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房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙 第7章 灾难的传输渠道
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20世纪90年代初期，泰国的贷款人处于疯狂状态。当追逐高利率的外国投资者出现在看似稳定增长的经济体中时，大量海外资本便开始流入，拉开信贷热潮的序幕。泰国的总债务占GDP的比重从1990年的34%上升到1996年的51%。1大部分海外资金进入泰国的金融市场，然后在国内市场被激进地借出去。这些贷款很快流入了房地产市场，从1993年至1996年，泰国的房地产贷款增长了3倍，并兴起了新建住房的热潮。与21世纪初的美国相似，贷款泛滥将房价推到了极高的水平。莱斯特·瑟罗意识到了房地产泡沫的存在：“曼谷，这个人均生产率仅为旧金山1/12的城市，其土地价值不该高于旧金山，但它真的比旧金山高……严重虚高的资产价格肯定会降下来。”2
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大多数投资者认为，泰国的银行和金融机构的损失是受政府担保的。3他们认为政府无法承受银行破产的打击，不过，他们也知道，许多金融机构都与政府有着千丝万缕的政治和裙带关系。1998年，保罗·克鲁格曼对当时发生的事情做了总结：
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问题开始于金融中介——这些机构的债务被视为具有隐性的政府担保，但本质上没有受到管制，因此有严重的道德风险问题。这些机构大量的风险贷款制造了通货膨胀——不是商品的通货膨胀，而是资产价格的通货膨胀。资产价格虚高得以持续的部分原因是存在一种循环，在此过程中风险贷款的增加推高了风险资产的价格，使得中介机构的财务状况看起来比实际情况要好。然后泡沫便破灭了。4
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如果我们没告诉你这是克鲁格曼描述1998年泰国的情况，你或许会以为他指的是21世纪初美国的情况。虽然这个案例的确有助于说明我们论点的普遍性，但它跟美国的信贷繁荣有太多的相似性，因此我们没有将之包括进来。实际上，泰国金融危机引发了一连串事件，它们为美国的信贷繁荣铺平了道路。虽然泰国与底特律西部相距近9000英里，但它们因为债务和破坏的恶性循环而联系在了一起。
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储蓄过度
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1997年泰国泡沫崩溃引发了席卷整个亚洲和世界其他地区的金融危机，影响了马来西亚、印度尼西亚、菲律宾、韩国和俄罗斯，甚至也威胁到了中国。当泡沫破灭时，外国投资者蜂拥撤离新兴市场，他们大量抛售债券，同时拒绝发放新的贷款。
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这是相当危险的，因为新兴市场国家银行借入的是美元。一般来说，中央银行能以“最后贷款人”身份为国内银行提供救助。银行自身可以用短期债务如存款和商业票据等方式进行融资，但它们将这些资金投入了长期贷款中。如果要求某家银行一次性偿付其所有短期债务，该银行可能一时无法收回以长期贷款方式借出去的资金。换句话说，期限错配很容易让银行发生挤兑。即使银行有基本的偿付能力，挤兑也会使破产自我实现。
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中央银行可以通过向银行注入流动性（如现金）避免银行挤兑发生，从而防止银行危机的自我实现。中央银行向商业银行注入现金也许足以防止挤兑的发生，因为储户相信他们的存款是受保护的。
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然而在东亚危机中，中央银行无法向商业银行注入现金，因为这需要美元。因为无法印制美元，当外国资本逃离时，这些中央银行只能无助地看着国内银行和企业破产。许多人被迫寻求能以美元形式提供流动资金帮助的组织，即国际货币基金组织。
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当然，国际货币基金组织的帮助是有附加条件的，在危机期间被迫依赖国际货币基金组织的东亚国家就此留下深刻的创伤。亚洲国家在国际货币基金组织治理结构中的代表相对较少——日本、中国、韩国在国际货币基金组织的投票表决份额都低于其GDP份额。在看到这些情况后，富兰克林·艾伦及其合作者（Franklin Allen and Joo Yun Hong）写道：“尽管韩国是20世纪下半叶最成功的经济体之一，但也被迫提高利率和削减政府债务，这引发了经济的大萧条。”1998年，韩国实际GDP下降了6%，失业率从2%上升至9%。艾伦及其合作者认为，国际货币基金组织“强加的高利率政策持续时间太长，给经济带来了不必要的损害”。5东亚中央银行官员学到了代价高昂的重要一课。为维持独立性和对本国经济的控制，他们需要防止当地银行借入以美元计价的贷款。此外，为了抵御未来本国货币及银行潜在的挤兑风波，他们需要保有大量的美元“战争基金”（war chest）。
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新兴市场国家的中央银行因此大量购买以美元计价的安全资产。从1990年到2001年，新兴市场国家的中央银行每年购买1000亿美元。2002年至2006年，新兴市场国家外汇储备增长了近7倍。这导致对安全资产的需求以惊人的速度在增长，外国中央银行把大量资金投入美国国债。当外国中央银行囤积美元作为储备时，资金就流入美国经济。在理论上，这种流动并不会带来什么灾难性后果，它只会大幅压低美国国债的利率，经济的其他部分则保持不变。但是，美国与东亚的共同点比市场原来设想的要多得多，亚洲资本的迅速流入并非没有副作用——它最后演变成一些不良后果。
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资产证券化
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在电影《美好人生》（Its A Wonderful Life）中，詹姆斯·斯图尔特扮演的乔治·贝利是贝德福德瀑布镇储蓄贷款机构的领导人，也是房贷的主要提供商。他的贷款对象都跟他认识，一起长大。《美好人生》在1946年上映，反映了当时银行对某一地区及其居民的专业化了解程度。银行在当时已经非常社区化了。人们把钱存入银行，这些存款又被用于发放贷款。随着贷款和利息的不断偿付，这些贷款为银行提供了收入流，这些贷款就是银行的资产。
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乔治·贝利所在的这类储蓄贷款机构提供了有价值的服务，但它们在面临局部或特定风险时非常脆弱。如果一个大雇主离开了银行所在的社区，情况很快就会变得糟糕。失业使借款人无法偿还他们的住房抵押贷款，银行流入的资金就会减少。如果情况变得更差，银行将无法给社区的其他人提供贷款，甚至无法偿还储户的存款。乔治·贝利的这种传统社区银行借贷模式在给贷款人提供借款人的信息方面做得非常好，但在面临局部风险时却特别脆弱。
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意识到住房抵押贷款市场的这一弱点，1970年美国住房和城市发展部在政府资助企业（government sponsored enterprise）中推广资产证券化。6资产证券化为社区银行将其发放给本地居民的住房抵押贷款出售给政府资助企业提供了途径，使它们不必担心局部市场风险。为了尽可能减少银行将低质量的住房抵押贷款出售给政府资助企业，后者设定了最低的合格要求，如限制贷款规模和贷款/价值比。政府资助企业购买的住房抵押贷款来自美国各地，但它们如何支付呢？它们将所有住房抵押贷款汇集到一个池子里，并依托这个资产池出售金融债权。这些债权就是住房抵押贷款支持证券（又称抵押贷款证券化，以下简称MBS）。借助这些渠道，借款人支付的利息经由证券化池子流向了MBS持有人。政府资助企业对利息支付进行切割，以保护MBS持有人免受违约风险的影响。
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然而，问题的关键在于MBS并不是对某一单个住房抵押贷款的债权，它是对整个住房抵押贷款池的债权。作为一个整体，整个住房抵押贷款池是极度多元化的，这可以将其特定风险最小化。由于政府资助企业还向MBS提供了担保，所以投资者愿意以更高的价格购买政府资助企业发行的MBS。对政府资助企业而言，只要不出现大规模的违约，资产证券化是有利可图的。
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政府资助企业发行的MBS数量受到“合格”住房抵押贷款的限制，即这些住房抵押贷款需要满足贷款规模和信贷质量的要求。但在20世纪90年代末，随着全球资产对安全的美国债务需求的激增，这些要求成为一种约束。增加的需求只能在非政府资助企业的私人市场得到满足，即通过不合格的住房抵押贷款池能够创造出低风险的MBS。这一目标通过分级（tranching）得以实现，所谓分级就是将住房抵押贷款池划分为不同的等级，以此明确了MBS投资者领取报酬的先后顺序。最高级别是最安全的，因为它拥有获得标的住房抵押贷款偿付的优先权。次级债务只能在高级债务以承诺的利息得到全额偿付之后获得赔偿。所以，高级债务看似受到次级债务的保护，免于违约风险。因为借款人如果违约，次级债务不能优先得到赔付。非政府资助企业发行的高级MBS在投资者评级机构看来是超级安全的。由此开启了私营资产证券化市场。
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资产证券化并不是新事物，但私有的MBS的大爆发却是独一无二的，它负责满足全球对高等级美元计价债务的需求。7私营证券化与基于政府资助企业的传统资产证券化有很大的不同，尤其是在涉及风险方面。亚当·列维京和苏珊·瓦赫特做了很好的研究，说明了这种差异，他们认为：
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只要政府资助企业的资产证券化主导着住房抵押贷款市场，通过承销标准就能控制信贷风险，不合格的次级普通贷款的证券化没有多大市场。然而在20世纪90年代，一种全新的不受监管的资产证券化开始取代标准的政府资助企业的资产证券化。这种私营证券化由专门从事住房抵押贷款的新型贷款人和资产证券化的发起人提供支持……私营证券化为不合格的次级普通贷款创造了市场。8
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2002年至2005年，私营证券化发展迅猛。在2007年完全崩溃之前，在所有已发行的MBS中，私营证券化占比从2002年的低于20%上升至2006年的50%以上。我们将在最后一章讨论，住房抵押贷款授信在低信用评分地区泛滥为什么碰巧发生在2002～2005年间。两起事件的时机暗示着它们是相关联的。我们的研究表明，低信用评分邮政编码区的资产证券化率要高于高信用评分邮政编码区，从而将抵押贷款授信泛滥与证券化直接联系起来。资产证券化将全球流入的资本转变成对边际借款人发放的住房抵押贷款的大幅增长。但是这只有在贷款人确信他们的资金得到保护时才有可能实现。
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