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房屋所有权的三则讹传
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既然住宅房地产的回报率很低，并且在投资组合中拥有太多房产是有风险的，那么为什么购买房屋的需求仍然这么大？原因之一在于，人们反复提及拥有房产所带来的经济利益。许多美国人并没有仔细考虑财务风险或评估其他选择就接受了这样一个观点：房屋所有权是实现“美国梦”的前提。
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美国政府不计成本，通过允许住房抵押贷款和住房净值贷款利息税前扣除，以及对出售主要住宅实施优惠的资本利得税来鼓励购房。“美国梦”的这种说法以及政府的这些政策，都源于人们不加质疑地接受有关房屋所有权的三则讹传。
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讹传一：我的房子会升值。
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真相：也许会，也许不会。升不升值取决于整体的经济形势，具体的房地产市场，房子的类型、状况和维护程度，以及买卖房子时所处的特定房地产周期。
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讹传二：所有权会“积累资产”。
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真相：建立在讹传一之上。只有你购买的房子保值或增值时，房屋所有权才有助于积累资产。你的住房抵押贷款需要10年付清，但是房地产市场的一次急剧下降就可能让你的房子变为负资产，即房子的价值低于你所需要支付的贷款余额。
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并且，只有当你持有房子多年之后，才能积累资产。因为你所偿还的早期住房抵押贷款主要是利息，而不是本金，所以你积累资产的步伐非常缓慢，需要十多年之久。如果你是通过无本金贷款来购买房子的话，那么仅通过偿还贷款是根本不会积累资产的。
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讹传三：我能够将住房抵押贷款利息税前扣除。
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真相：大多数美国人并不能将住房抵押贷款利息税前扣除。原因是，只有在纳税申报单上列出住房抵押利息，才能将其从纳税所得中扣除。而税务政策中心的数据表明，只有30%的美国人会列出这一项。而且只有当超过标准扣除额（2015年，共同申请的已婚夫妇为12600美元，单身人士为6300美元）时，分项扣除额才有意义。对大多数美国人来说，标准扣除额高于分项扣除额，所以他们不会将其单独列出。美国税务政策中心称：“住房抵押贷款利息扣除（MID）为上中等收入的纳税人提供了最多的好处并成为其收入的一部分。”
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拥有房子的真正花费
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关于住宅房地产平均收益的数据有些不可思议，因为你可能听人们（特别是老一辈）谈论过他们当时是如何以低价购买房子的，相比而言，这些房子现在会卖出很高的价格。这种比较是有缺陷的，因为他们没有考虑通货膨胀以及买方承担的风险水平，并且未能算上购房的所有花费。
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网上有很多可以帮你评估购买一所房子总花费的抵押贷款计算器。美国联邦储备委员会称，截至2015年年底，美国新房的销售价格中位数为297000美元。为了便于计算，假设一所房子的价格为30万美元，另一所房子为50万美元。假设每所房子都需要30年期固定抵押付款，利率为4%，首付比例为10%。假设不重新融资或提前还款，那么在30年之后，你需要为价值30万美元的房子净付出622121美元，而价值50万美元的房子的总花费将超过100万美元，高达1031868美元。
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等等，发生了什么？一所50万美元的房子怎么最后变成了100多万美元？下面是30年的付款情况（我是用mlcalc.com上的抵押贷款计算器来计算这些数字的。在下表中，括号里的数字是假设的，你可以用不同的数字重新计算）。
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表9-1
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*在上述表格中，房产税和房屋保险在抵押期内是按照恒定不变的数字计算的。因此，计算出来的总花费偏少。如果按照每年都增长的实际房产税和房屋保险来计算，那么总花费会更高。这些数字也不包括30年内所有的年度维护、翻新、改造和升级花费，如果将它们也算上，那么总花费会更高。最后一点，这些例子未算上住房抵押贷款利息税前扣除。
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这些简化的例子说明，即使没有算上增加的税收或正在进行的维护及升级花费，房屋总花费也比房屋价格高一倍多。并且，这是在低利率的环境下。2005年前后，住房抵押贷款利率是5%~7%，近来才下降到了3%~4%。
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如果我真的想拥有一个房子，那该怎么办？
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拥有房子所有权并不总是一个糟糕的财务理念，但是对于大多数美国中产阶级来说，它确实很糟糕。美国中产阶级购买房屋的方式（举债过多）以及让投资组合中房产占比过大的行为，难以让人推荐他们买房子。许多美国人也发现，房地产市场的需求有时会持续低迷，房价停滞甚至下跌，活力不足。购房，在什么时候才是一个较好的理财方式？遇到下列情形时，买房还比较有意义：
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▶财产充足（大额首付）
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▶抵押贷款很少（意味着买小房子，晚些时候再买，或等富有时再买）
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▶将其作为整体资产和投资组合中的一小部分（意味着买小房子，晚些时候再买，或等富有时再买）
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▶买在需求大的区域，比如人口密集区、城市或近郊，高档社区或旅游景区（而不是随便在美国的一个郊区）
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