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市民阶级的双重活动——商业的和工业的——刚才概述过了。他们从一开始就要同各式各样的困难做斗争，久而久之才得以克服。他们所定居的城镇和城堡丝毫没有做好接待他们的准备。他们在那里一定被看作是动荡的根源，可以说他们常常被当作不受欢迎的人。首先他们必须与土地的所有者达成协议，有时与主教，有时是与修道院，有时是与占有那里的土地并在那里执掌司法的伯爵或领主。甚至经常出现这样的情况：港口即新堡占据的地方分属于几个法庭和几个领地管辖。这些地方原是供农业使用的，而新来的移民立即把这里变成建造房屋的地面。要让土地的占有者意识到他们可以从中得到好处，还需一定的时间。这些移民过着一种与习惯相抵触或者与传统观念相触犯的生活，他们的到来引起一些麻烦，土地占有者起初对此特别感到不满。
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冲突立即爆发了。这是不可避免的，因为新来者是外地人，他们几乎索性不考虑那些妨碍他们的利益、权利和习俗。人们不得不勉勉强强给他们腾出地方，而随着人数不断增加，他们越来越肆无忌惮地侵占土地。
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1099年在博韦，教士会议不得不对染工们起诉，因为他们堵塞河道致使教士会议的磨坊不能开工。㉜在其他地方我们看到主教或者修道院对市民占据的土地提出争议。然而不管愿意与否，必须达成协议。在阿拉斯，圣瓦斯特修道院最终让出它的“耕地”，将其划成小块分了出去。㉝根特和杜埃也有类似的情况。尽管资料贫乏，当然可以设想这样的解决办法带有普遍性。直到今天，在许多城市里，街道的名称还使人想起它们当初的农业面貌。例如根特的一条主要大街还叫做“田街”（Veldstraat），在附近有一个“耕作广场”。㉞
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由于领主的多种多样，相应地土地制度也就多种多样。有的土地要承担地租和徭役，有的要缴纳维持旧堡常备戍军骑士的给养的贡赋，还有的要缴纳由城堡主、主教或代表最高司法官的推事所征收的捐税。总而言之，所有这一切带有时代的印记，这个时代的经济组织和政治组织一样完全建立在土地占有的基础上。除此之外，在转让地产时还有按照习惯法所必须履行的手续和缴纳的捐税，这如果说不是使得土地的买卖不可能的话，也是使之特别的复杂化。在这种情况下，沉重的既得权压在土地之上，使之固定不变，因此不能参加商业活动，不能得到商品价值，不能作为信贷的工具。
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审判管辖区的繁复使得已经非常复杂的状况更加复杂。市民占据的土地只属于一个领主管辖的情况是非常少见的。分占这些土地的领主每人都有自己的领地法庭，只有领地法庭有权审理有关土地的案件。有些领地法庭还执掌高级审判权或者低级审判权㉟。因而审判权限的混乱使得审判管辖区的混乱更加严重。结果是同一个人同时属于几个法庭，就看是涉及债务、犯罪或仅仅土地的占有中哪一类问题。这些法庭并非都设在城市，有时必须长途跋涉前去打官司，这样困难就更大了。而且，这些法庭在组成以及所执行的法律方面各不相同。除了领地法庭以外，几乎总是有一个古老的执行吏（échevins）法庭，不是设在城镇就是设在城堡。主教管区的教会法庭不仅审理属于教会法范围的案件，而且审理一切牵连到教士的案件，还不算大量的继承、身份、婚姻等方面的问题。
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如果再看一下各人的身份，复杂性就显得更大了。形成中的城市社会在这方面表现出千差万别。没有什么东西比新生的市民阶级更加稀奇古怪。如上所述，商人事实上被当作自由人看待。但是对于非常多的希望找到工作而涌到城市的移民来说，情况并非如此。因为他们差不多都是附近的人，所以他们不能隐瞒自己的身份。他们所逃出的领地的领主可以很容易地找到他们；他们村子里的人进城时可以碰见他们。人们认识他们的父母，知道他们是农奴，因为农奴身份是农村阶级的普遍情况，因而他们不可能像商人一样要求得到自由，商人享有自由只因他们的出身无人知晓。㊱于是大多数的工匠在城市里仍然保留着他们原来的农奴身份。可以说他们的新的社会地位和传统的法律身份是不相容的。虽然他们已经不是农民，但是他们不能抹掉农奴身份留给农村阶级的污点。如果他们企图隐瞒身份，他们的真相必然被无情地揭露。他们的领主只要宣称他们属他所有，他们就得跟着他返回原来逃出的领地。
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商人自己也间接地感受到农奴制度的害处。如果他们想要结婚，他们选择的女子差不多总是属于农奴阶级。只有最富裕的商人可望荣幸地娶他们代之偿还了债务的某个骑士的女儿为妻。对于其他人来说，和一个农奴结婚，其后果是他们的孩子失去了自由。习惯法实际上根据“龙生龙，凤生凤”（partus ventren sequitur）的格言，将母亲的法律地位赋予孩子。人们可以理解在家庭中由此而产生的不协调现象。商人自己所享有的自由不能传给他的孩子。婚姻使农奴身份重新出现在他的家庭之中。多少仇恨、多少冲突必然从这种矛盾的状况中产生！显然，古老的法律想要把自己强加于它已不相适应的一种社会，结果造成这些不合理和不公平，不可抗拒地引起改革。
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另一方面，当市民阶级壮大起来，并且凭借人员的众多而获得力量的时候，贵族在他们面前逐步后退以至让位于他们。自从旧堡垒在军事上的重要性消失以后，定居在城堡和城镇的骑士再没有理由住在那里。我们非常清楚地看到，至少在欧洲北部，他们撤往乡村，放弃城市。只有在意大利和法兰西南部，他们继续住在城市。
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这种情况或许是由于那些地方保留着罗马帝国的传统，并且在一定程度上保留着罗马帝国的城市组织。意大利和普罗旺斯的城镇与以其作为行政中心的整个地区非常紧密地联系在一起，所以在8和9世纪经济衰退时期，与其他所有地方比较起来，它们和周围地区保持着比较密切的关系。虽然贵族的采邑遍布农村，但是他们没有作为法兰西、德意志和英格兰贵族的特征的那种农村性质。他们定居在城镇，靠土地收入为生。从中世纪早期起，他们在那里筑起塔楼，直到今天那些塔楼还给予托斯卡纳的许多古老城市一种别致的外观。他们并未去掉古代社会所深深地带有的城市印记。在意大利贵族和市民阶级之间的差别看起来没有欧洲其余地方那样明显。在商业复兴时期，那里的贵族甚至对商人的生意感到兴趣，并且把他们的一部分收入投入商业。正因为如此，意大利城市的发展或许大大地不同于北部城市的发展。
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在北部城市中，只在完全例外的情况下，这里或那里有一个骑士家庭，孤立在市民社会之中，就像迷途的羔羊。在12世纪时，差不多各地贵族都已迁往乡间。然而我们在这里触及到一个迄今所知很少的问题，希望今后的研究能进一步地澄清。暂且可以这样设想：在12世纪时，贵族收入减少，苦于经济拮据，这种情况不会不促使他们离开城市。他们在城市拥有的土地，由于变成建筑房屋的地面，价值已经大大地提高，他们一定认为将这些土地卖给市民是有利的。
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教士的状况并未因市民阶级涌进城镇和城堡而有明显的改变。对他们来说，产生了一些麻烦，但也有一些好处。面对这些新来者，主教们不得不为保持他们的司法权和领地权的完整而斗争。修道院和教士会议不得不允许在他们的田野或“耕地”上建造房舍。教会所习惯的家长式的领地制度太突然地要对付意想不到的要求和需要，因此起初不可能不出现一个苦恼和不安全的时期。
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然而另一方面不无弥补之处。对让给市民的土地所收的租金成为日益丰富的收入的来源。由于人口的增加，教士从洗礼婚丧所得的酬金也相应地增加。捐款的数目也不停地增加。商人和工匠组成虔诚的善会，附属于一个教堂或一个修道院，就得缴纳年费。随着居民人数的增加，由于建立新的堂区，世俗教士的人数和收入大增。至于修道院，11世纪以后只是在极其例外的情况下才建在城市。修道院或许不能习惯于过分喧嚣忙碌的生活，此外，或许再也不可能在城市找到为修建大修道院及其附属机构所需的地面。12世纪时广布欧洲的西斯特教团只是分散在农村。
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仅仅在下一个世纪修士们才又回到城市，然而是在完全不同的情况下回来的。圣芳济会和多明我会的行乞僧那时来到城市定居，并非仅仅适合宗教热忱的新方向。安贫原则使他们与以前一直是修道生活支柱的领地组织决裂。他们觉得修道生活极其适合于城市的环境。他们对于市民除了要求施舍以外别无所求。他们把修道院建在街道旁边，而不是孤立在广阔寂静的围子的中心；他们参与工匠的一切骚乱，分担工匠的一切苦难；他们了解工匠的一切愿望，因而他们有资格成为工匠精神上的导师。
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① 自然只有处于正常情况下的城市才是如此。国家常常不得不供应那些人口过多无法自给的城市。例如，从共和国末期起罗马的情况就是如此。但是罗马人口的增加是政治的原因而不是经济的原因所造成的。
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② 肯定在中世纪稍晚的时候有很多地方具有城市的名称，享有城市的特许权，然而其居民却更多地从事农业而不是从事商业或工业。但是这些城市是以后的时期形成的。我在这里所指的市民阶级，它一开始形成就处于城市生活动力中心的地位，而且一直处于这种地位。
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③ 对于研究城市制度的起源来说，最重要的城市显然是最老的城市，市民阶级正是在那里形成的。力图依据后来较晚形成的城市（如莱茵河那边的德意志的城市）来解释城市制度的起源，那是一种错误的方法。从后来较晚形成的城市寻找城市制度的起源，正如从“耶路撒冷会议”（十字军占领耶路撒冷后在该城举行会议，确定把西欧封建统治制度强加于东方。——译者）寻找封建制度的起源一样不可能。
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④ H. 皮雷纳：《中世纪城市制度的起源》〔《历史杂志》，第57卷（1895年），第68页〕。
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⑤ H. 皮雷纳：《中世纪的城市、市场和商人》〔《历史杂志》，第67卷（1898年），第59页〕；F. 科伊特根：《德意志城市制度的起源的研究》（莱比锡，1895年）；S. 里切尔：《市场与城市之间的法律关系》（莱比锡，1897年）。
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⑥ H. 皮雷纳：《中世纪城市制度的起源》，第66页。
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⑦ 只有地理环境是不够的。关于夸大地理环境的作用，见L. 费弗尔：《大地和人类的进化》，第411页往下（巴黎，1922年）。
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⑧ 例如，编年史者奥尔瓦的吉尔在提到1061年列日的主教授给于伊城特许权时指出了几点，但是“为了不使读者厌烦”，避而不谈其余部分。显然他想到的是教会的读者，他是为他们写的。
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⑨ 里歇：《历史》，第3册，第103页（约985年）：“商人区像城镇一样筑起围墙，默兹河将其与城镇隔开，架有两座桥使其与城镇相连。”
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⑩ 在斯特拉斯堡的老城市法中，新的居民点称为外城（urbs exterior）（F. 科伊特根：《城市制度史的文献》，第93页，柏林，1899年）。
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⑪ 《康布雷主教言行录》（《德意志历史文献·著述》，第7卷，第499页）。
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⑫ F. 基内：《普罗旺斯政治制度史》，第212页。
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