深化，房价绝不会像现在这样非理性暴涨。因为在目前的中国土地制度和“征地”模式下，房地产开发收入中，至少有50%流向了政府。面对中国房地产价格不断上涨、近于失控的局面，一些政府智库非但没有深入研究，提出土地制度改革的措施，还把所谓的“开征房产税”列为降低房价的政策建议之一，实在是匪夷所思。他们难道不明白现在的房地产开发过程中税负已相当高企，而政府屡试不爽的加税政策即是中国房价屡创新高、房租不断暴涨的罪魁祸首吗？如果再不进行大刀阔斧的土地制度改革，中国的房地产市场将会面临两种截然不同的尴尬局面。
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一方面，温州、鄂尔多斯、营口、常州等三四线城市的大量房子根本卖不出去，危机将不断出现，而且这种现象会逐步向其他三四线城市蔓延；另一方面，北京、上海、广州、杭州等一二线城市的房价将不断飙升，带动房租进一步暴涨。
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在一二线城市征收房产税，将进一步推高房价，而在三四线城市，不要说征收房产税，就是不征税房子也卖不出去，甚至不排除出现中国的“底特律”。在此情况下，试问谁敢推出房产税？向谁征收房产税？
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