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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 [:1703429312]
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动物精神？
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如果收入和生产率的提高并没有导致住房抵押贷款的急剧扩张，那么我们就需要寻找其他原因。一个可能的原因是，住房抵押贷款的扩张是“动物精神”或者房地产泡沫的结果，它们与经济基本面无关。或许，因为某种解释不清的原因，在房地产泡沫形成的同时，房地产价格出现上升，而贷款人对非理性泡沫的反应非常简单，就是根据房屋上升的价值向边际借款人发放新的贷款。
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“债务中心论”与“动物精神论”的关键区别在于因果关系的方向。是信贷供应的初始扩张助长了房地产泡沫（债务中心论）？还是房地产泡沫独立开始而信贷扩张追随其后（动物精神论）？如果动物精神论成立，那么即使没有债务，泡沫的膨胀和崩溃都会发生。按照动物精神论的观点，债务仅是次要因素，并非问题的始作俑者。
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我们能区分债务中心论和动物精神论吗？8让我们先审视低信用评分地区的房价，如我们所知，这些地区的住房抵押贷款出现了急剧扩张。在2006年房地产繁荣的顶峰时期，低信用评分地区的房价自2002年以来上涨了80%。与此相比，高信用评分地区的房价仅增长40%。
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图6.1显示了1999～2006年低信用评分地区房价急剧增长的情况（该图也说明了2006年之后房价崩溃的情况，这也是本书第一部分的重点）。
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图6.1 高/低信用评分邮政编码区的房价增长情况
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究竟是债务引发了2002～2006年的泡沫，还是债务只不过随泡沫产生？动物精神论指向了图6.1所示的情况，认为：“啊哈！贷款人对低信用评分地区的房地产泡沫做出了反应，决定贷款给他们。信贷扩张的根本原因是对这些地区房价的进一步增长出现了非理性预期。”然而，债务中心论却认为因果关系正好相反。这是典型的鸡生蛋还是蛋生鸡的问题，解决起来比较困难。是否有一种方法可以利用数据来理顺因果关系的方向？答案是肯定的。但是如何来理顺，我们首先需要一点简单的地理知识。
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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 [:1703429313]
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原因、结果及住房供给弹性
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实证经济学家经常面对上述因果关系难题。我们通过观察数据的变化来解决这些问题，我们“关闭”两个渠道中的任意一个，以观察哪一个是因果关系的真正驱动因素。在这里，为了检验房地产价格泡沫是否推动了债务的增长，我们需要剔除房地产价格泡沫。如果房地产泡沫影响被剔除后，住房抵押贷款债务仍在增长，那么我们可以肯定房地产泡沫并未导致债务的激增。但是我们如何消除房地产泡沫存在的可能性？这就需要引入地理知识。
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美国各地土质结构差异巨大。一些城市，比如印第安纳波利斯，建在平坦地形上，没有大型水域限制新房的扩建。在这些地区，如果房价高于建筑成本，供给方将做出快速反应，建造更多房子。所以，我们称那些不受限制、地形平坦的城市拥有住房供给弹性。另一方面，缺乏住房供弹性的给城市指的是那些位于丘陵地区或者被水域包围限制了自然扩张的城市，旧金山就是一个典型的例子。开发商想要在旧金山附近建房子，将会受到海洋和山丘地形的限制。
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城市的住房供给弹性对于厘清债务扩张和房地产泡沫间的因果关系方向非常有用。像印第安纳波利斯这样富有住房供给弹性的城市易于建造房子，所以房价的增长非常有限。因此，在这些城市中，我们可以不考虑房地产泡沫的存在。如果在住房供给具有弹性的城市——这些城市的房价并不上涨，所以并不存在泡沫——对边际借款人的住房抵押贷款仍然扩张，那么我们可以肯定房地产泡沫并不导致信贷扩张。9
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我们在研究中使用了阿尔贝特·赛泽根据卫星生成的数据所建立的指数来开展这个实验，该指数用于估算美国城市可开发的土地数量。10正如理论所预测的，住房供给弹性对2002～2006年间的房价上涨有很大影响。1999～2001年，住房供给缺乏弹性的城市房价上涨比具有弹性的城市略高一些。但真正的差异发生在2001～2006年间的信贷高峰期，在这5年中，缺乏弹性的城市房价上涨了约100%。在具有弹性的城市，房价仅上涨了40%。缺乏弹性的城市房价上涨是具有弹性的城市的两倍。在高峰期，房价上涨的幅度在全国范围极不均衡。
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如果房地产泡沫引发信贷扩张，那么我们能观察到只有经历了房地产泡沫的城市才会出现对边际借款人的贷款扩张。换句话说，如果单纯的动物精神论成立，在住房供给具有弹性的城市既然没有显著的房地产价格泡沫，我们就不能观察到这些城市的债务极度扩张的现象。然而，相关论据驳斥了单纯的动物精神论所预测的观点。即使是在没有经历房地产高峰期但具有住房供给弹性的城市，仍然存在对信用评分较低的借款人的信贷扩张。但房价的上涨幅度在信用评分高低者间的区别并不明显。信贷更多地流向次级地区，但是房价上涨幅度并没有高于平均水平，因为住房供给增加了。
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信贷向住房供给具有弹性的城市中的低信用评分邮政编码区扩张，这种现象的存在是非常重要的。它证明了房地产价格泡沫并没有推动抵押信贷的增长。图6.2说明了这些情形。11图6.2的上半部分显示，在住房供给具有弹性的城市，信用评分高和信用评分低的地区的房价上涨幅度并没有差异。图6.2的下半部分说明，虽然价格相同，但抵押贷款的扩张在低信用评分地区更为激进。在住房供给具有弹性的城市，住房抵押贷款的增长——尤其是在低信用评分地区——对房价没有影响，这主要归因于这些地区的地形。但是，这种情形与房地产无法轻松扩展、缺乏供给弹性的城市不同。随着数十亿美元信贷抵押债务流入住房供给缺乏弹性的地区，房价开始飙升。这种现象在信贷可获得性增长最大但信用评分较低的地区尤其突出。
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图6.2 住房供给具有弹性的城市的债务和房价
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2002～2006年间，在住房供给缺乏弹性的城市，高信用评分地区的房价上涨了50%。然而，低信用评分地区的房价在同一时期增长了两倍，达到100%。无论是在住房供给具有弹性还是缺乏弹性的地区，低信用评分地区的信贷大幅扩张现象都存在。但是，在低信用评分地区，只有住房供给缺乏弹性的城市的房价上涨，这归因于地形限制。图6.3显示了这些情形。这些论据支持了借贷高峰引发了房价上涨的观点，而不是房价上涨引发了借贷高峰。
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图6.3 住房供给缺乏弹性的城市的债务和房价