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你不可不知的法律常识 12．是不是所有的合同都可以采用电子签名？
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案例
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2009年6月，刘先生和张女士夫妻二人通过某中介公司购买了一套住房，并向中介交付了2万元定金。由于卖房人黄先生是新加坡籍，签约时人不在国内，刘先生和张女士在中介公司的安排下以电子邮件方式与卖房人黄先生签订了《房屋转让合约》，该合约中黄先生的签名为电子签名。双方约定共同到当地房地产交易中心签订《存量房买卖合同》，否则视为违约，但随后卖房人拒绝前往办理手续。于是，刘、张二人诉至法院要求卖房人承担违约责任。纠纷发生后，中介公司将尚未交付给卖方的定金2万元退还给刘、张二人。被告黄先生向法院辩称自己没有签订过房屋转让合同，也没有收取过两原告的定金。法院经审理，认为双方签订的《房屋转让合约》因当事人未有效签名而尚未成立，因此判决驳回了原告的诉讼请求。
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律师解答
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很多人对电子签名非常陌生，不太清楚什么是电子签名、电子签名包括什么、电子签名的作用是什么。其实，电子签名就是通过密码技术对电子文档的电子形式的签名，并非是书面签名的数字图像化，它类似于手写签名或印章，制作电子签名的方法也非常简单。2004年8月28日全国人大常委会通过了《中华人民共和国电子签名法》，并于2005年4月1日起实施。电子签名的作用主要有：一是证明文件的来源，即识别签名人；二是表明签名人对文件内容的确认；三是构成签名人对文件内容正确性和完整性负责的根据。可靠的电子签名和数据电文与手写签名和书面文件具有同样的法律效力。
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目前来说，在我国电子签名技术并未普及，多用在金融和电子政务等领域。此外，商业领域中的电子合同经常会用到电子签名。相比纸质合同，电子合同除了更为省时、省力，并且便于保存和管理，还能更好地与诸如线上交易、线上人力资源管理、线上培训等网络场景无缝衔接，在解决线上纠纷时能够兼顾方便与法律有效性。
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虽然《中华人民共和国电子签名法》没有强制要求电子签名需要第三方机构认证，但判断电子签名是否符合技术性要求需要很强的技术性和专业性，所以很多大公司都会依据《中华人民共和国电子签名法》第16条的规定，将电子签名交由依法设立的电子认证服务提供者进行认证。
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但并不是所有的文书都可以采用数据电文的方式，根据《中华人民共和国电子签名法》第3条的规定，有几类文书不得使用数据电文的形式，即不能采用电子签名，包括：（1）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；（2）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；（3）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；（4）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。因为这几类事项与当事人利益最密切相关，采用手写签名更能体现当事人的真实意思。
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法律依据
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《中华人民共和国电子签名法》
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第三条 民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。
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当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。
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前款规定不适用下列文书：
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（一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；
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（二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；
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（三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；
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（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。
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你不可不知的法律常识 13．什么是“买卖不破租赁”？
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案例
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2009年12月1日，潘某与房主张某签订了房屋租赁合同，租用张某位于市区中心位置的门面房122平方米开设小吃店，约定租赁期限为6年。2010年9月17日，张某将该房出售给了吴某。随后，潘某又重新与吴某签订《房屋租赁合同》，约定租期从2010年12月1日至2011年11月30日。潘某按照合同约定支付了房屋租金，继续使用该房屋从事经营，但2011年10月，吴某提前通知潘某“合同到期后其房屋不再续租”。租期到期后，吴某多次找到潘某要求其交出房屋，但潘某拒绝。无奈之下，吴某将潘某告上法庭，要求其无条件腾退，并赔偿自己的损失。在案件审理中，被告提出，根据“买卖不破租赁”的规定，其与原房主张某签订的合同租期6年未到期。但法院认定，因原房主张某将该房产转让给原告吴某，而且原告与被告重新签订了合同，所以被告与原房主张某签订的租赁合同终止。最终，法院判决被告潘某将房屋交付原告，并赔偿原告在合同到期后占用房屋期间的损失款1.5万元。
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律师解答
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“买卖不破租赁”是民法上的一项重要制度，它是指在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新的所有权人仍然有效。比如，房主将房屋出租给他人，但在租赁期间又将房屋出售，那么原有的租赁合同继续有效，不因房屋的售出而发生终止，租户可以要求继续承租，新房主无权单方面终止租赁。这个原则并不是说房东不能卖房子，而是说房东卖掉房子以后，不能破坏原有的租赁关系。也就是说，即使把房子卖了，房东仍然不能把租房者赶走。法律之所以这么规定，是担心如果房屋频繁转手出售，会大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序的混乱。
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基于这一制度，房屋出租人即房主在将其所有的房屋出卖前，应当承担相应的义务，一是提前通知承租人，根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人享有在同等条件下优先购买的权利；二是本着诚实信用的原则，对购买人进行告知，即把要出卖的房屋上负担的承租义务如实告知买受人。
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