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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 [:1703429282]
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大蓝图
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综上所述，我们认为债务是危险的。如果这种论断是正确的，而且家庭债务的确引发了经济大衰退，那么我们就必须从根本上反思金融体系。金融市场存在的主要目的就是帮助经济体中的人们来分散风险。金融体系提供很多降低风险的产品：人寿保险、股票投资组合或者主要指数的卖出期权。居民家庭需要一种免受不可知事件影响的安全感。
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如果一个金融体系的繁荣发展靠的是向家庭大量发行债务，那么它就做了我们不想让它做的事情——它将风险完全集中在债务人身上。我们希望金融体系帮助我们免受房价下跌冲击的影响，但恰恰相反，正如我们将展示的那样，它将损失完全集中到了房产所有者身上。金融体系实际上伤害了我们，而不是帮助我们。例如，对负担住房抵押贷款的房产所有者来说，我们将论证为什么房屋资产比银行持有的住房抵押贷款的风险要高得多，而只有当房价崩溃时房产所有者才会意识到这个问题。
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但并非所有的都是坏消息。如果我们认为过度依赖债务是相关问题的始作俑者，那么这个问题就存在弥补的可能。我们将经济严重衰退和大量失业视作商业周期不可避免的组成部分，我们能够决定自己的经济命运。我们希望本书可以提供一个知识框架，以事实作为支撑，帮助我们应对未来的衰退，甚至阻止它们发生。我们也知道这是一个雄心勃勃的目标，但我们必须这么做。我们坚信衰退并非不可避免，它们不是我们必须接受的神秘自然现象。相反，衰退是金融体系的产物，它产生了过多的家庭债务。经济灾难是人为的，正确的分析框架有助于我们理解如何防止它们再次发生。
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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 第一篇 大毁坏
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第2章 债务与毁灭
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我们每个人都面临一些可能改变命运的不可知威胁：突如其来的疾病、恐怖的暴风雨、火灾。我们知道我们需要保护，免受这些事情的影响，因此我们购买保险，以便在这些事情发生时获得赔偿。这是我们与金融市场发生关系的最普通的方式之一。由金融体系整体来承担这些风险远比由个人来承担要好得多。
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我们俩中有一位（阿米尔）是在堪萨斯州托皮卡长大的，那里的居民对龙卷风的威胁久久难忘。堪萨斯人从小就在学校进行龙卷风演习，小孩子们快速冲出教室涌向走道，他们按要求用手捂住脑袋和脖子，卷成球状，紧挨着墙。这样的演习每年至少有两次，校长们知道必须对龙卷风的不期而至做好准备。同样，堪萨斯的房主们也需要对龙卷风有所准备，确保他们的房屋一旦被龙卷风毁坏（但愿这不会发生），他们购买的保险能够对此给予补偿。尽管这部分资金不足以完全弥补房屋损失，但可以确保一个家庭在绝望时刻能够重建生活。保险可以保护人民——这是金融体系存在的主要功能之一。
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尽管房价下跌一般不会导致受伤或者死亡之类的危险，但给房产所有者带来了另一种无法预料的严重风险。对很多美国人来说，房屋资产是他们唯一的财富来源，他们还指望用它来退休养老或支付孩子的大学教育费用。房价的急剧下跌就像摧毁堪萨斯小镇的龙卷风那样出乎人们意料。但是一旦提到与房价相关的风险，金融体系对住房抵押贷款债务的依赖却扮演了与提供保险相反的功能：它将风险完全集中到房产所有者身上。保险可以保护房产所有者，但债务将房产所有者置于危险境地，下面就是债务运作的机理。
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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 [:1703429285]
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严峻的债务
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债务在经济中扮演着很普通的角色，常常使我们忘记了它的残酷性。债务的一个基本特点是借款人必须承担与资产价格下跌相关的第一损失。举例来说，如果一个房产所有者利用80000美元的住房抵押贷款购买了一幢价值100000美元的房屋，那么房产所有者在房屋上的资产净值为20000美元。如果房价下跌20%，房产所有者将损失20000美元（他的全部投资），然而住房抵押贷款的发放人却毫无损失。如果房产所有者以80000美元这个新的价格卖掉房子，他必须用其全部收益偿付住房抵押贷款，这样他将一无所有。用金融术语来讲，住房抵押贷款发放人享有房屋的优先索赔权，因此他在房价下跌时是受到保护的。房产所有者享有次级索赔权，如果房价下跌，他将遭受巨大损失。
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但是在这个例子中，我们不应该将住房抵押贷款发放人作为一个独立的个体来考虑。在经济体中，住房抵押贷款发放人使用的是储户的钱，储户将钱以存款、债务或权益的方式给银行，因此是住房抵押贷款银行的最终拥有者。当我们说住房抵押贷款发放人拥有房屋的优先索赔权，我们真正所指的是经济体中的储户拥有房屋的优先索赔权。那些高净值的储户在面对房价下跌时所得到的保护要比借款人多得多。
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我们退一步，看看经济整体中的借款人和储户。当房价整体下跌20%时，损失全部集中到经济体中的借款人身上。考虑到在价格暴跌前借款人已经是低净值者（这就是他们为什么要借款的原因），损失完全集中到他们身上，将恶化其财务状况。他们已经没有多少净资产，现在他们的净资产变得更少。与之相比，储户一般拥有较多的金融资产，并且基本没有住房抵押贷款，房价下跌时，其净资产价值不会有多大损失。这是因为他们通过存款、债券及持有的资产，最终享受经济体中房屋的优先索赔权。尽管房价可能下跌很多，优先索赔权也可能遭受损失，但他们比借款人遭受的损失要低得多。
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因此，损失完全集中在债务人身上将不可避免地与财富不平等联系在一起。当高债务水平的经济体的房价出现下跌，那么这种下跌将放大财富的不平等，因为低净值家庭承担了大部分损失。尽管储户也可能受到负面影响，但他们在经济中的相对地位提高了。在上面的例子中，在房价崩溃前，储户占有房屋价值的80%，而房产所有者占有房屋价值的20%；但房价崩溃后，房产所有者的房屋所有权被完全排除，而储户百分之百占有房屋价值。
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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 [:1703429286]
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大衰退期间的债务与财富不平等
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大衰退期间，房屋价值减少了5.5万亿美元，这个数字是很巨大的，特别是考虑到美国经济的产值也才约为14万亿美元。面对如此巨大的打击，房产所有者的净值遭受明显的损失。但是损失的分配情况如何呢，借款人的境遇究竟又是如何变得更糟糕的呢？
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首先来考察2007年美国净值的分布情况。1一个家庭的净值主要由两类资产组成：金融资产和房屋资产。金融资产包括股票、债券、支票和储蓄存款以及居民拥有的其他业务收益。资产净值的定义就等于金融资产加上房屋资产，减去所有债务。住房抵押贷款和房屋权益负债是目前家庭债务的最主要组成部分，截至2006年末占所有居民债务的80%。
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2007年美国不同家庭在净值的组成和杠杆（债务总额）上存在巨大差异。在净值分布中位于底层20%的房产所有者——也是最穷的房产所有者——是高度杠杆化的，他们的杠杆比率，或总债务与总资产的比率，接近80%（就像上面房屋价值为100000美元的例子）。而且，最穷的房产所有者的净值几乎完全依靠房屋资产，因此贫穷的房产所有者几乎没有金融资产用以应对经济衰退。他们只有房屋资产，而且是高度杠杆化的。
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而富人在两个方面有所不同，首先，衰退到来时他们的债务要少得多，与最穷的房产所有者高达80%的杠杆比率相比，最富的20%的房产所有者的杠杆比率仅为7%；其次，他们的净值绝大多数都放在了非房屋资产上。穷人是4美元的房屋资产对应着1美元的其他资产，而富人恰恰相反，是1美元的房屋资产对应4美元的其他资产，比如货币市场基金、股票和债券。图2.1生动地展示了这些事实，根据净值，将2007年美国的房产所有者划分为五等份，最穷的家庭靠近图的左边，而最富的靠近右边。图例显示在五等份的每组中，总资产的组成包括债务、房屋资产和金融资产。当将视线向图的右边移动时，可以看到杠杆是如何下降的，金融资产是怎样增加的。
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图2.1 2007年房产所有者的杠杆率（按净值五分位）