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第1节 保障房建设已成为2010～2011年的政治任务
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实事求是地说，2010年以来的保障房建设规模，令人惊讶。
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很难想象，如果没有2008年10月推出的4万亿政府投资计划，保障房建设会有今天如此庞大的规模。我并不是说加快保障房建设是为了应对国际金融危机而采取的措施，而是说，保障房建设规模如此庞大，沾了4万亿“救市”资金的光。
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2008年11月5日召开的国务院常务会议，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施（“出手要快，出拳要重”的说法由此而来），第一条就是加快建设保障性安居工程。在4万亿投资里，坊间曾有保障房占8000亿元、9000亿元的说法，但并不准确。
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根据国家发改委主任张平2009年3月8日在十一届全国人大二次会议新闻发布会的介绍，在4万亿政府投资计划中，保障性住房投资总规模为4000亿元左右。从张平的介绍来看，保障房包括廉租房、林区、垦区、煤矿棚户区改造，但没有提到限价房、经济适用房、公共租赁房等的投资，所以实际投资规模要远远大于4000亿元。
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2008年受国际金融危机影响，除北京等极个别城市外，各地对保障房投入仍然不足。真正较大规模的保障房建设是从2009年开始的。
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根据2010年3月5日全国“两会”上的《政府工作报告》，2009年中央财政安排保障性安居工程补助资金551亿元，比上年增长2倍。新建、改扩建各类保障性住房200万套，棚户区改造解决住房130万套。从中央财政投入看，增幅甚大。那么，2009年地方对保障房的投入有多少呢？
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全国人大常委会专题调研组2009年10月月底披露的一份调查报告显示，截至当年8月月底，全国保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6％。以此推算，当年全国保障房投资计划大约为1600亿元。减去中央财政投入的551亿元，地方即使足额完成投入计划，亦不过1050亿元。
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财政部2007年11月颁布的《廉租住房保障资金管理办法》规定，应从土地出让净收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障资金。2009年全国土地收益实际到账14239亿元。也就是说，2009年各地仅廉租房就应投入1424亿元。加上公共租赁房、经济适用房和限价房，总投入至少应该倍增。而事实上，2009年各地保障房实际投入额尚不足财政部规定的廉租房投入额，遑论加上公共租赁房、经济适用房和限价房。
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当然，从全国“两会”《政府工作报告》公布的数据看，2009年全国保障房建设任务是完成了的。330万套保障房的投资，应远远超过1600亿元。
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2010年的保障房建设规模更加惊人。根据住房和城乡建设部的安排，2010年全国计划建设廉租住房、公共租赁住房等300万套，改造各类棚户区住房280万套，农村危房改造试点120万户。农村危房改造不计，人们将2010年的保障房任务简称为580万套。从330万套，到580万套，增长超过70％。
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观察家分析，至少是从2010年8月起，国务院已基本明确由李克强副总理直接分管房地产调控。8月21日和9月17日，李克强分别在江苏省常州市和北京主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会（两次会议参加省份分别是华北、华东片区11个省份，东北、中南、西南、西北等片区20个省份和新疆生产建设兵团）。李克强两次讲话的主要意思都是，大力发展公共租赁住房，推进保障性安居工程建设，继续坚决抑制投资投机性需求。
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据我个人了解的情况，2010年上半年，各地保障房建设进度并不理想。李克强两次讲话，对推进保障房建设起了很大作用。
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10月25日，全国人大财经委主任委员石秀诗在第十一届全国人大常委会第十七次会议上，作了关于部分重大公共投资项目实施情况的跟踪调研报告，介绍了保障性住房建设进展。石秀诗介绍，截至8月月底，全国城镇保障性住房建设项目和各类棚户区改造项目已开工410万套，占计划的70％；农村危房改造已开工68万户，占计划的56％。
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住房和城乡建设部10月12日公布，1～9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90％。虽然未实现全部开工，但进展也是神速的：与全国人大财经委调查的数据相比，一个月内（从8月底到9月底）开工量增加了110万套（从410万套到520万套）。
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无须等到2011年1月看住建部的数据，我写这一节的时候（2010年10月月底）就可以肯定，2010年全国保障房建设任务一定能如期完成，而且将是超额完成。为什么这么说？因为，保障房建设绝不仅仅是一项单纯的住房建设问题，也不只是各地承诺解决的民生问题，而已经成了一项政治任务。稍稍了解国情的人都知道，政治任务是不能讲价钱的，是必须完成的。
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我们国家有一个公认的优势，集中精力，动员现有资源干某件大事，效率很高。奥运会不必说了，即使是像保障房这类经济建设领域的事情，也可以动员经济之外的资源来完成。这一点，就是美国这种世界首富也只有羡慕的份儿。
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上面说了，因为是代价昂贵的补课，投入就是巨大的。我个人预测，如果2010年保障房建设投资计划全部完成，那么，全年可完成投资至少达7000亿元。这个数字不仅大大超过国家发改委主任张平披露的2009～2010年保障房的投入计划，甚至还相当于此前5年保障房投入的总和。
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完成政治任务虽然不能讲条件，但并非没有困难。最大的困难还是来自于资金。
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第2节 数千亿的资金缺口：银行是否愿意贷款？
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根据住建部的数据，2009年全国建成各类保障性住房（含棚户区改造）330万套，2010年的任务是580万套，总计910万套。全国两年保障房大约需要投入多少亿元？
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据国务院2007年24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，廉租房建筑面积控制在50平方米以下，经济适用房建筑面积控制在60平方米左右。据测算，住房建筑成本，东部地区每平方米要高于2000元，西部地区略低于此数字，以平均2000元／平方米计算。910万套保障房，每套平均按55平方米、每平方米建筑成本2000元计算，则一套保障房的建筑成本至少要11万元。这意味着，910万套保障房至少需要投入1万亿元。
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上面提到，国家发改委主任张平说，2009～2010年全国计划投入4000亿元建设保障房，是不包括经济适用房、限价房和公共租赁住房的，从建设标准和建设面积来看，后三者的投资额应该要超过廉租房和棚户区。
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假设2009～2010年全国保障房资金需投入1万亿元，其中，2009年中央财政专项补助资金551亿元，2010年中央财政专项补助资金792亿元，中央财政合计投入1343亿元。按照中央财政与地方投入的配套要求，其余8600亿元应由地方财政配套投入。
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