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你所不知道的华人首富家族：500年财富王朝的秘密 一、所在国的政治和社会是否稳定，是否可以允许接受外国人置产
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印度是一个反例。近几十年来，印度的人口成长一直很好，经济成长也不错，但是政治和社会不稳，所以他们宁愿放弃这里的地产投资机会，以免将来得小利而遭遇大风险。
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另外，政府对房地产的政策控制也在考虑之列。金手指家族的房产遍及欧洲大陆，但他们却不在经济强国德国置产，除了考虑到东德和西德合并后社会上的不稳定因素之外，德国政府一直对房产有诸多政策控制。所以，金手指始终没有登陆德国。
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你所不知道的华人首富家族：500年财富王朝的秘密 二、该国人口统计学方面的趋势、人口成长的趋势
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他们要的地区是年轻人在总人口结构中占大多数的国家。比如二战后的美国，婴儿潮造成对地产需求的增高，地产的价值会随之升高。经济规律中的需求决定论在地产行业也同样奏效，而住宅的需求量由人口的发展决定。另外，商业地产与人口增长也有间接的关系。
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你所不知道的华人首富家族：500年财富王朝的秘密 三、看该国民族的历史纪录和过去的表现，看这个民族是否有过经济成功的历史
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民族性是一个有趣的东西。历史会一再重演，证明一个民族在经济起落背后的深层文化特质和成因。比如日本，自明治维新以来，科技、教育、法制成为立国方针，使这个资源匮乏的岛国一再创造经济方面的辉煌。用他们的前文部大臣荒木万夫的话说：“从明治以来，一直到今天，我国社会和经济的发展，特别是战后经济的发展非常惊人，为世界所重视，造成此情况的重要原因，可归结为教育的普及和发展。”美国著名经济学家舒尔茨也说：“战后日本物质资本存量几乎荡然无存，但其国家财富中的重要部分——具有知识水平的人还大量存在。”
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金手指家族大举进入地产领域是在20世纪50年代战后的日本。他们敢于大笔投入，长期持有，除了符合其他几项条件外，也正是由于看到了这一点。日本明治维新后经济腾飞的纪录使他们相信这个国家还会复苏、再现繁荣。相比之下，印度就没有这种可追溯的历史经济成就，他们虽然一度是文化大国，却从未成为经济大国，尚未真正富强过。
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你所不知道的华人首富家族：500年财富王朝的秘密 四、看这个国家政府的经济成长前景以及货币政策的宽松与否
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经济成长会带来房地产的繁荣，这一点不难理解。但是，对经济成长的分析也要配合对该国政府货币政策的深入了解。一个国家政府的货币政策对房地产市场也会有直接的影响。升息通常会造成经营成本升高并对经济成长产生长期不利；降息则反之。当中央银行开始升息时，金手指就会减持地产；当中央银行降息时，他们又会积极入市，降低现金部位、增加地产持有份额。
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总结他们的投资策略和投资哲学，就是在坏的历史时刻买进好的东西；不过，没有经过历史验证会成功的东西他们不愿碰。
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基本上，他们投资的多为一线大都市的中心地区、精华地段的商业大楼。比如在纽约的曼哈顿、旧金山的金融区。除了地理位置优越这一地产要素，还有一个重要原因，就是需求—供给原理。纽约、旧金山都位于海湾旁边，他们的中心地区局限于地形，都有土地供应量有限的特征，不像洛杉矶地区，可以一直沿着海边向周边地区延伸。因为供应有限，需求上升，出于杠杆作用，地产最保值、增值空间也最大。他们在伦敦的市中心也有置产，也是这个道理。中国香港本来是最符合他们地产投资理念的地区，寸土寸金的港岛近年来创造了很多全球地产之最，甚至有一个车位可以拍出几百万港币的奇闻。但是，考虑到它的特殊性所带来的不确定因素，他们还是宁可错失良机。
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买商业大楼还有另一个重要考量：租金。他们寻求的是投资回报率要高且稳、现金流为正值的房产。除了自住的房产，他们基本上买入的都是黄金地段的高档写字楼。买入即持有，只租不卖，租金收入也是很好的收入，才能保证这种长期的持有，并赚取最高比率的回报。不过，要找到这样条件优越的房产也不是轻而易举的，而且找到合适的买点至关重要。通常，大家都在疯抢的时候他们不会入市，宁愿等待。中国有句俗语，叫“一赶三不买”。他们就是这样。所以，我们看到的是：大部分时间，他们都在以逸待劳、耐心地等待，等很久很久，甚至等到所有人都失望的时候。
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在卖的时候，他们同样精心选择时机。他们的投资不会轻举妄动，也不会浅尝辄止。看准了才出手；拿到了就会长期持有，很少出手卖掉，除非是看到了人口趋势改变，或是涨势已经到了不可理喻的程度。通常，这种人口结构从有利于房地产发展的正金字塔形转为不利的倒金字塔形，至少需要一代人的时间。
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以我个人的亲身经历为例可以看出这种变化。我出生在20世纪60年代末的中国台湾。我父母那一代人出生率还比较高，我父母各有五个兄弟姐妹。20世纪50年代的台湾，战火刚刚停歇，经济渐趋稳定，当时是全世界出生率最高的地区之一。到了我这一代，中国台湾的普通家庭大多只有一个小孩。现在很多台湾的年轻人甚至选择不婚不育，或是丁克主义。到了这种时期，就是地产的只卖不买的时期了。
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20世纪70年代后的日本，出生率也有类似的显著改变。由于生育观念的改变、经济的压力、地产奇高等多种原因，导致人口生育率逐年降低。到了2008年，日本12岁以下儿童总数比100年前还少。这种现象一直持续到现在。当时金手指已经看到了这些现象和趋势，就在80年代地产高峰时果断出手，在高点区域陆续卖掉了手上大部分日本地产。那些没有来得及出场的投资人，只能眼睁睁看着房地产市场连续二十年的“跌跌”不休。
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遭遇过房地产荣景和衰落的日本人，最了解神话破灭的悲哀。现在中国内地还有不少人认为“房地产只会涨不会跌”。除了人口结构改变带来的地产趋势转坏，还有一种可以对房地产造成不利的状况，即当政府在大量印钞时。货币供应量增大，在短时期内房地产会涨，但这是表面价值的增长，而不是需求增加带来的真实成长，所以这种涨势一定不会持久。一旦货币政策回归正常、甚至收紧，地产将会一泻千里。
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评估房地产的涨跌趋势，还是要从人口结构、人口和经济成长的根本原因出发。人口增长除了自然增长，还有其他的形式。比如目前的美国，虽然婴儿潮退去，人口结构转向不利房地产的方向，但由于美国是移民国家，最近十年由中国内地、印度和墨西哥移民来的人口大量增加，促使青壮年人口所占比例增加，这对房地产市场还是会有正促进作用的。对来自中国内地的新移民来说，他们置产首选的地区是华人聚居的城市。特别是英文不够好的新移民一定会选取华人聚居的城市，过若干年后再慢慢移居到其他地区。所以，华人聚居的城市会因为移民不断增多而价格坚挺。以南加州房地产市场的最新统计数字为例，在大洛杉矶地区一百多个城市仍在谷底徘徊的地产大环境下，房价跌幅最低的是阿凯迪亚市、涨幅最高的是天普市，那里都是典型的华人聚居城市。这与不断涌入的华人移民有直接关系。
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总的来说，影响房地产价格的重要因素包括经济成长性和货币政策，但这些还是短期的影响因素，是外因。而人口结构、人口发展趋势，才是更长期的影响因素，是内因。内因是主导，外因只是促进力量而已。任何时候，分清主次，判断真伪，才能在投资行为中做出正确判断，立于不败之地。
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