1704541970
王二一家刚搬进村的时候，别人家都很羡慕王二一家：这么多男劳力，又没有什么光吃饭不干活的人口，埋头干上一年，打的粮食养的猪怕是要比村里任何一家都要多。可是过了一两年，王二家的房子是盖了一些，吃的穿的用的哪一点都不比村里的邻居好。村里的邻居就跑来跟王二嘀咕：你看你这一家子，4个男劳力这几年工夫全花房子上，整个儿被房子“绑架”了。这房子，不能吃，不能喝，不能穿，多花点工夫种地是正理。
1704541971
1704541972
王二解释说：我这情况不是特殊吗？村里人就说：你看这整个村子，没哪一家像你王二家这样花这么多劳力在房子上。谁家没有个这事那事的，总不能就你王二一家与众不同吧？你这样像过日子的样子吗？
1704541973
1704541974
关于中国经济被房地产绑架的说法很多。同是“绑架”一词，含义其实大不相同。有的绑架是指中国的国民经济被房地产绑架，也就是经济增长过度依赖房地产；有的绑架是指居民生活被房地产绑架，也就是高房价让很多家庭背上了几十年沉重的债务；有的绑架是指公共财政被房地产绑架，也就是政府的财政收入十分依赖房地产行业，俗话称“土地财政”，从而使得政府行为大受房地产行业的影响；有的绑架则是指金融体系被房地产绑架，也就是金融体系在房地产行业有巨大的潜在风险，一旦房价下挫，金融体系很可能也随之陷入困境。
1704541975
1704541976
因此，讨论中国经济是否被房地产绑架，必须弄清楚讨论的究竟是哪个绑架。在这章的《佃户和房奴的“一个梦”》一文中，我已经讨论了第二个绑架：高房价。那里的基本观点是，高房价绑架居民生活，很大程度上是分配不均的折射，高房价是一个症状而已。而这篇文章要讨论的是上面提到的第一个绑架：中国的经济增长是否过度依赖房地产？
1704541977
1704541978
中国房地产投资最近这些年占全国固定资产投资的比例能够达到20%~25%，而中国投资占GDP的比重接近50％。这么简单地一换算，房地产投资能够占到GDP的10％多，15％不到，这里面还不包括房地产对从钢铁水泥到汽车家电等上游下游产业的拉动。而发达国家长期平均下来只有大约中国一半甚至更少的GDP用于房地产投资，那些老龄化严重和经济增长乏力的国家比例会更低。相反，倒是一些出现了房地产泡沫的国家，房地产投资的比例会一下子上去。比如说，房地产泡沫破裂前的西班牙，其房地产业在GDP里的比重就超过了10％。众所周知的是，西班牙经济在泡沫破裂后异常困难，20％的失业率和天文数字的债务就是明证。而日本在20世纪80年代房地产泡沫破裂之前，房地产投资占GDP的比重还不到中国当前的水平。
1704541979
1704541980
因此，担心中国经济是否过度依赖房地产完全合理。可是对这个问题的答案，恐怕和王二一家是不是花了太多的时间盖房的答案是一样的。如果把王二一家的经济活动想象成一个国家的总体经济，那这个经济中这几年里最重要的经济活动毫无疑问就是盖房子，也就是发展房地产。按比重算，房地产投资的比重会非常高。问题的关键是，这样的经济结构究竟合理不合理？从王二的角度说，这几年集中盖房是生活所需，没什么不合理。他们一家刚搬到一个新村子，总不能永远住在草房里，所以需要盖房。几个儿子，很快都要结婚，给他们盖房结婚也很正常，别人家也会这么做。如果说王二家有点不同，就是这些事情发生得很密集，使得王二一家好几年主要的精力都要花在盖房上，让王二家的经济结构看起来很畸形。特别是如果把王二一家和普通村民相比，这种“畸形”尤为明显。可问题是，普通的村民家里也没有王二家里3个还没有娶媳妇的儿子。可以说，王二家的密集盖房只是一个阶段的产物。几年后，等房子都盖好了，王二一家就不会花那么多时间在房子上。
1704541981
1704541982
我倾向于相信，仅从房地产投资占GDP的比重看，中国的比重和普通国家相比确实很高，但给定中国的发展阶段，这种高比重又是合理的，而且会在很长的时间里继续如此。中国房地产业的起点是：四五亿城市人口挤在非常狭小的公房里，而七八亿农村人口在城里没有一间房。商品房的概念是20世纪90年代才出现的，而真正的建房高峰，也就是最近5~10年的事情。中国在未来20年，保守地估计，还要有3亿至4亿农民离开农村。虽然中国的老龄化正在加剧，人口结构存在问题，但中国的人口根据估算至少还有15~20年的正增长期。如果计划生育政策出现调整，这个正增长期可能还会延长。也就是说，中国在未来很长的时间里，还需要造很多的房子来满足增长的人口、进城的农民和越来越富裕的城市居民的住房需求。房地产业作为中国经济的一个支柱产业，是中国所处的城市化进程和发展阶段决定的。从这个角度说，也仅仅是从这个角度说，中国的经济不是过度依赖于房地产，而是中国就处于一个造房盖楼的时代，就像王二一家那样。
1704541983
1704541984
必须指出的是，其他对于房地产“绑架”中国经济的担心，比如说从财政收入、政府行为、收入分配以及金融稳定的角度，都是合理的，这里远没有想要忽视那些担心的意思。只是那些觉得房地产业对中国经济的影响不应该这么大，中国经济增长不应该太依赖房地产业的看法似乎是有点过于操心了。房地产业在哪个国家都很重要，更何况是在中国这样一个还需要大量新建住房的国家。
1704541985
1704541987
王二买地和投资性购房的无奈
1704541988
1704541989
王二生活在一个小山村里。他是个种粮好手，每年打的粮食都比村里别的人家多。到了秋收时节，王二家的谷仓总是堆得满满的。在那个“以粮为纲”的世界里，王二就是村里最“富”的人。但王二也有自己的烦心事，除了口粮以外剩下的那么多粮食怎么办？虽然听每个月来村里卖酒的小贩说，山外面的酒坊很需要粮食，要是粮食能运出去，能卖很不错的价钱。只是这个村子太闭塞，粮食根本拉不到外面去。村里也没人会酿酒，要不然这些粮食也能派上用场。王二能做的，只能是把粮食堆在谷仓里。往往是一个冬天过去，春天下几场雨，谷仓里的很多粮食都要发霉坏掉。不发霉的粮食，味道也不是那么好。放了一年以上的粮食，最后的命运多半只能是扔掉。对于王二而言，粮食打得再多，但苦于没有好的用处，最后只能烂在谷仓里。
1704541990
1704541991
后来就有人给王二出主意。村里有的人家地多粮少，还有的人家因为这事那事缺粮，不如你拿粮食去跟这些人家换地。粮食会烂，但是地不会烂，这样你也不用为粮食的事情那么发愁。王二觉得这是一个不错的主意，于是就这么干了。第一年，王二用所有的余粮换回了一小块土地。虽然这块地很小，十几年的收成才够王二付出的粮食，但是王二还是很高兴。毕竟，就像村里人说的，存粮会烂，但是地不会烂。即便十几年才能把本钱赚回来，但怎么也比粮食烂在谷仓里强。
1704541992
1704541993
但事情的发展还是有点出乎王二的意料。王二现在的地多了，结果每年的余粮更多。而村里的地并不算宽裕，没有多少人家愿意卖地，所以王二只能不断地提高价钱才能买回一点点土地。到后来，王二买一块地出的粮食能顶那块地80年甚至100年的收成，贵得已经有点离谱。村里也有人在悄悄嘀咕，觉得王二有点失去理智。但王二仔细想想，还是觉得买地划算。手上拿着粮食，过几年就什么都不剩了。拿着地，地永远在那里，以后至少还可以传给孩子。王二的做法，当然还不小心造成了另一个后果，就是让村里那些真正缺地的家庭再也买不起地。那些人心里都在骂王二，觉得是王二“炒高”了地价。
1704541994
1704541995
导致中国房价高的原因有很多，一些原因共识比较多，另一些原因则争议比较大。其中一个比较有共识的原因是很多人买房是用来“投资”的，不是用来“居住”的，投资性购房推高了房价。从温州炒房团、山西煤老板到外资热钱，各种关于有闲钱的群体炒高了房价的故事层出不穷。这也让区别对待首套、二套、三套或者N套房，成了抑制房价政策的一个重点。因为首套房被认为是自住的，而超过二套的则有投资的嫌疑。
1704541996
1704541997
但这里有一个需要回答的问题是：为什么有那么多人愿意买房“投资”？特别是在不少城市的房价已经涨了如此之多的情况下。这里面的答案可能也有很多，从官商勾结到分配不均，再到“钱多人傻”各种解释都有。这篇文章想要强调另外一个原因：房地产也许是中国人保存财富最不差的手段之一。
1704541998
1704541999
大概每个有点积蓄的中国人都会面临一个相同的问题：把钱放在哪里？虽然这几年的选择多了不少，但大的选择无非几种：一是放在银行里，虽然安全但是几乎没有回报，碰到通货膨胀钱还会越存越少；二是把钱投到不比房地产风险更小的股市里；三是买房，房子不怕通货膨胀，长期看即使不升值，保值绝对没问题，有房还能有安全感和稳定感。
1704542000
1704542001
如果和前面王二的故事类比，把钱存银行就像是存粮。虽然没有存粮那么极端，但存银行的回报率接近于零甚至时常为负（比如，2011年的实际存款利率就是负的），就像是存粮会越存越少；而买房跟买地一样，买的是一块真实的资产，握在手里放心，长期还有升值的潜力。因此，在买房和存钱之间，很多人都会主动选择买房。即便这些人买房的目的未必是炒房，就像王二买地最初的用意也不是炒高地价一样，但这种行为的结果仍然会推高房价。至于买房和买股之间的取舍，买房对很多人而言恐怕也是更好的选择——一样要承担风险，买房心里可要踏实多了。
1704542002
1704542003
归根结底，中国投资渠道的缺乏让很多中国家庭在金融意义上就像是生活在小山村里的王二。中国有很多人没有钱，但也有很多人有钱。而那部分有闲钱的人，当他们只能在不好的投资（买房）和更不好的投资（存银行或者买股票）之间作选择时，很多人选择了买房。这样做不仅导致了房价高涨、住房空置和很多普通人购房发生困难，这样做更是对资源的错误配置——如果有好的金融体系和投资渠道，这些钱原本可以投到更能够创造价值的地方。
1704542004
1704542005
事实上，当一个经济中最好的投资方式竟然是买房的时候，这也恰恰说明了这个经济的金融体系可能存在缺陷。就像在上面王二的村子里，买地卖地并不真正创造任何价值，只是财富在一个村子里流转，而这件事情发生的根本原因还是王二的村子没有更有价值的地方投资。中国还是一个资本稀缺的发展中国家，钱投到很多领域都能产生可观的回报，很多中小企业得用百分之十几甚至几十的年利率通过民间金融借贷就是一个明证。如果金融体系运转良好，那资本自然应该是流到最需要钱的地方，这个过程也应该会为投资者创造不错的回报。只是这个过程没有在中国发生。一方是需要钱的地方没有钱，另一方是有钱的人没处投资，最后把钱投向房地产。
1704542006
1704542007
从这个角度说，只要无法有效配置资源的中国金融体系一日得不到根本改善，房地产作为有吸引力的投资品的状况很可能也无法改变，想要缓解高房价的政策最终也可能无功而返。如果要改变王二村子里的高地价，最一劳永逸的做法也许就是修通出山的道路，让王二能有别的方式处理他的粮食。房价也是一样，只有真正存在其他更好的投资渠道，投资性购房推高房价的压力恐怕才能有效释放。
1704542008
1704542010
王二卖粮和住房分配的难题
1704542011
1704542012
王二是个开粮店的，方圆几里的人都到王二的粮店买粮。
1704542013
1704542014
有一年发洪水，道路被大水阻断。周围百十户，千把人，只有王二的粮店里有粮。粮食不够这么多人吃是肯定的，但如果比较平均地分配，也不至于饿死人。王二没怎么想这件事，还是开门做他的生意。因为人多粮少，粮价一下就上去了。这个时候粮食就是命，老百姓再贵也咬牙买了。只是粮价贵得实在太离谱，所以没有谁家舍得多买。事情的结果是，最后基本上每家都买到了一点口粮。洪水过去之后，村里没有饿死人，而王二发了一笔横财。王二从此成了村里的“公敌”，周围的人对他这样的做法非常愤慨，都骂他是奸商，乘人之危，发不义之财。王二有点委屈，觉得如果不是自己店里的那点粮食，不知道要饿死多少人。他是发了一笔财，但是他的粮食也救了人命。不过，村里人的怒气还是让王二决定，以后再遇到这样的事情，坚决不能提价。
1704542015
1704542016
说来也怪，王二住的地方很快就遇到了3年里的第二次百年一遇的洪水，道路又被冲断，几年前的事情又重新上演。这一次王二学乖了，大清早一开门，就把“绝不涨价”的牌子挂在了粮店门口。让王二出乎意料的是，因为发水，谁家都想买粮放着。因为粮价没有涨，结果开门还没一会儿，店里的粮食就被人买光了。后来，村里很快就出现了有的人家粮食充裕，有的人家却断了炊。一些断炊的人家最后只能出高价从有粮的人家买一些粮食。但到后来粮食还是不够，因为那些有粮的人家不愿意饿肚子，吃掉了太多。洪水过去，村里饿死了一些人，也有一些人家发了一笔小财。王二则又一次成了一部分人的敌人。那些人觉得王二之前好歹也就赚点黑心钱，但这一次偏偏把粮食只卖给一部分人。本来粮食平均分配是能不死人的，但就是因为王二的做法，村里死了人，王二要担责任。这一次，王二更委屈了。他没有发黑心财，粮食不涨价是接受了上次的教训才这么做的，可到头来还是里外不是人。不过他下定决心，如果还有下一次，他不仅坚决不涨价，而且要限量供应。
1704542017
1704542018
可不是，百年一遇的洪水变成了5年三遇。王二住的地方也第三次被大水围困，前两次遇到洪水而缺粮的情形又一次出现。这一次，王二吸取了教训，打出了“绝不涨价！每户成人每人限购3斤，小孩每人限购1斤”的牌子。不过，很快王二就遇到了新的问题：他怎么能保证买粮的人不撒谎？他怎么又能保证一家人不轮流派人来买粮？最后他只能请求政府来帮忙。政府能做的就是挨家挨户地敲门，按着人头给每家发“粮票”，这些人最后再凭票到王二这里买粮。虽然政府中间也出了不少差错，有的人家因为政府里面有熟人也多弄了几张票，不过最后村里基本上每家都有了能够保命的粮食。洪水退去，这一次又没有饿死人。
1704542019
[
上一页 ]
[ :1.70454197e+09 ]
[
下一页 ]