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王二买地和投资性购房的无奈
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王二生活在一个小山村里。他是个种粮好手，每年打的粮食都比村里别的人家多。到了秋收时节，王二家的谷仓总是堆得满满的。在那个“以粮为纲”的世界里，王二就是村里最“富”的人。但王二也有自己的烦心事，除了口粮以外剩下的那么多粮食怎么办？虽然听每个月来村里卖酒的小贩说，山外面的酒坊很需要粮食，要是粮食能运出去，能卖很不错的价钱。只是这个村子太闭塞，粮食根本拉不到外面去。村里也没人会酿酒，要不然这些粮食也能派上用场。王二能做的，只能是把粮食堆在谷仓里。往往是一个冬天过去，春天下几场雨，谷仓里的很多粮食都要发霉坏掉。不发霉的粮食，味道也不是那么好。放了一年以上的粮食，最后的命运多半只能是扔掉。对于王二而言，粮食打得再多，但苦于没有好的用处，最后只能烂在谷仓里。
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后来就有人给王二出主意。村里有的人家地多粮少，还有的人家因为这事那事缺粮，不如你拿粮食去跟这些人家换地。粮食会烂，但是地不会烂，这样你也不用为粮食的事情那么发愁。王二觉得这是一个不错的主意，于是就这么干了。第一年，王二用所有的余粮换回了一小块土地。虽然这块地很小，十几年的收成才够王二付出的粮食，但是王二还是很高兴。毕竟，就像村里人说的，存粮会烂，但是地不会烂。即便十几年才能把本钱赚回来，但怎么也比粮食烂在谷仓里强。
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但事情的发展还是有点出乎王二的意料。王二现在的地多了，结果每年的余粮更多。而村里的地并不算宽裕，没有多少人家愿意卖地，所以王二只能不断地提高价钱才能买回一点点土地。到后来，王二买一块地出的粮食能顶那块地80年甚至100年的收成，贵得已经有点离谱。村里也有人在悄悄嘀咕，觉得王二有点失去理智。但王二仔细想想，还是觉得买地划算。手上拿着粮食，过几年就什么都不剩了。拿着地，地永远在那里，以后至少还可以传给孩子。王二的做法，当然还不小心造成了另一个后果，就是让村里那些真正缺地的家庭再也买不起地。那些人心里都在骂王二，觉得是王二“炒高”了地价。
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导致中国房价高的原因有很多，一些原因共识比较多，另一些原因则争议比较大。其中一个比较有共识的原因是很多人买房是用来“投资”的，不是用来“居住”的，投资性购房推高了房价。从温州炒房团、山西煤老板到外资热钱，各种关于有闲钱的群体炒高了房价的故事层出不穷。这也让区别对待首套、二套、三套或者N套房，成了抑制房价政策的一个重点。因为首套房被认为是自住的，而超过二套的则有投资的嫌疑。
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但这里有一个需要回答的问题是：为什么有那么多人愿意买房“投资”？特别是在不少城市的房价已经涨了如此之多的情况下。这里面的答案可能也有很多，从官商勾结到分配不均，再到“钱多人傻”各种解释都有。这篇文章想要强调另外一个原因：房地产也许是中国人保存财富最不差的手段之一。
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大概每个有点积蓄的中国人都会面临一个相同的问题：把钱放在哪里？虽然这几年的选择多了不少，但大的选择无非几种：一是放在银行里，虽然安全但是几乎没有回报，碰到通货膨胀钱还会越存越少；二是把钱投到不比房地产风险更小的股市里；三是买房，房子不怕通货膨胀，长期看即使不升值，保值绝对没问题，有房还能有安全感和稳定感。
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如果和前面王二的故事类比，把钱存银行就像是存粮。虽然没有存粮那么极端，但存银行的回报率接近于零甚至时常为负（比如，2011年的实际存款利率就是负的），就像是存粮会越存越少；而买房跟买地一样，买的是一块真实的资产，握在手里放心，长期还有升值的潜力。因此，在买房和存钱之间，很多人都会主动选择买房。即便这些人买房的目的未必是炒房，就像王二买地最初的用意也不是炒高地价一样，但这种行为的结果仍然会推高房价。至于买房和买股之间的取舍，买房对很多人而言恐怕也是更好的选择——一样要承担风险，买房心里可要踏实多了。
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归根结底，中国投资渠道的缺乏让很多中国家庭在金融意义上就像是生活在小山村里的王二。中国有很多人没有钱，但也有很多人有钱。而那部分有闲钱的人，当他们只能在不好的投资（买房）和更不好的投资（存银行或者买股票）之间作选择时，很多人选择了买房。这样做不仅导致了房价高涨、住房空置和很多普通人购房发生困难，这样做更是对资源的错误配置——如果有好的金融体系和投资渠道，这些钱原本可以投到更能够创造价值的地方。
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事实上，当一个经济中最好的投资方式竟然是买房的时候，这也恰恰说明了这个经济的金融体系可能存在缺陷。就像在上面王二的村子里，买地卖地并不真正创造任何价值，只是财富在一个村子里流转，而这件事情发生的根本原因还是王二的村子没有更有价值的地方投资。中国还是一个资本稀缺的发展中国家，钱投到很多领域都能产生可观的回报，很多中小企业得用百分之十几甚至几十的年利率通过民间金融借贷就是一个明证。如果金融体系运转良好，那资本自然应该是流到最需要钱的地方，这个过程也应该会为投资者创造不错的回报。只是这个过程没有在中国发生。一方是需要钱的地方没有钱，另一方是有钱的人没处投资，最后把钱投向房地产。
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从这个角度说，只要无法有效配置资源的中国金融体系一日得不到根本改善，房地产作为有吸引力的投资品的状况很可能也无法改变，想要缓解高房价的政策最终也可能无功而返。如果要改变王二村子里的高地价，最一劳永逸的做法也许就是修通出山的道路，让王二能有别的方式处理他的粮食。房价也是一样，只有真正存在其他更好的投资渠道，投资性购房推高房价的压力恐怕才能有效释放。
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王二卖粮和住房分配的难题
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王二是个开粮店的，方圆几里的人都到王二的粮店买粮。
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有一年发洪水，道路被大水阻断。周围百十户，千把人，只有王二的粮店里有粮。粮食不够这么多人吃是肯定的，但如果比较平均地分配，也不至于饿死人。王二没怎么想这件事，还是开门做他的生意。因为人多粮少，粮价一下就上去了。这个时候粮食就是命，老百姓再贵也咬牙买了。只是粮价贵得实在太离谱，所以没有谁家舍得多买。事情的结果是，最后基本上每家都买到了一点口粮。洪水过去之后，村里没有饿死人，而王二发了一笔横财。王二从此成了村里的“公敌”，周围的人对他这样的做法非常愤慨，都骂他是奸商，乘人之危，发不义之财。王二有点委屈，觉得如果不是自己店里的那点粮食，不知道要饿死多少人。他是发了一笔财，但是他的粮食也救了人命。不过，村里人的怒气还是让王二决定，以后再遇到这样的事情，坚决不能提价。
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说来也怪，王二住的地方很快就遇到了3年里的第二次百年一遇的洪水，道路又被冲断，几年前的事情又重新上演。这一次王二学乖了，大清早一开门，就把“绝不涨价”的牌子挂在了粮店门口。让王二出乎意料的是，因为发水，谁家都想买粮放着。因为粮价没有涨，结果开门还没一会儿，店里的粮食就被人买光了。后来，村里很快就出现了有的人家粮食充裕，有的人家却断了炊。一些断炊的人家最后只能出高价从有粮的人家买一些粮食。但到后来粮食还是不够，因为那些有粮的人家不愿意饿肚子，吃掉了太多。洪水过去，村里饿死了一些人，也有一些人家发了一笔小财。王二则又一次成了一部分人的敌人。那些人觉得王二之前好歹也就赚点黑心钱，但这一次偏偏把粮食只卖给一部分人。本来粮食平均分配是能不死人的，但就是因为王二的做法，村里死了人，王二要担责任。这一次，王二更委屈了。他没有发黑心财，粮食不涨价是接受了上次的教训才这么做的，可到头来还是里外不是人。不过他下定决心，如果还有下一次，他不仅坚决不涨价，而且要限量供应。
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可不是，百年一遇的洪水变成了5年三遇。王二住的地方也第三次被大水围困，前两次遇到洪水而缺粮的情形又一次出现。这一次，王二吸取了教训，打出了“绝不涨价！每户成人每人限购3斤，小孩每人限购1斤”的牌子。不过，很快王二就遇到了新的问题：他怎么能保证买粮的人不撒谎？他怎么又能保证一家人不轮流派人来买粮？最后他只能请求政府来帮忙。政府能做的就是挨家挨户地敲门，按着人头给每家发“粮票”，这些人最后再凭票到王二这里买粮。虽然政府中间也出了不少差错，有的人家因为政府里面有熟人也多弄了几张票，不过最后村里基本上每家都有了能够保命的粮食。洪水退去，这一次又没有饿死人。
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王二在3次洪水中遇到的问题都是一样的，就是如何把一种稀缺的资源——粮食，分配给周围的人。不管他怎么做，粮食是稀缺的这件事情都无法改变。如果我们同意中国城市里的住房也属于一种（短期）相对稀缺的资源，那中国的住房分配也面临着王二卖粮一样的问题。
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完全靠市场方式来进行分配，也就是谁有钱谁就有房子住，其实是一种最简单的方法，也其实是一种相对“公正”的做法，就像王二第一次遇到洪水时那样。虽然中国原本就存在的收入分配差距（参见第一章的《富人吃肉和收入分配不均》）和强劲的投资性购房需求（参见本章的《王二买地和投资性购房的无奈》）会导致住房分配的高度不均，但这种住房分配不均只是收入和财富分配不均的一种体现，用市场方式分配住房本身并没有增加新的不均。
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如果我们缓解了收入和财富分配不均的问题，住房分配的问题也会得到相应的缓解。不过，这样做也存在缺陷，就是拥有土地和房产的人，最后会在整个过程中“发不义之财”（参见本章的《佃户和房奴的“一个梦”》）。在中国，有土地和房产的首当其冲的就是政府和开发商。完全靠市场来分配住房，老百姓即使有了房子，也还是会有很大怨言，因为买房的过程就是向政府和开发商转移财富的过程。
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另一个选择当然就是完全靠政府来进行分配，限价限量，就像回到计划经济时代凭票供应，也就是王二第三次遇到洪水时的做法。这种做法虽然费时耗力，但保证住房的相对平均分配还是可以实现的。当然，在政府介入之前，有一些问题是必须回答的，比如说：政府能不能做到公正透明？如果政府不公正透明，只会用一种分配不均代替另一种分配不均。政府能不能够取代市场提供足够的住房？如果不能，那政府介入只会加大住房的稀缺性，从而带来更大的问题。还有就是政府介入是不是用一部分民意压迫了另一部分民意？不是所有人都喜欢相对平均的分配，一些人会在这个过程中受益，另一些人则会受损，因此政府介入之前必须有充分的广泛参与的酝酿过程。政府介入应该是一个社会选择，而不是一个政府选择。
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但也许最需要避免的，就是假装市场规律不存在。因为很多人抱怨房价高，政策的重点就变成打压房价，以房价是否变低作为政策是否成功的衡量。可是，仅仅是房价走低，并不解决最根本的问题。房价低对买房自住的人是好消息，对买房投资的人更是好消息；对穷人是好消息，对富人也是好消息。就像王二在第二次遇到洪水时，降粮价反而导致了粮食分配的严重不均，出现了严重的后果一样，压低房价本身并不能解决住房的分配问题，甚至可能加剧住房分配的不均。
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最终，王二面对的最致命的问题还是粮食不够。中国的房价问题背后，或多或少还是存在着供给的问题，毕竟一年还是要有上千万人从农村进入城市，毕竟城里的居民还想住更大更好的房子，否则无法解释为什么城里人其实原来也有地方住，但还是有那么多城里人要买房。因此，不管我们最后选择用什么样的方式分配住房，持续地增加住房的供给是无论如何不可以放松的。
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王二家的空房和空置率的解读
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王二有3个儿子，一大家子都住在一个屋檐下，很是热闹，也很受村里人羡慕。转眼，儿子都到了谈婚论嫁的年纪，也都有了对象。老大准备明年结婚，老二老三选了后年。要结婚就得有房，王二决定一家人这就忙起来，今年先把老大结婚的房盖了，明年再盖老二和老三的。
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