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你不可不知的法律常识 30．夫妻购买的小产权房，离婚时如何分割？
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案例
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李某与丈夫秦某于1999年5月登记结婚，次年生育一男孩。2006年1月份，夫妻购买了位于市郊的两套房屋，并由村民委员会制发了所有权证书，均登记在李某名下，两套房屋共支付购房款60余万元。2013年，双方感情不和，起诉到法院离婚，同时要求分割李某名下的两套房产。法院经审理认为，夫妻双方均非房屋所在地的集体经济组织成员，所有权证为村民委员会制发，依法不能产生物权设立、变更、转让的法律后果，因此所购房屋为小产权房，两人实际并未取得该两套房屋的合法的所有权。最终法院判决，由两人各取得一套房屋的使用权。
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律师解答
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近年来，由于城市商品住房价格上涨过快，小产权房在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求，成为人们关注的焦点。国家相关部门虽多次明令禁止该类房屋的建设、销售，但始终未能对之前所建小产权房的相关权属问题作出明确的规定。
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房产分割问题一直是离婚纠纷中争议的焦点。夫妻关系存续期间购买的小产权房在离婚案件中如何处理更是成为审判实践中的一大难点。对于在离婚案件中小产权房能否予以分割，各地法院的理解和做法也各不相同。有的法院认为，在离婚案件中小产权房可以分割，因为在离婚纠纷中只涉及家庭成员内部，分割前后并不会产生市场流通的后果；有的法院认为小产权房虽不能分割所有权，但应当分割财产性权益，即小产权房的市场价值；还有的法院对小产权房不予处理，因为法院担心如果对涉案小产权房进行分割，以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权，会与物权法的规定相悖，而且导致大量类似案件涌入法院，助长当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认，干扰国家对农村土地和房屋管理部门的管理。
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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》规定，法院不宜判决房屋所有权的归属，但可以根据实际情况判决由当事人使用。案例中法院判决李某和其丈夫秦某各分得一个房子的使用权正是基于此规定。如果两人日后取得了两个房子的产权，可以再向法院起诉要求予以分割处理。
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一般情况下，法官会通过调解结案，向当事人解释法律的规定，说服当事人对小产权房自行达成协议。有的法院虽然在判决书或调解书中将小产权房判给了一方，但由于小产权房不符合国家法律规定，没有进行产权登记，法院也无法强制执行过户。不过，一些地方的法院为了破解这个难题，保护当事人权益，会采用变通的方法，向村委会发出协助执行通知书，让协助义务人配合法院办理房屋权益人更名手续。
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法律依据
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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
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第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
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当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
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你不可不知的法律常识 31．夫妻假离婚买房有什么法律风险？
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案例
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2007年9月，陈先生贷款购买了一套房屋，并登记为该房屋产权人。2009年1月1日，陈先生与洪女士登记结婚。2012年，当地出台了房屋限购政策，由于已拥有一套房产，陈先生在买第二套房时就得多花十几万的冤枉钱，用以支付税费和首付款。为此，两人约定先离婚，现有的房产归到洪女士名下，由名下无房的陈先生贷款购买第二套房，之后二人再复婚。然而，房子过户到洪女士名下后，她却拒绝承认双方是为了买房子而“假离婚”，提出双方是感情破裂而离婚，也不同意丈夫享有房子一半产权。无奈之下，陈先生到法院起诉，要求撤销与妻子“假离婚”时签署的财产分割协议。但由于陈先生无法提供证据证明双方是假离婚，因此他的诉求没有得到法院的支持。
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律师解答
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我国实行婚姻自由，根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，只要婚姻双方当事人依法在民政部门办理了离婚登记手续，双方当事人的婚姻关系即宣告解除，所以法律上不存在“假离婚”的概念。不管是否出于真心登记离婚，产生的法律后果是相同的，即国家承认夫妻两人的婚姻关系终止。通过“假离婚”重新获得购房资格或者享受购房优惠，实际上是一种打政策擦边球的行为，表面看获得了利益，但实际上风险很大。
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首先是丧失财产的风险。夫妻双方假离婚时签订的财产分割协议，除非当事人能举证证明存在胁迫或欺诈事由，法院一般都会认定为有效。由于“假离婚”的当事人在签署离婚协议时已经达成某种默契，在发生争议后想主张离婚协议无效或以欺诈、胁迫为由主张撤销离婚协议的，举证的难度极大，法院一般会以证据不足而驳回诉讼请求。而且，在离婚和复婚之间，夫妻共同财产和婚前财产的性质已经发生了转化。以本案为例，因为第一套房产已在民政局协议离婚时分割完毕，已经产生法律效力，房子属于洪女士一方个人财产，即便是双方复婚，第一套房的性质仍然是洪女士的个人财产，不会再变成夫妻共同财产。从法律上来说，陈先生自然无权要求分割。此外，有一些夫妻假离婚后一直拖着没有再复婚，一方在此期间死亡，由于双方已经离婚，便不再具备继承的资格，无法作为法定继承人继承对方的财产。
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其次是“弄假成真”的风险。从夫妻双方身份关系上看，“假离婚”之后，双方的婚姻关系已经结束，任意一方均有权选择与其他人再次结婚。如果一方不愿意复婚，就可能出现“弄假成真”的情况，如果由于在“离婚”时约定把房产归属一方所有，另一方就会弄巧成拙“人财两空”，就会像案例中的陈先生一样，“赔了夫人又折兵”。尤其是一些人别有用心，担心对方不同意离婚，争不到小孩的抚养权，于是便以“假离婚”购房为由，然后假戏真做，以达到其真离婚的目的。
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最后是可能承担刑事责任。有一些人采用伪造、变造离婚证或者网上购买假离婚等方式进行“假离婚”，这是一种严重违法的行为，涉嫌构成伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪，最高可以判处十年有期徒刑。此外，如果假离婚是为了躲避房产税收，则涉嫌违反税收法律，会受到相应的行政处罚，如果其逃避的数额较大，还可能受到相应的刑事处罚。
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法律依据
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《中华人民共和国婚姻法》
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第三十一条 男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。
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