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你不可不知的法律常识 44．送出去的彩礼能收回来吗？
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案例
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男子张某与岳某于2009年11月经媒人介绍相识，并确立了恋爱关系。2010年3月21日，两人订婚。订婚当日，张某家人经媒人之手付给女方岳某家婚约彩礼3万元。订婚后，张某与岳某开始共同生活。双方未办理结婚登记，也没有生育子女。2013年3月2日，岳某因生活琐事负气离开张某家出走，外出打工一直未回张家。为此，2015年10月，张某将岳某告上法院，请求其退还3万元彩礼。法院审理认为岳某应返还婚约彩礼，但鉴于已与张某共同生活近3年，故应酌情予以返还，最终判决返回5000元。
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律师解答
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男女双方在初步确定婚姻意向后，男方向女方赠送聘金、聘礼，即通常所称的“彩礼”，已成为一种普遍的习俗，特别是农村地区具有一定的普遍性。按照传统习惯，彩礼一旦送出，双方不得反悔。如果女方反悔，彩礼必须无条件退还；如果男方反悔，则女方可以拒绝退还。
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从表面上看，彩礼是男方赠送给女方的。一般而言，所谓赠送是自愿的，所以在法律上是不能要求返还的。但彩礼与一般的赠与行为不同，这种赠与是以男女双方结婚为目的，所以它不同于一般的无偿赠与，是一种附条件的赠与。基于此，我国法律规定了三种可以要求返还彩礼的情况：（1）双方尚未办理结婚登记手续，即实际上并未结婚；（2）双方虽然结婚，但并未共同生活；（3）这种情况比较复杂，即结婚前给对方彩礼，导致给付方生活困难的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》的规定，“一方生活困难”是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。
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法律虽然规定了返还与不返还的基本原则，但究竟如何掌握返还的尺度，法院会根据当地风俗及当事人特殊情况酌情认定，比如哪方提出解除婚约、双方结婚时间长短、有无生育子女、财产使用情况、双方经济状况等。一般情况下，如果是接受彩礼的一方即女方提出解除婚约，相对于男方提出而言，返还的彩礼金额要多一些。
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彩礼的给付与收受不限于男女双方，往往涉及双方父母，甚至中间人（主要是媒人），而一旦产生纠纷，当事人会声称自己不是收受人或对方非给付人。所以，为了便于解决纠纷，如果在给付彩礼后双方未能结婚，由实际支付彩礼的人比如男方父母作为原告，实际接受的人作为被告比较合适。所以，建议女方父母不要接受彩礼，最好由女方以自己名义办理存折自行处理，这样既可证明彩礼的去向，也可避免父母成为彩礼返还的连带责任人。另外，男方赠送彩礼不可能要求对方出具收条等手续，一旦发生纠纷往往拿不出送彩礼的证据，所以赠送彩礼可通过介绍人、中间人进行，让他们作为见证人，也可以通过转账的方式支付，尽量不用现金，这样就会有对方的收款记录，避免日后发生争议。
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法律依据
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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
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第十条 当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：
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（一）双方未办理结婚登记手续的；
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（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；
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（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。
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适用前款第（二）、（三）项的规定，应当以双方离婚为条件。
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你不可不知的法律常识 45．房子70年产权到期后该怎么办？
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案例
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2016年3月份，市民王先生买了一套二手房，房子过户成功后，他拿到了房产证。随后买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。王先生来到当地行政审批窗口，工作人员告诉他，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元。由于房子已经过户，没有办法退回，而且如果土地证办不下来，房款还处在银行监管的状态，会一直冻结，买卖双方都拿不到。
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律师解答
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房屋产权包括房屋所有权和土地使用权，不能混淆这两种权利。房屋所有权属于个人产权，根据《中华人民共和国物权法》第64条的规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。通俗来讲就是，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。但我们是社会主义国家，土地属于国家所有，房屋产权人只享有土地的使用权。根据土地管理法的规定，土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
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70年使用年限的计算是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起，而不是很多人以为的是从自己和开发商签购房协议，或者从自己拿到房本的日期开始。由于开发商拿到土地后不会立即开工建设，最快也需要两三年的时间，所以一般剩余的土地使用年限只有60多年。
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住宅建设用地使用权期限到期后，如何处理？是否需要再次缴纳出让金？《中华人民共和国物权法》第149条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但具体怎么操作，目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。媒体曾给出了两个解决方法：一是延长土地使用权期限，可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额；二是根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
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青岛、深圳、温州等地都发生过土地使用权到期后如何续期的问题。深圳、青岛依据当地的“公告基准地价”对续期进行了收费，一般只有几百块钱，最多不过几千块钱，而温州是希望依据“市场评估地价”进行续期收费，所需费用比青岛、深圳要高。针对这一问题，2016年12月23日，国土资源部在召开《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会时就表示，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。2017年3月15日，李克强总理在十二届全国人大五次会议后答记者时表示，国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。而且，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。可以说，总理的回应给老百姓吃下了定心丸，而法律层面的顶层设计也会展开，跟《物权法》《土地管理法》等法规对接的房屋产权续期制度未来将问世。
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