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为什么会失业？
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从各种事实可以得出一个令人信服的结论：经济完全无法调整以应对源自杠杆化损失的大规模支出冲击。我们看到，工资没有下降，人们也没有到别处寻找工作。但这究竟是为什么呢？现在仍有大量研究在持续跟踪这个问题。正是这个问题促使凯恩斯在1935年写出了他的新理论，但是我们认为，仍然没有令人满意的答案能解释它。
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经济学家们提出的一种解释是技能错配。这一解释的基本思想就是工人从事其他专业工作需要接受再培训。费城联邦储备银行行长查尔斯·普洛瑟简单地总结道：“你无法很轻松地将一名木匠变成一位医生，你也不能轻易地将房地产经纪人变成制造业工厂的计算机专家。”6但是技能错配解释与经济体出现的就业大幅减少并不一致。每个行业、每个教育层面的工人都出现了失业大幅增加的情况。
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另外一个解释就是止赎延迟和政府救助降低了工人在大衰退期间寻找工作的积极性。例如，凯尔·赫肯霍夫和李·奥哈纳图认为，不会立即止赎的跳期支付抵押贷款（skipmortgage）同时起到了类似失业保险的作用。7当一个工人失去工作时，他可以选择跳期支付抵押贷款，但是为了享受这一好处，他就必须住在当前的房屋里。这样一来，他就没有动力到其他地方寻找新的工作。从失业保险及其他政府救济中也能得到相同的观点，它们在理论上降低了失业工人接受更低工资的积极性。如果一个被解雇的工人收到了失业保险赔付，按常理，要诱使该工人接受一份工作，工资必须高到足以弥补工作带来的不快乐。
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这些观点在理论上有道理，但是几乎没有经验证据的支持。例如，杰西·罗思坦就研究了失业保险对失业率的影响，8他发现：扩大失业保险实际上提高了大衰退期间的失业率。但是这种影响非常小，与总体失业率增加5%相比，随着失业保险的扩大，失业率仅增加0.1%～0.5%。约翰内斯·施米德尔、蒂尔·瓦赫特和史蒂凡·本德研究了德国在经济繁荣和衰退时期扩大失业保险的影响。9他们发现的证据显示，在衰退期间失业保险对降低人们寻找工作积极性的影响实际上较小。
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尽管经济学家们未能解释失业，但不能诋毁他们对人类行为后果的专业看法。他们是严肃认真的。史蒂芬·戴维斯和蒂尔·瓦赫特利用社会保障档案的收入数据评估了衰退期间失业的货币损失。10他们发现一名在衰退期间被解雇的工人此后失去的收入等于他在被解雇前年收入的三倍。他们指出，这是一个相当惊人的数目。而且那还仅仅是货币损失。非货币损失——压抑、失去尊严、离婚——更加难以量化，但基本可以肯定的是，这类损失甚至会更大。
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持续的高失业给社会施加了极大的成本，它为什么会持续存在，经济学家们也没有好的答案。我们的观点非常简单：我们必须努力，改变经济体系，以避免导致高失业的冲击出现。一旦杠杆化损失出现，支出的快速下降及令人痛苦的失业增加几乎不可避免。我们必须从源头上解决这个问题，而不是在冲击变成现实时，寄希望于经济体的自我调节。
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杠杆化损失：小结
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在本书开篇，我们就使用了大量的统计数据。在历史上，最严重的衰退之前都出现了家庭负债急剧上升和资产价格暴跌的情况。在美国不论是大衰退还是大萧条都遵循了这种模式。从国际情况看，我们观察到，那些家庭债务负担大幅上升的国家，其大衰退的程度更加严重。家庭债务上升、资产价格暴跌和经济严重紧缩之间存在必然关系。
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因此我们提出了杠杆化损失框架来解释这种情形。问题的关键是债务。由于止赎以及损失集中到那些经济中净值最少的负债家庭身上，债务就进一步放大了资产价格的下降。债务的基本特点是：它迫使债务人承担这种猛烈冲击。这种情况非常危险，因为负债家庭的支出对净值冲击极端敏感。当净值出现下降时，他们将大幅减少支出。需求冲击毁坏经济，结果就是经济大灾难。
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来自美国大衰退的证据支持了这一框架。房地产市场崩溃通过摧毁贫困负债购房者的净值拉大了财富不平等。使用美国各地支出减少的差异，我们说明了支出减少主要集中在那些受杠杆化损失冲击最大的县。支出急剧下降所造成的后果波及整个经济体，那些房地产没有出现下跌地区的工人也丢失了工作岗位。
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但是，到目前为止我们回避了一个中心问题：经济体是如何落入杠杆化损失陷阱的？或者，换句话说，是什么导致债务出现如此大规模直至最终不可持续的增长？在第6章我们将研究这些问题。正如我们所认为的那样，债务不仅放大了崩溃，还助长了泡沫，使崩溃最终不可避免。如果我们想一劳永逸地解决杠杆化损失问题，我们就必须明白债务为什么不论在衰退时期还是繁荣时期都危害不浅。
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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 第二篇 沸腾与泡沫
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第6章 信贷扩张
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在过去相当长的一段时间里，要想在底特律西部获得住房抵押贷款还是一件比较困难的事情。与底特律西部相邻的布莱特摩尔、五分区（Five Points）和罗斯戴尔公园等区域是美国汽车工业的诞生地。1作为汽车公司蓝白领员工的居住地，这些地区的房子大多建于20世纪20年代。20世纪50年代到60年代，该地区发展迅速，随后则进入缓慢的衰落期。人们开始离开这座城市，20世纪90年代的犯罪率导致该地区房价进一步下落。即使在2000年，人们仍然认为这些西部地区比较适合居住，甚至是居家的好地方。该地区的家庭年均收入为36000美元，与全美40000美元的平均水平差距并不大。部分西部地区的贫困率非常高，但其他地区，如罗斯戴尔公园，贫困率与全美平均水平基本持平。在罗斯戴尔公园地区，至少一半以上的人口接受过大学教育。
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但通过住房抵押贷款买房仍然比较困难。1990年和1991年的衰退重创了底特律，此时的底特律失业率高达10%。1992年，住房抵押贷款违约率达到12%，远高于全美平均5%的水平。到2000年时，虽然底特律经济已基本复苏，但贷款人对住房抵押贷款仍持谨慎态度：西部地区居民的住房抵押贷款申请45%遭到了拒绝。信用评分也不容乐观，超过65%的家庭分数低于660分，而这被绝大多数借贷市场视为次级客户。从全美来看，仅35%的家庭信用评分被列入次级范围。
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然而在21世纪早期的几年，情况发生了变化，在底特律西部获得住房抵押贷款突然变得极其容易了。2002～2005年间，住房抵押贷款猛涨了22%，这与前三年仅8%的年增长率形成了鲜明对比。正如某个新闻报道所描述的那样，这些地区的居民“从努力获得住房抵押贷款变成信贷员主动上门”。2
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《华尔街日报》记者马克·怀特豪斯研究了西外环路5100号（West Outer Drive 5100）街区住房抵押贷款的增长情况。32000年前，业主主要依靠联邦贷款项目购房或全额购买房产。但在2002～2006年间，超过5亿美元住房抵押贷款从私营部门涌入西外环等地区，借贷市场的疯狂程度接近失控。正如底特律房地产经纪人协会前任主席德里克·布朗所说，“每个人都在卖住房抵押贷款，每条街道都有许多住房抵押贷款办事处。前一天还在超市从事打包的工人隔一天就开始向我母亲推销住房抵押贷款了？这是怎么回事？”4
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住房抵押贷款的急剧扩张并非只发生在底特律西部。由于某种原因，贷款人更加主动地向那些以前基本上无法获得信贷的借款人发放住房抵押贷款。这些借款人被称为边际借款人（marginal borrowers）。2000～2007年间，边际借款人住房抵押贷款的膨胀拉开了美国家庭债务爆炸的序幕。在这7年间，美国家庭债务翻了1倍，达到了14万亿美元。这就是事情发展的起因。
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在住房抵押贷款步入繁盛时期之前，通过观察某一邮政编码区信用评分低于660分人口的占比，你就可以较为准确地估算该邮政编码区住房抵押贷款申请的被拒率。在信用评分最高的邮政编码区，住房抵押贷款申请被拒率为16%，而信用评分最低的邮政编码区，例如底特律西部，其住房抵押贷款申请被拒率为43%。5但2002～2005年间，住房抵押贷款不断涌向低信用评分的邮政编码区。低信用评分邮政编码区的住房抵押贷款每年增长30%，而信用评分较高的邮政编码区的年增长率仅为11%。1991～2011年是目前仅有的一个低信用评分邮政编码区抵押信贷快速增长的时期。2007年开始，这些地区的违约率开始上升，信贷开始崩溃，与1999年相比，2011年低信用评分的邮政编码区已经很难获得住房抵押贷款。
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住房抵押贷款扩张的范围如此之广令人印象深刻。例如，2002～2005年间，芝加哥低信用评分邮政编码区的住房抵押贷款增长率为36%，而高信用评分邮政编码区的增长率仅为15%。与之相对应，明尼阿波利斯的年增长率分别是30%和7%，巴尔的摩分别是29%和12%，纽约则是37%和15%。边际借款人信贷出现增长的情况也同样发生在了亚利桑那州、内华达州、底特律西部等地区。这在全美已经成为普遍现象。在信贷繁荣期，低信用评分邮政编码区的住房抵押贷款申请被拒率从42%急降至30%以内。与此同时，住房抵押贷款申请也在飙升。这意味着，越来越多的边际借款人申请了住房抵押贷款，并且通过的比例还比较高。对于信用评分较高的借款人而言，被拒率只有非常小幅的下降。
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信贷流动是如何影响整个房地产市场的呢？在信贷繁荣之前，假设边际借款人无法获得住房抵押贷款，他们都是租房者。美国家庭自有住房率在20世纪90年代开始增加，并在信贷繁荣时期出现加速，到2006年达到了69%。这数字听起来并不算大，但放到历史数据中有重要意义。从20世纪60年代中期到20世纪90年代中期，美国家庭自有住房率一直比较稳定，处于63%～65%之间。与历史数据相比，这7年间自有住房率的上涨具有历史性意义，增加的数量相当于在2006年500万个家庭拥有了新的住房，而从历史平均水平来衡量，他们是不应该拥有新住房的。但是，这种上升如同稍纵即逝的住房抵押贷款繁荣一样：到了2012年，家庭自有住房率又回落至65%。
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