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环球投资旅行：穿越六大洲的投资奇遇 [:1703632138]
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环球投资旅行：穿越六大洲的投资奇遇 美国住宅：买！
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投资理念是轮着转的。它们来了又去，就像流行风尚或者夏蝉一样，拥有属于自己的奇妙步调。在过去几年里，很少有投资分析师建议你购买住宅。房地产泡沫正在逐渐瘪下来。
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但是投资季度始终在循环。如今，有一些精明的投资者再次建议你购买住宅。约翰·保尔森（John Paulson）就是其中的一人。
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你或许知道，他一直以来都找准了最火的贸易。他赌了一把房地产市场，于是在2007年网罗了几十亿美元的个人收益。同年，他管理的基金上涨了590%。而今天，他是全美最富有的人之一。
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他最近的建议发生了变化。“如果你手里没房的话，买一套，”保尔森说道，“如果你已经有一套房了，再买一套；要是你拥有两套房，那买第三套，再借钱给你的亲戚让他们也去买一套。”
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这听起来很像另一位投资家在又一个通胀时代开始的1971年向观众提供的建议。他就是电视节目迪克·卡维特访谈秀（The Dick Cavett Show）的嘉宾亚当·史密斯（Adam Smith，真名乔治·古德曼（George Goodman））。在此特摘录一段对话：
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史密斯：购买住房是你最好的投资。这很容易。
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卡维特：一套房子？我们正在讨论股票市场。投资问题……
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史密斯：你问我什么是最好的投资。股票市场上始终有不断上涨的股票，但你不会在电视节目上透露消息。对大多数人来说，住房是最好的投资。
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卡维特：我已经有一套房了。然后呢？
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史密斯：再买一套。
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这条建议不赖。20世纪70年代，美国股票年收益率为5%，没能跟上通货膨胀的速度。不管怎样，它好歹还是上涨行情。1974年，股票市场大跌49%。表13-2显示了20世纪70年代通货膨胀升温时现有住房的平均售价。
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可以看到，房地产行情屹立不倒。再想想1972年按揭支付80%的房价，这意味着你拥有6000美元的房产净值，这个数字在8年间会增长4倍。
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除此之外，你或许还会想，今天要是认为能用图中所示价格购买一套普通住房才真是怪事，而这也是重点之一。当前住房均价为257500美元，这还是经历过前几年房价崩盘后的价钱。
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“如果你按揭支付房价的7%，而你的房子价值50万美元的话，”亚当·史密斯写道，“你或许会和其他人一样，为鞋子、羊排、学费而叫苦不迭，但你是安心的。”你是安心的，因为你买得起你的房子。
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而眼下买房更加容易了。30年购房按揭的利率比30年国库券还要低，这还是头一回。现在你仅需以4%的利率完成30年按揭购房。
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考虑到按揭利率的因素，购房难易程度已经回落到1996年9月的水平。当时的按揭利率是8%，而平均房价是171600美元。地平线资产管理（Horizon Asset Management）的投资策略师默里·斯塔尔（Murray Stahl）写道：“如今你可以用一个月的工资买一套房子，和1996年利率更高时的月工资相比，并没有多出多少。”经通货膨胀因素调整后，斯塔尔指出，如今的均价住房的支付金额比14年前的低了30%。
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保尔森和史密斯提供的建议还有点道理，不是吗？
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本质上来讲，房地产是一笔先买后赚的资产。不仅民用住宅如此，其他地产类型也是一样。高档房地产的买家们敲定的按揭利率如此之低，再过一代的时间我们也不大可能会遇到同样的甜头。
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“我们认为如今是长期投资独户住宅的最好时期。”美国住宅房地产公司（American Home Real Estate Co.）的首席执行官阿伦·埃德希特（Aaron Edelheit）写道。这家投资新秀最近筹资1800万美元，收购了215处住宅，绝大多数位于美国东南部。
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为什么如此大费周折？别的不谈，当前房价非常低廉。这一点从多方面体现出来。房地产公司齐乐（Zillow）将房价与收入进行了比较。大多数情况下，房价收入比是稳定的，但在房地产泡沫时期，房价收入比一路狂飙，在2005年达到峰值，房价为收入的5倍。据齐乐分析，多数城区的房价远低于泡沫前的市价。有些差距非常突出：拉斯维加斯房价比历史水平低25%，底特律低了35%，大多数比历史水平低10%及以上。
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“观察房价和黄金的比例得出的结果更让人吃惊，”埃德希特写道，“要倒退到1979年才能买到这么便宜的房子。”（见图13-4）“并且这还是以全美房价指数为基准，”埃德希特继续写道，“如果你还要考虑失去赎回权的抵押住房——它们平均售价比正常住房低30%到40%，这些抵押住房的价格或许已经降至20世纪五六十年代以来的最低点了。”
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私人交易有时更让人拍案叫绝。阿里克萨资本（Arixa Capital）的管理人简·布热扎斯基（Jan Brzeski）介绍了他在凤凰城的发现：他发现有些住房的售价是1994年售价的一半——是的，1994年！
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