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信贷的逻辑与常识 第16章 有多大的本钱干多大的事情
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我国从1996年开始在固定资产投资项目中试行资本金制度。资本金通俗的说法就是本钱，是指固定资产投资项目的总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。资本金的主要功能是保障债权人利益并承担最终风险，有资本金才能负债，没有资本金就不具备负债的前提，项目资本金比例实际上也就是杠杆率，一定程度上决定了项目法人资产规模扩张的边界。因此，企业有多大的本钱，就决定了其能干多大的事情。
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投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，国家规定了每个行业最低的资本金比例。从宏观上看，资金本比例是国家宏观调控的重要手段之一，即国家规定的固定资产投资项目的最低资本金比例，如城市轨道交通项目、铁路项目、公路项目等为20%，煤炭项目为30%，水泥项目为35%，钢铁、电解铝项目为40%等，实际上也是行业的最低准入标准。国家根据经济形势发展和宏观调控的需要，适时调整固定资产投资项目的最低资本金比例，以实现宏观调控的目的。从微观上看，资本金比例实质上表明了一个固定资产投资项目中投资者与债权人的风险分配和承担问题，资本金比例越高，投资者承担的风险越大，银行承担的风险越小。
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从银行债权人的角度看，资本金具有如下功能：一是资本金代表了一个项目中投资者承担风险的限额。资本金是股东或借款人投入项目的权益性资金，就单个项目而言，也可看作是投资者对债权人最低限度的保证，即资本金在一定程度上起着类似担保的功能，代表了投资者对债权人债权的保障程度。二是资本金一定程度上反映了投资者的实力、对投资项目的态度和看法。资本金比例越高，表明投资者实力越强，或对项目的信心越大。三是资本金最终会转化为还贷来源。资本金比例越高，表明了资本金对项目还贷能力的支持程度越大。从资金的转化过程和形式看，资本金与银行债务资金共同构成项目总投资，一起投入项目建设，并随着项目完工变成厂房、办公楼、机器设备等固定资产，在项目运营后，固定资产通过折旧的方式逐步回收，也就是说，项目折旧资金的原始来源构成中包含了资本金和银行债务资金。由于折旧是固定资产贷款的主要还款来源之一，因此，资本金在项目总投资中的占比越大，项目运营后对项目还贷能力的支持就越大。
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国家规定的资本金比例是固定资产投资项目必须满足的最低要求，满足上述规定只表示可以规避政策风险，但并不代表足于抵御商业风险。对项目法人而言，股东以出资额为限承担有限责任，往往倾向于降低项目资本金比例。资本金比例越低，项目对银行融资的依赖程度就越大，同时与项目投资相关的主要风险就转嫁给了银行。因此，对风险较高的行业或项目，银行应尽量要求股东提高项目资本金比例，不能“赌项目”。信贷实践中，很多介于贷与不贷之间比较难决策的项目，通过提高资本金比例，可提高项目的可贷性。同时，对资本金比例较低的项目，应尽可能要求股东提供担保，让项目还款与股东信用挂钩，以降低银行的风险。
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项目投资效益好坏并不是银行能否对一个项目提供贷款的充分依据，信贷实践中对此往往存在误解。衡量项目投资效益好坏的主要指标，如项目内部收益率、动态投资回收期和财务净现值等，主要是从投资者的角度来预测一个项目的经济效益，判断项目是否值得投资。但是，一个投资效益很好的项目，如果资本金比例很低，实际上是投资者获得了较好的收益，但项目投资的风险主要由银行承担。极端的情况是，一个投资效益欠佳的项目，也可能是具备偿债能力的。如果满足以下三个条件：即资本金比例足够高，项目销售收入弥补变动成本后有较多盈余，销售收入有现金支持，那么，即便项目亏损，由于折旧金额远远大于亏损金额，且折旧资金主要由项目总投资中的资本金部分转化而来，因此由资本金转化而来的还贷资金来源，也可全部用于偿还固定资产贷款。
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资本金是股东或借款人投入项目的权益性资金。资本金来源主要包括股东出资或借款人自筹两个方面，考察股东或借款人的出资能力需要综合分析其资产规模、销售收入、盈利能力、存量融资的到期偿还计划、对其他项目的出资计划等，判断本项目建设期内股东或借款人是否具备出资能力。从现金出资的角度看，股东或借款人的出资能力主要与货币资金余额、应收票据余额、高流动性资产状况以及建设期内的经营及投资活动产生的净现金流量有关。根据《固定资产贷款管理暂行办法》（银监会令2009年第2号），项目资本金必须与银行贷款同比例到位，并与贷款配套使用。银行对于股东或借款人实力较弱的项目，可以要求资本金先于银行贷款到位，并先期投入使用。对于项目前期股东或借款人已投入的资本金，银行在进行信贷调查和审查时要核实其真实性，核实上述资金来源是否具有权益性资金的特征，特别需要明确的是股东借款不能视同资本金。对于项目超投资需追加贷款的，应要求借款人或股东配套追加不低于原比例的资本金。此外，为防止开发商“空手套白狼”，房地产开发项目的资本金一般要求先于银行贷款到位。
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本钱是负债的基础。企业有多大的本钱，就意味着其能且只能干多大的事情，以及负担多大的债务。杠杆率过高，超过了本钱能够承担风险的边界，风险就将会转嫁给债权人承担。因此，对于固定资产投资项目或房地产项目，银行应认真核实项目资本金的额度、比例、出资人的出资来源、出资能力以及已投入项目建设的资本金的真实性等。
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警惕形形色色的非权益性资金冒充资本金的风险
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A公司是一家从事房地产开发的项目公司，主要负责中部某省会城市一地块的开发，成立于2012年8月，原为某建工集团（以下简称建工集团）的全资子公司。2015年7月，建工集团为筹措本项目建设资金，将其持有的A公司90%股权转让给某信托公司设立的信托计划进行股权融资，金额6亿元，期限2年，信托计划到期时，由建工集团回购A公司股权。2016年5月，A公司为开发该地块向C银行申请16亿元开发贷款，期限3年，由建工集团提供连带责任保证，在未来A公司通过挂牌出让手续取得本项目B地块使用权并办妥土地证后，再追加B地块土地和在建工程抵押。
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截至2016年4月末，A公司资产总额14.5亿元（主要为本项目建设形成的资产），负债总额5.2亿元（其中股东借款4亿元），所有者权益9.3亿元（其中6亿元为信托公司股权融资）。本项目尚在建设期，A公司无主营业务收入。
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本项目位于该市三环内某商圈的核心区域，建设内容包括土地熟化（即土地一级开发）和房地产开发两部分，其中房地产开发部分又分为A、B两个地块。2013年1月，A公司成为本项目土地熟化的投资人，2015年底土地熟化部分已基本完成；A地块已于2015年2月挂牌出让，A公司取得了土地使用权并正在进行后续房地产开发；B地块预计2016年下半年挂牌出让，A公司继续取得该地块的可能性较大。
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本项目土地熟化和房地产开发分别立项并取得批复，A地块房地产开发项目已经获得市发改委核准，并已取得“四证”；B地块由于尚未挂牌，也尚未申请项目核准。A地块占地面积4.3万平方米，主要为住宅，规划总建筑面积20.8万平方米；B地块占地面积7.1万平方米，主要为商业用房，规划总建筑面积51.2万平方米。
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本项目合计总投资42.5亿元，建设资金来源为：股东投入资本金3.3亿元（占比7.7%），信托公司股权融资6亿元，股东借款4亿元（为股东以A地块土地抵押向某信托公司办理的债权融资），本笔业务融资16亿元（占比37.6%），预售款返投13.2亿元（占比31%）。截至2016年4月末，本项目已完成投资约10.2亿元，主要为项目土地熟化及A地块房地产开发投入。A公司按照住宅价格1万元/平方米、商用房价格1.5万元/平方米测算，本项目预计可实现销售收入71亿元，其中A地块住宅销售收入18亿元（占比25%），B地块商用房销售收入53亿元（占比75%）。
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A公司股东建工集团是以市政工程建设和房地产为主业，同时涉足商业、制造业、酒店等多个领域，实际控制人为自然人甲某。截至2015年末，建工集团合并资产总额310亿元（其中应收账款21亿元、预付账款37亿元、其他应收款11亿元，存货168亿元），合并负债总额223亿元（其中付息债务185亿元），所有者权益87亿元，资产负债率72%。2015年实现营业收入321亿元（主要为建筑板块业务收入），利润总额7.7亿元，经营活动现金净流量–1.8亿元，资金链较为紧张。建工集团关联关系复杂，集团内部成员企业多为建筑及房地产业，企业之间在资金、原材料采购和产品销售等方面往来密切，财务透明度较低。该集团承接了大量的政府市政工程、路桥建设及房地产项目等，受工程垫资、货款回笼延迟及其他因素影响，企业大量资金被上下游客户占用。同时该集团在建房地产项目较多（总投资超过150亿元），目前房地产市场下行压力较大，上述项目后续建设资金能否及时到位、项目建成后能否顺利实现销售并回笼资金均存在较大的不确定性。此外，建工集团本部对外担保余额达95亿元，已超过其87亿元的净资产，且多为成员企业之间的关联互保。
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C银行在审查本笔贷款过程中，发现本笔业务主要存在以下问题和风险因素，进而否决了本笔贷款。
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1.本项目的资本金比例过低。本项目总投资42.5亿元，股东已投入自有资金3.3亿元，信托公司股权融资6亿元，股东借款4亿元，且股东承诺本笔业务存续期内不收回其对A公司的股东借款，上述资金合计13.3亿元，名义资本金比例为31.3%。但审查注意到：（1）上述信托公司股权融资到期须由股东建工集团回购，但股东整体资金链较为紧张，能否按期回购上述股权融资存在一定的不确定性；（2）4亿元股东借款是股东以本项目A地块及在建工程抵押获得的融资，仍来源于负债性资金。因此，股东投入本项目的权益性资金仅3.3亿元，资本金比例实际仅为7.7%，银行融资承担风险过高。
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2.本笔贷款的还款来源可靠性不高。本项目依靠预售款返投的比例过高（31%），A地块（主要为住宅）今后销售收入将主要用于本项目后续建设，而不是偿还债务融资，将进一步加大债权人的风险。本笔贷款的还款来源主要依靠B地块商用房销售收入，而B地块尚未取得土地使用权证，且商用房（特别是超高层写字楼、家居办公写字楼及公寓）市场销售难度相对较大，未来A公司能否在3年的贷款期内取得B地块土地使用权并顺利完成项目审批、建设、销售及资金回笼，存在着较大的不确定性。
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3.本笔贷款的增信措施保障程度不高。本项目A地块及在建工程已对外提供抵押，拟为本笔业务提供抵押的B地块尚未取得土地使用权，需待B地块完成挂牌出让并办妥土地证后方能为本笔业务追加办理抵押，存在一定的抵押物悬空期；实际控制人建工集团目前已对外提供担保达95亿元，已不具备为本笔16亿元贷款提供担保的能力。总体来看，本笔业务增信措施的保障程度不高。
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信贷的逻辑与常识 第17章 不要迷信项目的未来效益
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固定资产贷款通常需要靠投资项目建成后产生的效益来偿还，银行在做信贷决策前，往往都需要对贷款项目的效益和偿债能力进行评估。但在信贷调查和审查阶段，银行评估测算的项目效益还是一种预期效益，能否实现受诸多因素的影响，具有很大的不确定性。信贷决策既需要预测结果做支撑，又不能迷信项目未来的效益。
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对项目未来效益进行准确预测通常是比较困难的
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信贷实务中，需要根据预测的借款人偿债能力或项目的效益做决策的情形非常普遍，而准确预测项目未来效益和偿债能力往往又是非常困难的事情。当前存在的突出问题是，很多信贷决策人员往往过于看重预测的结果，而忽视预测的假设条件、技术参数和取值依据，忽视纸面上的预测结果与现实中的项目偿债能力往往有很长的距离，甚至不太关心预测结果的准确性。事实上，纸面上的预测是静止的，但现实时刻都在变化。就固定资产投资项目而言，从项目开始建设到产出产品至少涉及完工风险、超投资风险、技术风险和市场风险等四重风险。
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