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房价高是开发商抬上去的吗
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很多人认为，普通人买不起房，是因为开发商把房价抬得太高。这样的看法不能说完全不对，但是极其片面。如果没有买方愿意出高价，开发商不可能抬价。或者说抬价也没用。现在房价高的原因，是买房的人愿意出高价，再加土地供应不足，是买方和卖方共同决定的价格。“供需决定价格”是经济学的铁则，不论事物如何复杂，这个道理永远不会过时。
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开发商想抬价，这没有问题，所有的卖方都想提价。不光是开发商，马路边上摆小摊的人也想提价，这没有例外。而且想提价也没错。市场经济中，企业的任务是追求利润，通过赚钱为人民服务。市场经济是这样一种制度，当每个人都为赚钱努力时，不知不觉地就为人民服务了；想赚钱，就得为人民服务，在赚钱的同时，人民得到了服务。市场经济之所以能改善人民的生活，原因就在此。当然，赚钱要守法，不可弄虚做假。
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既然卖方都想提价，价格会不会太高？不会，因为有需求在限制。买方不愿意出高价，价格就上不去。
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价格是由供需决定的，和成本无关。如果价格等于成本，就永远没有利润，也永远没有亏损。大多数人往往容易误解，以为价格等于成本，或在成本的上下浮动。从长远来看，这个说法是有道理的。但是长远是多久？1个月？1年？10年？都有可能。就每时每刻而言，价格只能由供需决定。我国的房价高，根本上是需求旺盛的缘故，或者说买房的人不怕贵，再贵照样要买。大多数人买不起房，就以为别人也买不起。这是站在自己的立场上看问题，把问题看拧了。
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观察经济问题可以看出，最容易犯的毛病就是片面性，就是从自己的立场看问题，不懂得事物的多面性。比如大多数人都是消费者，所以很容易从消费者的立场看问题，总是希望价格越低越好。这就是片面性。如果有人主张某种商品应该提价（比如说大学学费该涨），多半会遭到大众的反对，甚至要挨骂。政府官员应该懂经济学，避免片面性的错误，但是他们往往要讨好群众，所以也不说真话。大家就这么稀里糊涂。谁有能力避免片面性，又不被利益左右？恐怕只有学者了。可是说真话的学者往往被误解，遭人骂。最可悲的是许多人被蒙骗而不自觉，至死不悟（真的死掉了，不是形容词），他们喜欢听那些解气的话，自愿被蒙骗，因为解气是特别舒服的一件事。我们这个世界就是这样的世界。
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房价为什么高？关键是有人不怕贵。这和我国的宏观形势有关。我国的经济增长率很高，每年的财富生产能够增加10％左右。这么多的财富被生产出来，但是消费掉的并不多，有大约40％储蓄起来了。再加上财富分配的不均，收入高的人年增收入远超过10％。他们手中的钱很多，又找不到合适的投资机会，于是就拿他们的储蓄买房。要想房价下降，这几个条件必须有所改变。或者是经济增长率下降，消费扩大储蓄减少，财富分配均匀化，有更多的投资机会；或者是大大增加房屋的供给，关键是增加土地的供应。我国房屋供应的限制就在于用于开发的土地不足。特别是为了粮食安全考虑，而过度限制农田转用于开发用地。这项政策应该改变。
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“世界上最巨大的浪费”
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被扭曲的房地产市场
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我同意许多经济学家的看法，我国的房地产市场有相当程度的扭曲，表现在房价虚高；高档房的比例不适当地多，脱离了大众的需求；房地产业的利润比较高，而且长期居高不下；资金流入房地产业数量巨大，出现泡沫。
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造成这种扭曲现象的原因很多。有些人认为是房地产业的企业家造成的，他们追逐利润，不愿意为大众服务，见利忘义。结果他们在舆论面前有很大的压力，有口难辩，自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润，他们没有错。微观经济学可以证明，企业家的目标就是利润最大化，如果想着别的，反而不是好企业家。有些国有企业领导人就是由于不关心企业利润，而把企业引导到错误的路上去了。
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现在房地产业发生的扭曲，原因在宏观经济中。宏观经济中的问题不解决，房地产业的企业家对此是无能为力的。
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先说房价虚高。企业作为供给方，总是想方设法提高价格，这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜，他们会尽量压价。现在房价高，是买方愿意，而且也有钱出高价购买。是他们，而不是房地产商抬高了房价。
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是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房？答案在我国收入分配的特点上，即财富集中在少数人手里。他们手里有很多钱，要买好房子、大房子、贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道要让开发商盖普通的低档房，卖不出去，同时却损失了高端客户？我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，正是与我国财富分配中贫富差距悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况，不改变收入分配，房地产业的结构同样改变不了。
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再说房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。大家知道，高利润是维持不长的，只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样要素的竞争都是不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不大，而是靠关系。
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现在土地要求通过公开拍卖，据统计，拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来，还是政府垄断着，高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多，因为利率还没有放开，获取资金不是市场竞争的结果，而是靠关系。所以，房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免暗箱操作，做见不得人的事。但是这不能全怪他们，主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多，办一个大一点的企业都离不开政府。可以说，大企业都得搞点桌下交易，你不同流合污事情就做不成，这叫做逼良为娼。
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还有房地产泡沫问题。我曾到上海，看到我弟弟的住处，2001年买的房子，7年以后，他们的楼三十几层都卖完了，里头40％是空着的。是不是太多？他指着对面的楼，是2003年盖的，那个楼也卖完了，但60％是空房。所以我判断，中国的房地产有很大的泡沫。原因很简单，因为有大量资金没有别的出路，于是都涌向了房地产业。
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由于泡沫存在，资源配置极端不合理。据报道，全国有6000万间住宅6个月内电表没有转动。有将近1/4的房子卖出了没有人入住。巨大的钢筋混凝土，加上劳动的付出建成的住房被闲置，是资源的极大浪费。
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为了防止房价虚高，国务院出台了限制房价的政策。限制购买第二套房，提高房贷利息率，提高首付的比例，等等。但是并没有找到住房市场的根本问题。现在是压房价；如果房价往下跌，又得托房价。短期政策并不一定有效，还有可能加剧市场的波动。
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是什么原因致使这么多人不怕房价贵，再贵的房也敢买，把房价抬得高高的？他们买房不是为了自己住，也不是为了给别人住，就是为了等涨价发财。可是另一面是高房价挺住的空房子，使许多嗷嗷待哺等着要买房的蚁族被排除在住房市场之外。世界上最巨大的浪费，恐怕就是中国的房地产业了。
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一个市场中有少量的投机是好的，此时投机能够创造财富。但是投机过多时，价格被投机者控制，投机变成赌博，就不能创造财富。不光房地产市场是这样，其他一切市场都是这样。
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股票市场上的投机者，低价买进高价卖出，如果价格预估正确，他们在赚钱的同时也能为企业的优劣变化指出方向，所以对社会是有贡献的。他们所赚的钱就是社会给他们的回报。但是如果他们判断错误而赔钱，把走向恶化的企业看成好企业，把坏企业的股票价格抬上去，最后事实证明企业的股票价格下降，社会就会对他们惩罚。这是很公平的。
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但如果投机者人数太多，会扰乱正常的市场秩序，使价格陷入混乱。投机者失去方向，投机就变成了赌博。投机能创造财富，而赌博是不能创造财富的。比如我国的股票市场，一年的换手次数达到7次，外国的换手率只有一两次，说明投机活动太多。不改变这样的状况，股票市场很难正常化，金融危机也更容易发生。房地产市场也是同样的道理，我们必须防止过度投机，它有害于国民经济。
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回过头来总结，我们有三方面的问题：收入分配不均、土地和资金市场缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道，是造成房地产业扭曲的根本原因。这些原因不改变，扭曲就不会得到纠正。
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